Chu kỳ mới: thị trường bước vào giai đoạn “thanh lọc”
Tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2026 – Định vị tài sản chiến lược giữa biến động” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với DKRA Group tổ chức ngày 2/4, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với sự thay đổi sâu sắc về cấu trúc dòng tiền.
Theo Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, lãi suất và tín dụng hiện là những “cơn gió ngược” nhưng chỉ mang tính ngắn hạn. Về dài hạn, thị trường vẫn vận động theo hướng tích cực, với nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định.
Đáng chú ý, dòng tiền vào bất động sản không còn mang tính “phòng thủ” như trước mà đang dịch chuyển theo hướng chọn lọc, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá trị sử dụng thực và khả năng giữ giá lâu dài. Cùng với đó, đầu tư công giai đoạn 2024–2025 tiếp tục đóng vai trò “đòn bẩy”, hỗ trợ quá trình phục hồi của thị trường.
“Kỷ nguyên phân lô” dần khép lại
Ở góc nhìn thị trường, Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở của CBRE Việt Nam, cho rằng năm 2026 có thể xuất hiện ba kịch bản, trong đó kịch bản “hồi phục thực chất” có khả năng cao nhất nếu lạm phát được kiểm soát dưới 4,5%.
Theo ông, mặt bằng lãi suất khoảng 9% được xem là “điểm cân bằng” giúp cải thiện thanh khoản. Tuy nhiên, điều đáng chú ý hơn là sự thay đổi về cấu trúc thị trường, khi phân khúc đất nền – đặc biệt là đất nông nghiệp, đất rừng “núp bóng” bất động sản nghỉ dưỡng – đang dần mất thanh khoản.
Các quy định pháp lý ngày càng siết chặt về định danh đất đai, mục đích sử dụng và minh bạch thông tin khiến mô hình “phân lô bán nền” tràn lan không còn phù hợp. Đây được xem là dấu hiệu cho thấy “kỷ nguyên phân lô” đang dần chấm dứt, nhường chỗ cho các phân khúc phát triển bài bản và bền vững hơn.
Dòng tiền quay về “giá trị thật”
Từ góc độ hiệp hội, Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VNREA, khuyến nghị nhà đầu tư cần tập trung vào ba yếu tố cốt lõi: sản phẩm thật, pháp lý thật và giá trị thật.
Trong khi đó, Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT DKRA Group, cho rằng yếu tố “an toàn” đang trở thành ưu tiên hàng đầu của nhà đầu tư cá nhân. Thay vì chạy theo các “cơn sóng” ngắn hạn, xu hướng hiện nay là bảo toàn vốn thông qua các tài sản có nền tảng vững chắc và khả năng khai thác lâu dài.
Các chuyên gia cũng nhận định quá trình “thanh lọc” hiện tại tuy tạo ra áp lực trong ngắn hạn nhưng lại mở ra cơ hội cho những dự án có pháp lý minh bạch, thanh khoản tốt và được bảo chứng bởi năng lực chủ đầu tư.
Ở một góc nhìn khác, Nguyễn Minh Ngọc cho rằng phân khúc đất nông nghiệp vẫn còn dư địa trong dài hạn, khi hệ thống dữ liệu đất đai chưa hoàn thiện. Tuy nhiên, đây là sân chơi dành cho nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và chấp nhận rủi ro.
