Thị trường ghi nhận ài khu vực sốt nóng
Trong năm 2023 nguồn cung bất động sản nhà ở thương mại vẫn còn rất khan hiếm. Tổng nguồn cung nhà ở năm 2023 đạt khoảng 55.329 sản phẩm, tăng khoảng 14% so với tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2022 nhưng vẫn chỉ bằng 32% so với năm 2018, năm chưa xảy ra đại dịch (180.000 sản phẩm).
Trong đó, cơ cấu sản phẩm trên thị trường ngày càng mất cân đối. Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân.
Cụ thể, theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023. Nguồn cung các căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có từ các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà thương mại tại các tỉnh thành cấp 2,3.
Nguồn cung ghi nhận mức cao nhất ở phân khúc căn hộ trung cấp (40%), theo sau là các sản phẩm thấp tầng, đất nền và căn hộ cao cấp (chiếm lần lượt 24%,22%), căn hộ siêu sang và bình dân chiếm tỷ trọng tương đương ở mức 5%.
Theo VARS, phân khúc trung cấp cũng bắt đầu khan hiếm tại 2 đô thị đặc biệt. Nguồn cung căn hộ có mức giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ có tại các tỉnh thành xung quanh như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh...
Mặc dù nguồn cung nhà ở sơ cấp đưa vào thị trường vẫn còn ít. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường khó khăn, việc có thêm nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung căn hộ từ các dự án mới đã góp phần thúcđẩy thị trường.
Càng về cuối năm, nguồn cung càng được đẩy mạnh về chất và lượng. Riêng trong quý 4, các sự kiện mở bán, kick-off quy mô lớn liên tục được triển khai. Một số dự án mới được đẩy mạnh truyền thông với nhiều hoạt động khuấy động thị trường, đặc biệt là các dự án thuộc CĐT Vinhomes, CĐT Khang Điền,...
Trong ngắn hạn, nguồn cung vẫn khó có thể bật tăng. Do số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp.
Nguyên nhân do nút thắt về pháp lý khiến cơ quan quản lý Nhà nước thận trọng hơn trong việc phê duyệt dự án. Vướng mắc pháp lý khiến doanh nghiệp gặp khó khăn về đầu ra, không có nguồn lực để trả nợ và phát triển dự án mới.
Năm 2023, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường đạt 33%, tương đương với khoảng 18.600 căn hộ, sản phẩm thấp tầng được giao dịch thành công, bằng với tổng lượng giao dịch nhà ở năm 2022. Tuy nhiên nếu so với năm 2018 vẫn chỉ bằng 17%.
Nguồn cung ngày càng được cải thiện giúp lượng giao dịch cũng được phục hồi dẫn qua các quý. Tốc độ phục hồi giao dịch có chững lại vào quý 4, do quý 3 có nguồn cung nổi bật là một dự án căn hộ với khoảng 2000 giao dịch.
Ở thị trường thứ cấp, nhà đầu tư đã bắt đầu tận dụng ưu đãi về lãi suất để săn tìm các sản phẩm tiềm năng. Giao dịch thứ cấp diễn ra ngày càng sôi động, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ, đất nền.
Thị trường đã bắt đầu ghi nhận một vài khu vực tạo sốt cục bộ. Đơn cử, một số dự án tái định cư giá rẻ, chỉ khoảng 3-4 triệu đồng/m2, với hạ tầng đồng bộ ghi nhận mức giá bị đẩy lên gấp 2 đến 3 lần trong 1 tháng. Sản phẩm đất đấu giá ghi nhận mức thanh khoản ngày càng cải thiện, cạnh tranh trực tiếp với các sản phẩm đất nền thứ cấp, dự án.
Thị trường “ấm” dần
Dự báo về thị trường bất động sản 2024, VARS cho rằng, khoảng 20 cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản đã được ban hành trong năm 2023 sẽ có độ ngấm và phát huy tác động tích cực tới thị trường bất động sản trong năm 2024.
Động thái hạ lãi suất huy động xuống mức thấp kỷ lục của các ngân hàng trong năm 2023 sẽ khiến cho một lượng tiền không nhỏ đang trú ẩn trong ngân hàng tìm về các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản.
Bên cạnh đó, quy hoạch chung của nhiều tỉnh đã được phê duyệt trong năm 2023 sẽ hỗ trợ mở một số nút thắt về pháp lý, tạo điều kiện để các dự án đang vướng mắc pháp lý liên quan có cơ hội được thông qua. Đồng thời, kết quả thực hiện các dự án đầu tư công, đặc biệt là hạ tầng giao thông tại một số địa phương, khu vực sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong khi đó, tốc độ đô thị hóa ngày càng cao.
Tần suất ra mắt các nguồn cung mới sẽ đều đặn và dày hơn so với năm 2023. Bên cạnh các chủ đầu tưlớn, sẽ có thêm nguồn cung từ các “tay chơi” mới chào sân.
Thời điểm cuối quý 1, đầu quý 2 sẽ xuất hiện sự “khởi phát” của nguồn cung ra thị trường. Trong đó, Bình Dương sẽ trở thành điểm sáng trong Khu vực phía Nam với khoảng 10.000 sản phẩm mới, lần đầu tiên ra mắt trên thị trường.
TP HCM sẽ có khoảng 5.000 sản phẩm mới, chưa kể các sản phẩm tồn kho. Nếu các thủ tục pháp lý được hoàn thiện đúng tiến độ, dự án không bị tạm dừng do chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, dự kiến thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 15.000 căn hộ, sản phẩm thấp tầng.
Một số địa phương, khu vực đẩy mạnh phát triển về hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông như Tây Nam Bộ, Đông Nam Bộ và một số tỉnh thành....sẽ có cơ hội đạt được kỳ vọng lớn về nguồn cung.
