Nghịch lý lợi suất cho thuê
Để giải bài toán này, trước hết cần nhìn vào thực tế dòng tiền trên thị trường bất động sản hiện nay. Theo các báo cáo quý gần đây từ Savills Việt Nam và CBRE, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM đang duy trì ở mức khá thấp, dao động trung bình từ 3,8% đến 4,5% mỗi năm. Đây là mức thấp kỷ lục trong nhiều năm qua nếu so sánh với lãi suất huy động ngân hàng hoặc các kênh đầu tư khác.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam từng nhận định rằng, chênh lệch giữa giá bán và giá cho thuê đang ngày càng nới rộng. Điều này tạo ra một nghịch lý là chi phí để thuê một nơi ở tiện nghi đang rẻ hơn rất nhiều so với chi phí vốn để sở hữu nó. Cụ thể, với một căn hộ trị giá 5 tỷ đồng, chủ nhà chỉ có thể thu về khoảng 16 đến 18 triệu đồng tiền thuê mỗi tháng. Nếu xét trên góc độ người đi thuê, đây là một món hời khi họ được sử dụng tài sản giá trị lớn với chi phí thấp. Chính dữ liệu này là cơ sở để nhiều chuyên gia tài chính khuyến nghị người trẻ nên cân nhắc việc đi thuê nhà để bảo toàn vốn thay vì chôn chặt tiền vào một tài sản có hiệu suất sinh lời dòng tiền thấp.
Cuộc tranh luận về Tiêu sản và Tích sản
Đi sâu vào bản chất tài chính, chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh thường đưa ra lời khuyên về việc phân biệt rạch ròi giữa tiêu sản và tích sản. Một ngôi nhà để ở, dù mang lại cảm giác an tâm, nhưng về mặt dòng tiền, nó có thiên hướng là tiêu sản vì liên tục phát sinh chi phí bảo trì, phí quản lý và không tạo ra thu nhập hàng tháng. Trong khi đó, 3 tỷ đồng tiền mặt nếu được quản lý đúng cách sẽ là một tích sản có khả năng sinh sôi.
Nếu bạn dùng 3 tỷ đồng để mua đứt một căn hộ, bạn sẽ tiết kiệm được khoản tiền thuê nhà hàng tháng. Tuy nhiên, bạn cũng đồng thời đánh mất chi phí cơ hội của số vốn đó. Giả sử lãi suất đầu tư trung bình đạt 10% mỗi năm (thông qua các kênh trái phiếu, chứng chỉ quỹ hoặc đất nền vùng ven), thì 3 tỷ đồng đó có thể tạo ra 300 triệu đồng lợi nhuận mỗi năm. Con số này lớn hơn rất nhiều so với số tiền khoảng 144 triệu đồng (tương đương 12 triệu/tháng) mà bạn phải bỏ ra để thuê một căn hộ tương tự. Phần chênh lệch này chính là cái giá đắt đỏ mà người mua nhà phải trả cho sự an tâm về mặt tâm lý.
Bài toán đường dài 10 năm
Khi đặt hai phương án lên bàn cân trong khung thời gian 10 năm, sự khác biệt về tổng tài sản ròng sẽ trở nên rõ rệt. Với kịch bản mua nhà, tài sản của bạn chủ yếu tăng trưởng nhờ sự tăng giá của bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia từ Savills cũng chỉ ra rằng phân khúc chung cư thường có biên độ tăng giá mạnh trong thời gian đầu và bão hòa hoặc tăng chậm lại khi công trình xuống cấp, thường chỉ đạt mức tăng trung bình 5-7% mỗi năm trong dài hạn.
Ngược lại, với kịch bản đi thuê và đầu tư (Rentvesting), sức mạnh của lãi suất kép sẽ phát huy tác dụng tối đa. Dù bạn phải chi trả hàng tỷ đồng tiền thuê nhà trong suốt một thập kỷ, nhưng số vốn gốc 3 tỷ đồng được mang đi đầu tư vào các kênh tăng trưởng cao (như đất nền ven đô – phân khúc được TS. Cấn Văn Lực đánh giá là kênh trú ẩn và tăng trưởng tốt) sẽ giúp tổng tài sản nhân lên nhanh chóng. Thực tế chứng minh, sau một chu kỳ 10 năm, người chọn phương án đầu tư thường sở hữu khối tài sản ròng lớn hơn đáng kể so với người chỉ giữ một căn nhà để ở, chưa kể đến tính thanh khoản của dòng vốn cũng linh hoạt hơn rất nhiều.
Lựa chọn thời điểm phù hợp với vòng đời
Tuy nhiên, Shark Phạm Thanh Hưng cũng từng chia sẻ một góc nhìn cân bằng hơn, đó là quyết định mua hay thuê phụ thuộc lớn vào giai đoạn cuộc đời. Khi bạn còn trẻ, độc thân hoặc mới lập gia đình, nhu cầu vốn để kinh doanh và thăng tiến sự nghiệp là rất lớn, việc chôn vốn vào ngôi nhà là điều không nên. Lúc này, đi thuê là phương án tối ưu để giải phóng nguồn lực.
Ngược lại, khi đã bước sang độ tuổi trung niên, sức khỏe tài chính ổn định và nhu cầu về sự an toàn, ổn định cho con cái học hành được đặt lên hàng đầu, thì việc sở hữu một ngôi nhà lại trở thành ưu tiên số một bất chấp các tính toán về dòng tiền. Do đó, không có công thức đúng sai tuyệt đối, chỉ có sự lựa chọn phù hợp nhất với vị thế tài chính và mục tiêu của mỗi người trong từng giai đoạn.
