Ma trận "Ngộp ảo": Khi cắt lỗ chỉ là chiêu trò
Thuật ngữ "ngộp" hay "cắt lỗ" hiện nay đang bị lạm dụng một cách vô tội vạ để đánh vào lòng tham của người mua. Một kịch bản phổ biến mà người trẻ thiếu kinh nghiệm thường gặp phải là những tin đăng "ngộp ảo". Môi giới hoặc chủ nhà niêm yết một mức giá trên trời, cao hơn thị trường khoảng 20-30%, sau đó tung tin "giảm giá sốc" để đưa về mức giá... đúng với thực tế. Người mua tưởng vớ được món hời, vội vàng xuống tiền mà không biết rằng mình chỉ đang mua đúng giá, thậm chí vẫn bị hớ.
Tinh vi hơn là chiêu thức "treo đầu dê bán thịt chó". Bạn sẽ thấy những tin rao bán nhà vị trí đẹp, hình ảnh lung linh với giá rẻ không tưởng. Nhưng khi gọi điện, môi giới sẽ báo căn đó vừa bán xong và nhiệt tình dẫn bạn đi xem những căn khác ở vị trí xấu hơn, pháp lý mập mờ hơn với giá cao hơn. Lúc này, từ tâm thế người đi săn hàng rẻ, bạn bị cuốn vào ma trận tâm lý và rất dễ đưa ra quyết định sai lầm.
Nhận diện chân dung hàng "Ngộp thật"
Hàng ngộp thật sự thường xuất phát từ nỗi đau tài chính của chủ nhà. Đó là những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá lớn và không còn khả năng trả lãi ngân hàng, hoặc những gia đình gặp biến cố cần tiền mặt gấp. Đặc điểm nhận dạng rõ nhất của nhóm này là tính cấp bách. Chủ nhà ngộp thật thường muốn giao dịch rất nhanh, thiện chí đàm phán và chấp nhận mọi phương thức thanh toán để giải phóng tài sản.
Một tín hiệu khá uy tín để nhận biết là tình trạng thế chấp ngân hàng. Nếu chủ nhà công khai việc sổ đỏ đang nằm trong ngân hàng và cần người mua hỗ trợ giải chấp, khả năng cao đó là hàng ngộp thật. Áp lực từ phía ngân hàng là thước đo trung thực nhất cho sự "giảm giá" của tài sản. Tuy nhiên, quy trình mua bán loại tài sản này cũng phức tạp và tiềm ẩn rủi ro pháp lý nếu không xử lý khéo léo.
Nghệ thuật định giá để không bị "hớ"
Đừng bao giờ tin ngay vào con số "giảm giá" mà người bán đưa ra. Để biết một căn nhà có thực sự rẻ hay không, bạn cần bước ra khỏi màn hình máy tính và thực hiện khảo sát thực tế. Hãy đóng vai một người đi mua nhà bình thường, hỏi giá những căn hộ hoặc nhà đất tương tự ở cùng khu vực, cùng trục đường. Thậm chí, những "nhà thẩm định giá" dân gian như bà bán nước đầu ngõ, bác xe ôm hay hàng xóm xung quanh thường cung cấp thông tin về lịch sử giá cả chính xác hơn bất kỳ môi giới nào.
Một thước đo khoa học hơn là dựa vào định giá của ngân hàng. Thông thường, ngân hàng định giá tài sản khá sát hoặc thấp hơn thị trường một chút (khoảng 70-80% giá thị trường) để đảm bảo an toàn vốn vay. Nếu giá bán mà chủ nhà đưa ra chỉ cao hơn một chút hoặc xấp xỉ với mức định giá của ngân hàng, thì đó có thể coi là một mức giá tốt để xuống tiền. Ngược lại, nếu giá rao bán cao gấp rưỡi định giá ngân hàng dù đã mang mác "cắt lỗ", bạn cần xem xét lại thật kỹ.
Săn nhà ngộp là một cuộc chơi đòi hỏi kiến thức và sự tỉnh táo chứ không dành cho những tay mơ tin vào vận may. Đừng để nỗi sợ bỏ lỡ (FOMO) khiến bạn vội vàng xuống tiền vào những tài sản tranh chấp hay pháp lý không rõ ràng. Hãy nhớ rằng, trong bất động sản, rẻ thường đi đôi với rủi ro, và món hời chỉ thực sự là món hời khi bạn nắm đằng chuôi về pháp lý.
