Khoảng cách mênh mông giữa "Giá vốn" và "Giá thuê"
Để trả lời câu hỏi nên mua hay thuê, chúng ta cần gạt bỏ cảm xúc "an cư" sang một bên để nhìn thẳng vào các chỉ số tài chính từ báo cáo của Savills hay CBRE trong năm 2024. Thị trường đang tồn tại một sự chênh lệch rất lớn giữa chi phí vốn và chi phí sử dụng. Cụ thể, lãi suất vay mua nhà trung bình sau thời gian ưu đãi thường dao động ở mức 10% đến 11% mỗi năm. Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại hai đô thị lớn chỉ đạt mức khiêm tốn từ 3,8% đến 4,5%.
Con số này nói lên điều gì? Nếu bạn vay ngân hàng để mua nhà, bạn đang phải trả chi phí vốn lên tới hơn 10%. Nhưng nếu bạn đi thuê chính căn nhà đó, bạn chỉ phải trả chi phí sử dụng khoảng 4%. Xét về mặt toán học thuần túy, tại thời điểm này, chi phí để "sở hữu" một căn nhà đang đắt gấp 2,5 lần chi phí để "thuê" nó. Đây là luận cứ mạnh mẽ nhất của phe Rentvesting, cho rằng người đi thuê thực chất đang được chủ nhà "bao cấp" để sử dụng tài sản giá rẻ, giúp họ tiết kiệm được một dòng tiền lớn để phục vụ các mục đích khác.
Sự thật về "Chi phí chìm": Mua nhà mất tiền nhiều hơn bạn tưởng
Nhiều người thường mặc định rằng đi thuê là "ném tiền qua cửa sổ", còn mua nhà thì tiền vẫn nằm trong tài sản. Tuy nhiên, nếu phân tích kỹ về "Chi phí chìm" (khoản tiền mất đi không thu hồi lại được), cán cân lại nghiêng về phía người đi thuê trong bối cảnh lãi suất cao.
Hãy thử làm một bài toán với căn nhà trị giá 4 tỷ đồng. Nếu bạn chọn mua nhà với phương án vay 50%, mỗi năm bạn sẽ "mất trắng" khoảng 200 triệu tiền lãi vay trả cho ngân hàng, cộng thêm chi phí cơ hội của 2 tỷ vốn tự có (nếu gửi tiết kiệm 6% sẽ sinh ra 120 triệu) và khoảng 40 triệu chi phí bảo trì, khấu hao nhà. Tổng cộng, chi phí chìm để sở hữu ngôi nhà lên tới 360 triệu đồng mỗi năm. Ngược lại, nếu đi thuê, bạn chỉ mất khoảng 160 triệu tiền thuê nhà. Rõ ràng, gánh nặng tài chính thực tế của việc sở hữu nhà đang cao hơn rất nhiều so với việc đi thuê. Nếu bạn biết dùng số vốn nhàn rỗi để đầu tư sinh lời trên 10%/năm, bạn hoàn toàn có thể vừa trả tiền thuê, vừa dư ra một khoản lợi nhuận đáng kể.
Rủi ro đảo chiều: Khi công thức toán học bị thị trường đánh bại
Tuy nhiên, mọi tính toán trên giấy tờ đều có thể sai lệch trước biến động của thực tế. Chiến lược Rentvesting sẽ ngay lập tức trở thành "bẫy đốt tiền" nếu thị trường xảy ra hai biến số quan trọng. Biến số thứ nhất là sự tăng giá đột biến của bất động sản (Capital Gain). Nếu năm đó giá nhà đất tăng vọt 15-20% như giai đoạn sốt nóng, người mua nhà sẽ thắng lớn vì tài sản của họ tăng giá trị hàng trăm triệu đồng, trong khi người đi thuê dù đầu tư giỏi đến đâu cũng khó đuổi kịp tốc độ này, dẫn đến việc bị bỏ lại phía sau và ngày càng khó mua nhà.
Biến số thứ hai nằm ở chính năng lực của nhà đầu tư. Chiến lược này chỉ phát huy tác dụng nếu bạn tạo ra mức lợi nhuận cao hơn tổng chi phí thuê nhà cộng với lạm phát (thường phải đạt trên 12%/năm). Nếu bạn chọn sai kênh đầu tư, để thua lỗ hoặc chỉ gửi tiết kiệm với lãi suất thấp, bạn sẽ rơi vào thảm cảnh "thiệt đơn thiệt kép": vừa mất tiền thuê nhà, vừa bị cụt vốn gốc.
Lựa chọn dựa trên vị thế, không phải trào lưu
Tựu trung lại, không có công thức đúng tuyệt đối cho tất cả mọi người. Dựa trên các dữ liệu phân tích, phương án mua nhà sẽ phù hợp với những người có khẩu vị rủi ro thấp, không có kiến thức đầu tư sâu và cần sự ổn định tuyệt đối về chỗ ở. Ngược lại, Rentvesting là nước cờ thông minh dành cho nhóm khách hàng trẻ có dòng vốn mỏng (chưa đủ 50% giá trị nhà), đang chịu áp lực lãi suất cao và tự tin vào khả năng tạo ra lợi nhuận đầu tư trên 12% mỗi năm. Hãy chọn chiến lược giúp bạn tối ưu hóa dòng tiền dựa trên năng lực thực tế của bản thân thay vì chạy theo số đông.
