Thời gian gần đây, câu chuyện xoay quanh lĩnh vực bất động sản trở thành đề tài tốn nhiều giấy mực của giới phân tích. Những luồng thông tin trái chiều từ các Hội nghị quan trọng vừa diễn ra đã “hâm nóng” bầu không khí có phần ảm đạm của nhóm cổ phiếu bất động sản trên sàn chứng khoán.
Một loạt “cổ đất” bất ngờ đi tàu lượn cùng giao dịch sôi động. Điển hình như NVL của Novaland có thời điểm đã thủng đáy xuống mức thấp nhất kể từ khi niêm yết sau 3 phiên sàn liên tiếp trước khi bật tăng trở lại. Tương tự, nhiều cái tên khác như DXG, PDR, HPX, NLG, DPG,... cũng giảm rất mạnh trước khi hồi trở lại.
Dù vậy, rất nhiều cổ phiếu bất động sản vẫn đang “ngụp lặn” vùng đáy cùng mức giảm 70-80%, thậm chí lên đến 90% sau hơn một năm. Chỉ số VNREAL - đại diện cho nhóm cổ phiếu bất động sản trên sàn HoSE, cũng rơi một mạch từ đỉnh xuống vùng giá thấp nhất trong vòng 5 năm, tương đương với đáy Covid.
So với đỉnh hồi đầu năm 2022, VNREAL đã “bốc hơi” hơn 55%, tệ hơn nhiều so với mức giảm 30% của VN-Index trong cùng giai đoạn. Điều này phần nào cho thấy áp lực bán tháo rất mạnh đè nặng lên nhóm bất động sản. Cổ phiếu giảm kéo theo vốn hóa thị trường của các doanh nghiệp bất động sản cũng bị thổi bay hàng chục, thậm chí hàng trăm nghìn tỷ đồng sau hơn một năm.
Đến thời điểm hiện tại, toàn sàn chứng khoán có 43 doanh nghiệp tỷ USD vốn hóa nhưng chỉ còn đúng 4 đại diện nhóm bất động sản là Vingroup (VIC), Vinhomes (VHM), Vincom Reatail (VRE) và Becamex IDC (BCM). Riêng top 3 doanh nghiệp giá trị nhất thị trường đã không còn cái tên nào trong nhóm bất động sản sau nhiều năm VIC và VHM thường xuyên “chễm chệ” trên đỉnh danh sách với vốn hóa trên 10 tỷ USD.
So với thời điểm khởi đầu năm 2022, chứng khoán Việt Nam chỉ có thêm 3 thành viên mới vào nhóm tỷ USD vốn hóa là REE Corp (REE), PNJ và VNG (VNZ) nhưng có đến 19 cái tên đã phải rời danh sách này. Đáng chú ý, gần một nửa trong số đó là các doanh nghiệp bất động sản gồm Novaland (NVL), Sunshine Homes (SSH), Nhà Khang Điền (KDH), Kinh Bắc City (KBC), Thaiholding (THD), Nam Long (NLG), DIC Corp (DIG), và Phát Đạt (PDR).
Tính theo số tuyệt đối, Novaland là doanh nghiệp có vốn hóa “bốc hơi” lớn nhất trong số những cái tên rời câu lạc bộ tỷ USD. Sau hơn một năm, vốn hóa của doanh nghiệp bất động sản này đã mất đến gần 153.000 tỷ, xuống chỉ còn 22.700 tỷ đồng. Theo sau trong nhóm “rớt đài” lần lượt là những cái tên như Thaiholding (giảm 83.000 tỷ), DIC Corp (giảm 39.700 tỷ) Phát Đạt (giảm 39.600 tỷ),...
Sau thời gian phát triển nóng và có phần dễ dàng, hoạt động các doanh nghiệp bất động sản đã gặp nhiều khó khăn trong hơn một năm qua do thắt chặt quản lý 2 kênh huy động vốn là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Bên cạnh đó, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà và nguồn cung mới bị sụt giảm trong quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.
Trải qua hơn một năm đầy giông bão, nhóm bất động sản được dự báo vẫn còn không ít thách thức phải đối mặt thời gian tới dù thông điệp từ Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” ngày 17/2 đã cho thấy nỗ lực từ phía cơ quan chức năng trong việc đồng hành tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và đưa thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững hơn.
Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản cũng phải chủ động tái cơ cấu mạnh mẽ hoạt động để vượt khó thay vì chỉ ngồi chờ “giải cứu”. Trước mắt, dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 65/2022 với nhiều quy định mới được đề xuất nếu được thông qua sẽ cho các doanh nghiệp bất động sản thêm thời gian để tái cấu trúc, cải thiện tình hình kinh doanh và xoay sở dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh cao điểm đáo hạn trái phiếu sẽ rơi vào giai đoạn 2023-24.
Theo VNDirect, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2011-13 và kỳ vọng chu kỳ đi xuống sẽ diễn ra ngắn hơn và ít thiệt hại hơn. Giá căn hộ sơ cấp trung bình được dự báo sẽ giảm 5- 10% và lượng căn hộ tiêu thụ giảm khoảng 20% so với cùng kỳ trong năm 2023.
Ngoài ra, VNDirect cũng kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi 2023 sẽ được ban hành như kế hoạch vào nửa cuối 2024, có thể giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ 2024-25.
