1. Rắc rối về quyền định đoạt
Theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất (cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có nghĩa là mọi quyền lợi và nghĩa vụ đều ngang nhau. Rắc rối pháp lý lớn nhất nằm ở quyền định đoạt tài sản. Để bán, chuyển nhượng, tặng cho hay thế chấp ngân hàng căn nhà này, bắt buộc phải có chữ ký đồng thuận của tất cả những người đứng tên trên sổ.
Điều này tạo ra một thế kẹt pháp lý vô cùng phổ biến: Khi chia tay, một người muốn bán nhà để thu hồi vốn đi lấy vợ/chồng, nhưng người kia lại kiên quyết không ký vì muốn giữ nhà để ở hoặc chờ giá lên. Chỉ cần một bên không hợp tác, bên còn lại hoàn toàn bó tay, không thể đơn phương bán phần của mình cho người ngoài (vì luật quy định quyền ưu tiên mua thuộc về đồng sở hữu). Tài sản tiền tỷ lúc này bị "đóng băng" hoàn toàn, trở thành tài sản chết không thể thanh khoản.
2. "Cái bẫy" đóng góp chênh lệch: Tiền của tôi, nhưng luật chia đôi
Trong thực tế, hiếm khi hai người bạn hoặc cặp đôi góp vốn chính xác 50-50. Thường sẽ có người góp 70%, người kia 30%, hoặc một người bỏ tiền mua, người kia đứng tên vay ngân hàng trả lãi. Tuy nhiên, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng), cơ quan chức năng thường chỉ ghi tên các đồng sở hữu mà không ghi chi tiết tỷ lệ đóng góp.
Về mặt pháp lý, nếu không có văn bản thỏa thuận riêng đi kèm chứng minh tỷ lệ góp vốn, Tòa án thường có xu hướng giải quyết theo nguyên tắc chia đều 50-50 khi có tranh chấp. Đây là lỗ hổng khiến người góp nhiều tiền hơn chịu thiệt thòi lớn. Khi ra tòa, việc chứng minh "dòng tiền" ai góp bao nhiêu là cực kỳ gian nan, đặc biệt nếu các bạn chuyển khoản qua lại lắt nhắt hoặc đưa tiền mặt không có giấy biên nhận.
3. Rủi ro thừa kế: Ngôi nhà bỗng dưng có "người thứ ba"
Đây là rủi ro pháp lý đáng sợ nhất mà 99% người trẻ không lường trước. Hãy hình dung kịch bản: Bạn và người yêu mua nhà chung. Chẳng may người yêu bạn gặp tai nạn và qua đời đột ngột không để lại di chúc. Theo pháp luật về thừa kế, phần tài sản của người yêu bạn trong ngôi nhà đó sẽ được chia cho hàng thừa kế thứ nhất của họ (gồm bố, mẹ ruột, con cái...).
Lúc này, bạn bỗng nhiên rơi vào tình cảnh trớ trêu: Phải đồng sở hữu ngôi nhà với... bố mẹ hoặc người thân của người yêu cũ. Bạn không có quyền sở hữu toàn bộ ngôi nhà, cũng không thể tự ý bán nhà nếu gia đình bên kia không đồng ý. Cuộc chiến pháp lý để phân chia tài sản với gia đình người đã khuất thường vô cùng mệt mỏi và tốn kém, biến nơi từng là tổ ấm thành gánh nặng tâm lý suốt nhiều năm trời.
4. Giải pháp pháp lý: "Mất lòng trước, được lòng sau"
Để tránh tất cả những kịch bản tồi tệ trên, các luật sư luôn khuyến nghị việc lập "Văn bản thỏa thuận góp vốn" có công chứng trước khi mua nhà.
Văn bản này độc lập với Sổ hồng, trong đó ghi rõ chi tiết: Ông A góp bao nhiêu tiền, bà B góp bao nhiêu tiền; tỷ lệ sở hữu thực tế là bao nhiêu; và quan trọng nhất là phương án xử lý tài sản khi một trong hai người muốn thoái vốn hoặc qua đời. Đây chính là "lá bùa hộ mệnh" về mặt pháp lý, giúp Tòa án có cơ sở phân xử công bằng, bảo vệ đúng công sức đóng góp của mỗi người thay vì cào bằng theo cảm tính.
