Ngành công nghệ - 'phao cứu sinh' thị trường văn phòng cho thuê

Hoàng Vy

Sau thời gian “ngủ đông” bởi đại dịch Covid, thị trường văn phòng cho thuê dần hồi phục trở lại dù chậm nhưng tích cực.

Công nghệ thông tin, thương mại điện tử, logistics dẫn dắt văn phòng cho thuê

Theo báo cáo của CBRE, trong quý I/2022, thị trường văn phòng TP.HCM ghi nhận xu hướng phục hồi tốt, với tổng diện tích hấp thụ thuần chỉ trong Quý I đã tương đương 32% so với toàn năm 2021, đạt 17.000 m2. Với việc không có thêm nguồn cung mới và tâm lý thị trường được cải thiện, tỷ lệ trống trung bình của Hạng A và Hạng B giảm khoảng 1 điểm phần trăm theo quý và 2 điểm phần trăm theo năm. Tỷ lệ trống hiện tại của Hạng A là 11,6% và Hạng B là 7,9. 

Trước đó, suốt một thời gian dài, thị trường văn phòng cho thuê đóng băng khi các công ty chuyển dịch lên môi trường làm việc online. Nhiều chủ đầu tư phải áp dụng chính sách giảm giá cho thuê, trì hoãn thanh toán. Một số doanh nghiệp không cầm cự, huỷ hợp đồng dẫn đến tình trạng văn phòng trống. 

Cũng theo CBRE, những khách thuê tích cực trong việc mở rộng trong Quý I chủ yếu thuộc các ngành phát triển mạnh sau đại dịch như CNTT và Logistics. Hai ngành này chiếm gần 60% tổng số diện tích được giao dịch. Đây là những ngành đang được đầu tư và phát triển mạnh, nhận được lượng lớn vốn đầu tư tại Việt Nam trong những năm gần đây. Các công ty cần một không gian lớn để đáp ứng khối lượng nhân viên cũng như các hoạt động giao dịch. 

van-phong-cho-thue-2022-1650357146.jpeg

Đại diện một đơn vị cho thuê văn phòng tại trung tâm Quận 1, TPHCM cho biết: “Sau dịch, tỷ lệ lấp đầy của văn phòng nhiều hơn trước, đa số đến từ các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực công nghệ thông tin, giáo dục, các đơn vị làm việc đa quốc gia. Khác với tâm lý thuê văn phòng trước dịch, các doanh nghiệp quan tâm nhiều hơn đến diện tích thuê phòng, các tiện ích đi kèm, nhất là vị trí của văn phòng cho thuê”.  

Báo cáo cũng cho biết, giao dịch chuyển địa điểm vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể nhất với 55%, còn lại là các giao dịch về gia hạn và mở rộng (lần lượt là 25% và 20%). Thị trường cũng ghi nhận các giao dịch diện tích cho thuê lớn (trên 1.000m2) tại một số tòa nhà hạng B chất lượng cao ở cả khu vực trung tâm và các khu vực khác như Thủ Thiêm, Quận 7 và Quận 10.

Nguồn cung mới hạn chế song tâm lý phục hồi tích cực

Trong Quý I ghi nhận nhiều yêu cầu thuê hơn từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nước, với diện tích dưới 300m2 và tập trung vào các khu vực lân cận trung tâm, khu Đông và lân cận sân bay, phù hợp với khả năng tài chính. Đây cũng là một sự biến chuyển lớn khi trước đây các doanh nghiệp này thường tìm kiếm nhà phố làm văn phòng hoặc toà nhà văn phòng hạng C. 

Số liệu báo cáo cũng cho thấy, văn phòng hạng A và hạng B đang nhận được nhiều quan tâm. Giá thuê của Hạng A đạt mức 44,9 USD/m2/tháng, tăng 5,1% theo quý và 5,3% theo năm. Giá thuê của hạng B khá ổn định ở mức 25,9 USD /m2/tháng, tăng 1,7% theo quý nhưng tăng đến 3,1% theo năm. 

screen-shot-2022-04-19-at-151627-1650356724.png

Nguồn: BP Nghiên cứu & Tư Vấn CBRE Việt Nam, Quý 1 2022. 
Giá thuê không bao gồm VAT Và Phí Dịch Vụ

Về nguồn cung, TP.HCM dự kiến sẽ chào đón tổng cộng 96.000m2 NLA vào năm 2022 từ hai tòa nhà hạng B và một tòa nhà hạng A. Giá thuê của cả hai phân hạng đều được dự đoán sẽ tăng vào năm 2022 với giá thuê hạng A đạt mức cao mới vào năm 2023, cùng với làn sóng nguồn cung hạng A mới ở khu vực trung tâm hiện tại và khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Báo cáo Savills cũng cho biết  tổng nguồn cung tại TP.HCM dự kiến đến năm 2024 có hơn 430.500m2 với 62%, trong số đó nằm ở khu vực ngoài trung tâm. Tới năm 2023 Hà Nội có hơn 537.000m2 từ 21 dự án sẽ gia nhập thị trường, hầu hết từ văn phòng hạng B, chiếm 50% nguồn cung tương lai. Phía Tây sẽ cung cấp nguồn cung tương lai lớn nhất với 250.000m2, tương đương với 47% thị phần, theo sau là khu vực nội thành với 36%. Nguồn cung mới và cơ sở hạ tầng đang cải thiện sẽ đem lại lợi thế cho trục phía Tây thành phố. Tuy nhiên, sự gia tăng của nguồn cung và tâm lý thận trọng có thể khiến công suất thuê trung bình giảm trong hai năm tới.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam nhấn mạnh, thị trường TP.HCM vẫn đang hưởng lợi từ nguồn cung mới hạn chế, và đang ghi nhận những dấu hiệu hồi phục chậm nhưng tích cực.

“Đại dịch đang làm thay đổi xu hướng thuê mặt bằng của các khách thuê là công ty lớn, đa quốc gia. Chủ đầu tư những dự án văn phòng hạng A dự kiến hoàn thành trong 3 năm tới cần nghiên cứu để có chiến lược phát triển phù hợp, đầu tư nhiều hơn các tính năng, yếu tố tích hợp liên quan đến môi trường, sức khỏe và an toàn không gian làm việc để thị trường phát triển bền vững”, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh phân tích thêm.