Nhà tái định cư là gì? Có nên mua bán lại nhà tái định cư?

Lan Anh

Trong khi nhu cầu nhà ở trong dân rất lớn, có hàng chục ngàn căn hộ tái định cư chưa được sử dụng, xuống cấp gây lãng phí và tốn chi phí vận hành. Vậy nhà tái định cư có đang giải quyết tốt ‘bài toán’ thiếu nhà ở không?

Nhà tái định cư là gì?

Trong khoản 6  điều 3 Luật nhà ở 2014 có quy định nhà tái định cư được định nghĩa là nhà xây sẵn để bố trí nơi an cư cho các hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất, tài sản gắn liền với đất bị Nhà Nước thu hồi hoặc bị giải tỏa theo quy định của pháp luật.

Quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 

Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 chương 2 “Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất” điều 6 “Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở” có quy định các trường hợp được Nhà nước bồi thường bằng đất (có thể là nhà xây sẵn, nhà tái định cư, chung cư,…), bạn có thể đọc để tham khảo xem mình có thuộc các trường hợp đó không.

Tiêu chuẩn để được đền bù nhà ở tái định cư

Những trường hợp được trợ giúp nhà ở tái định cư theo quy tắc của pháp luật như sau:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi hết đất ở. Hoặc, phần diện tích đất còn lại sau khoản thời gian bị nhà nước thu hồi không đáp ứng một cách đầy đủ điều kiện để ở theo quy tắc của Ủy ban nhân dân tỉnh dẫn đến việc hộ gia đình, cá nhân không còn nơi ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi đất sẽ được bồi thường bắt đất tái định cư hoặc nhà ở tái định cư.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thu hồi hết đất ở hoặc diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện ở theo quy tắc của UBND cấp tỉnh thì sẽ được bồi thường bằng tiền mặt. Trường hợp địa phương vẫn có quỹ đất ở chưa sử dụng thì rất có khả năng được xem xét để bồi thường hộ gia đình, cá nhân bằng đất ở.

Trường hợp với hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài trong thời điểm Nhà nước thực hiện thu hồi đất, nhà ở, bắtbắt buộc phải lưu thông sang nơi ở mới nhưng lại không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở. Đồng thời, các cá nhân, hộ gia đình không còn chỗ ở nào khác trong xã, phường, thị trấn có đất bị thu hồi thì nhà nước thực hiện chính sách bán, cho thuê nhà ở hoặc giao đất ở để thu tiền sử dụng đất. Giá đất cho giao dịch này sẽ được Nhà nước tính trên tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do UBND cấp tỉnh đưa ra.

Nhà tái định cư được phép mua đi bán lại không? 

Trên thị trường, việc mua bán nhà tái định cư vẫn được diễn ra thường xuyên. Tuy nhiên khi chuyển nhượng và mua bán loại hình này, các bên cần phải tuân thủ các thủ tục và quy định trong điều 118 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, nhà ở tái định cư muốn chuyển nhượng phải có đủ hồ sơ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhà không dính tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án hoặc không thuộc các diện đã có quyết định thu hồi đất. 

Có nên mua nhà tái định cư?

Nhà tái định cư sở hữu nhiều lợi thế như giá thành thấp hơn 20-30% (khoảng 200-600 triệu) so với các sản phẩm bất động sản cùng diện tích. Bên cạnh đó khu nhà còn được Nhà nước ưu tiên trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hợp pháp, hỗ trợ về tài chính, trả góp, lãi suất thấp,… Tuy vậy việc mua bán lại nhà tái định cư vẫn tồn tại nhiều hạn chế và rủi ro. 

Một trong những lý do hàng đầu khiến các khu nhà tái định cư bị bỏ hoang là do vị trí các khu tái định cư thường xây dựng thường ở xa trung tâm thành phố. Khi cư dân di chuyển đến đây sinh sống, công việc và sinh hoạt hằng ngày ít nhiều sẽ bị ảnh hưởng. Mặt khác, khu tái định cư rất trống trải và bất tiện, diện tích căn hộ chỉ khoảng 40m2 không đáp ứng nhu cầu ở của gia đình đa thế hệ và tiện ích không đầy đủ như các loại hình bất động sản khác.

Chưa kể chất lượng công trình xây dựng của nhà tái định cư cũng bị đánh giá thấp. Hầu hết các hạng mục đều dễ dàng bị xuống cấp chỉ sau 3-4 năm bị bỏ hoang. Do đó, đa số các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư chọn phương án đền bù tiền thay vì đất nền hay nhà ở. 

nha-tai-dinh-cu-la-gi-1662432294.jpg
Nhà tái định cư có lợi thế về giá thành, ưu tiên trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hợp pháp nhưng lại có khá nhiều nhược điểm. Bạn nên cân nhắc xem loại hình này có phù hợp với nhu cầu của mình không.

Những lưu ý cần biết khi mua nhà tái định cư

Nếu đã đưa ra quyết định mua nhà tái định cư thì bạn nên lưu ý những vấn đề sau đây:

Tìm hiểu pháp lý nhà tái định cư: vấn đề thường gặp của các căn nhà tái định cư là không có sổ đỏ. Vì vậy, để tránh mất tiền oan, khi mua nhà thông qua hình thức “Hợp đồng ủy quyền”, người mua nên thêm vào các điều khoản ràng buộc: Khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mang tên bên bán thì bên mua được toàn quyền định đoạt tài sản nêu trên theo quy định của pháp luật. Các hoạt động bán, cho thuê, tặng, cho mượn, góp vốn, thế chấp do bên mua toàn quyền quyết định

Chất lượng công trình nhà tái định cư: khu tái định cư được biết đến với tiêu chuẩn nhà thấp. Do xây dựng với mục tiêu hướng đến lao động có thu nhập thấp nên hầu hết các căn hộ chỉ có diện tích trên dưới 40m2. Nhiều tòa nhà chung cư xây xong không có người về ở, cũng như không được bảo dưỡng trong nhiều năm.

Vị trí của nhà tái định cư: các khu tái định cư thường nằm ở vùng ven, những nơi cách xa trung tâm thành phố. Để tránh bị ảnh hưởng đến công việc và sinh hoạt, ta nên lựa chọn những khu nhà tái định cư có vị trí thuận lợi, quy hoạch giao thông thuận tiện, đáp ứng đủ nhu cầu di chuyển cho cư dân. Những căn nhà có vị trí như vậy khi bán đi cũng có khả năng sinh lời cao hơn.

Tiện ích bị hạn chế: tiêu chuẩn tiện ích thấp và không đầy đủ tiện nghi như một số loại hình nhà ở khác.

Thực trạng một số khu tái định cư được nhiều người quan tâm

Khu tái định cư Bình Khánh - Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Dự án khu tái định cư Bình Khánh được quy hoạch với tổng diện tích 38,4 ha nằm trong chương trình 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Dự án được xây dựng từ năm 2013 và hoàn thành năm 2015. Kể từ khi hoàn thành đến nay, hàng ngàn căn hộ ở đây vẫn cửa đóng, then cài không có người ở. Nguyên nhân là bởi người dân tái định cư cho rằng nếu sinh sống ở đây sẽ không tính được kế sinh nhai, hạ tầng không phù hợp cho người dân làm ăn, buôn bán…

can-ho-tai-dinh-cu-binh-khanh-khu-do-thi-moi-thu-thiem-1662432294.jpg
Làm sao đấu giá thành công 3.790 căn hộ ở Thủ Thiêm?

Theo Báo cáo của kiểm toán Nhà nước, tính đến cuối năm 2016, TPHCM mới chỉ thực hiện mua lại 6.714 căn hộ đã hoàn thành đưa vào bố trí tái định cư trên tổng số 12.500 căn hộ. Nhưng tính đến ngày 31.8.2017, chỉ mới bố trí tái định cư được 1.759 căn hộ.

Đối với 3.790 căn hộ tái định cư đã hoàn thành từ năm 2015 nhưng không còn nhu cầu sử dụng, TP đã xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ chuyển từ phục vụ tái định cư sang nhà ở thương mại và đã được chấp thuận. 

Những căn hộ này sở hữu vị trí đắc địa trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, bên cạnh tuyến đường xương sống Mai Chí Thọ, nối liền trung tâm TP.HCM qua hầm Thủ Thiêm đi TP.Thủ Đức (Q.2, Q.9, Thủ Đức cũ). Thế nhưng sau 7 năm hoàn thiện chưa có người ở, hiện hàng chục nghìn căn hộ đã bắt đầu xuống cấp. Theo thống kê, để chăm sóc, bảo trì, bảo dưỡng cho các căn hộ bỏ hoang này, mỗi năm thành phố phải chi khoảng 71 tỷ đồng. Đó là một trong những lý do thành phố đem đấu giá số căn hộ này. 

Thế nhưng sau 4 lần thành phố bán đấu giá đến nay vẫn chưa có người mua. Lần đấu giá đấu giá đầu tiên vào năm 2017 với mức khởi điểm 8.800 tỷ đồng, năm 2018 với mức 9.100 tỷ đồng. Ở lần đấu giá thứ 3 và 4, số tiền khởi điểm đấu giá được đưa ra là 9.900 tỷ đồng nhưng vẫn không thành công.

Xem thêm:  3.970 căn hộ bỏ hoang tại 'đất vàng' Thủ Thiêm: vì đâu ế?

Khu tái định cư Vĩnh Lộc B - Huyện Bình Chánh

Năm 2008, UBND TP HCM quy hoạch khu đất rộng hơn 30,9ha tại xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, TP HCM làm một khu đô thị kiểu mẫu phục vụ nhu cầu chỉnh trang đô thị để tái định cư cho các hộ dân bị giải tỏa thuộc chương trình nâng cấp đô thị và các dự án của TP.HCM

khu-tai-dinh-cu-vinh-loc-b-huyen-binh-chanh-1662432294.jpg
Người dân khu vực xung quanh thường gọi khu tái định cư nghìn tỷ ở Bình Chánh là đô thị "ma"

Công trình với quy mô vốn hơn 1.000 tỷ đồng, đưa vào hoạt động năm 2011. Theo đó, nơi đây đã xây dựng 45 tòa chung cư cao 5 tầng với 1.939 căn hộ, 529 nền đất và nhiều công trình phụ như siêu thị, trường học, khu thể thao… Khu tái định cư Vĩnh Lộc B được xem là nơi bố trí chốn an cư cho các hộ dân bị giải tỏa ở các quận 1, 6, 8, 11, Bình Tân, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh và huyện Bình Chánh.

Sau gần 12 năm đưa vào sử dụng, Khu tái định cư Vĩnh Lộc B vẫn còn hơn 1.000 căn hộ bị bỏ trống. Khung cảnh hoang vắng, ảm đạm bao trùm lên toàn bộ 45 lô chung cư. Các hộ dân được bố trí tái định cư tại khu vực cũng từ chối dọn về ở với nhiều lý do khác nhau như cách xa nơi ở cũ, thiếu việc làm, hạ tầng chưa hoàn thiện, cơ sở vật chất xuống cấp và không đảm bảo an ninh.

Khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn

Khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn được biết là nơi bố trí tái định cư cho tất cả các hộ dân di dời khỏi nơi ở để xây dựng dự án Cảng hàng không quốc tế (sân bay) Long Thành.

Khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn có diện tích hơn 280ha, nằm trên địa bàn của 2 xã Lộc An và Bình Sơn, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Khu tái định cư này nằm ở vị trí đắc địa khi nằm ngay phía Bắc của cảng hàng không Long Thành và tuyến đường tỉnh 769. Trong khu dự kiến sẽ quy hoạch 11 công trình phục vụ đời sống xã hội cho người dân khu tái định cư sân bay Long Thành, gồm: 4 trường mầm non, 2 trường tiểu học, 2 trường THCS, 1 chợ, 1 trung tâm văn hóa và 1 trụ sở UBND xã.

Những ngôi nhà tái định cư ở đây sẽ có lợi thế về giao thông và nằm ngay cạnh khu công nghiệp Lộc An – Bình Sơn có lợi thế kinh tế, tăng khả năng sinh lời nếu đầu tư.

khu-tai-dinh-cu-loc-an-binh-son-1662432294.jpg
Khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn rộng 280ha hứa hẹn cung ứng hơn 5.000 lô đất ra thị trường

Tháng 4/2020, dự án Xây dựng khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn chính thức được khởi công. Khu tái định cư này được chia thành 2 dự án thành phần gồm: xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội. Tính đến thời điểm tháng 6 năm nay, dự án thành phần xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật  đã cơ bản hoàn thành, chỉ còn gói thầu xây dựng trạm xử lý nước thải đang trong quá trình triển khai.

Đối với dự án thành phần xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội của khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn lại đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Hầu hết các gói thầu đang thi công bị chậm tiến độ so với kế hoạch do một số nguyên nhân chủ chốt như biến động tăng giá các loại vật liệu xây dựng, chưa giải ngân khối lượng đã hoàn thành cho các nhà thầu.

Khu tái định cư Phú Mỹ

Dự án Khu tái định cư Phú Mỹ do công ty cổ phần đầu tư Đức Khải làm chủ đầu tư với tổng mức vốn hơn 4.374 tỷ đồng. Khu tái định cư Phú Mỹ là một khu hỗn hợp gồm 10 tòa nhà chung cư và diện tích hơn 7ha, mật độ xây dựng 30,4%. Đây là khu đất nằm ở vị trí đắc địa giữa các trục đường chính như Nguyễn Lương Bằng, Huỳnh Tấn Phát, Nguyễn Hữu Thọ và gần kề với trung tâm hành chính quận 7, khu đô thị Phú Mỹ Hưng.

Từ năm 2012, chủ đầu tư bắt đầu bàn giao căn hộ cho cư dân. Tuy nhiên, hơn 10 năm qua, các hộ gia đình vẫn chưa có sổ hồng.

Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết nguyên nhân các hộ gia đình chưa được cấp sổ hồng là do CTCP Đức Khải đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai của các tòa nhà cho ngân hàng để vay hơn 4.000 tỷ đồng. Năm 2018, chủ đầu tư chỉ mới giải chấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tòa nhà chung cư A1. Phần còn lại, chủ đầu tư vẫn chưa xóa đăng ký thế chấp tại ngân hàng và chưa cung cấp hồ sơ cho Sở Tài nguyên và Môi trường để thực hiện việc cấp sổ hồng cho cư dân. Hiện nay, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cũng đã yêu cầu Công ty cổ phần Đức Khải có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp sổ hồng cho các cư dân.


 

Ngọc Tân