Đất đấu giá là gì? Thủ tục tham gia đấu giá đất 2022

Lan Anh

Đất đấu giá rất phổ biến với dân đầu tư bởi sở hữu nhiều lợi thế như vị trí đẹp và mức giá tốt. Tuy nhiên không phải ai cũng biết bản chất pháp lý của đất đấu giá, những ưu nhược điểm và rủi ro của phân khúc đầu tư này.

Đất đấu giá là gì?

Đất đấu giá là khu đất do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và được UBND cấp quận trở lên tổ chức bán dưới hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để gây quỹ nâng cấp cơ sở hạ tầng công cộng hoặc xây dựng các dự án khác của địa phương.  

dau-gia-dat-thu-thiem-min-1652842804.jpeg
khu đất Thủ Thiêm được đấu giá

Trong hình thức đấu giá, đất sẽ thông qua UBND cấp quận trở lên để công khai bán cho nhiều người, người trả giá cao nhất sẽ là người được nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định hiện hành, khu đất đấu giá cần đáp ứng được những điều kiện dưới đây:

- Khu đất đấu giá phải là đất sạch, không bị lấn chiếm, không cho thuê, không có khiếu kiện, tranh chấp;

- Khu đất đấu giá được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt, khớp nối với quy hoạch chung;

- Khu đất đấu giá được Sở Tài chính duyệt đơn giá khởi điểm làm cơ sở bán đấu giá đất;

- Khu đất đấu giá có đầy đủ hạ tầng, hệ thống điện, đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước.

Các hình thức tham gia đấu giá đất

1. Hình thức trả giá đất bằng lời nói trực tiếp

- Người tham gia đấu giá theo thứ tự trả giá trực tiếp bằng lời nói. Sau mỗi lần trả giá, đấu giá viên lặp lại rõ ràng và bằng lời nói giá thầu cao nhất 03 (ba) lần, mỗi lần 30 (ba mươi) giây và liên tục cho đến khi không còn giá thầu nào nữa và người có giá trả cao nhất và cao hơn giá khởi điểm là người chiến thắng cuộc đấu giá.

- Cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được giá cao nhất và cao hơn giá khởi điểm và không còn người trả giá.

2. Hình thức trả giá đất bằng phiếu kín

phieu-tra-gia-dat-dau-gia-1653966065.JPG
Mẫu phiếu đấu giá đất (phiếu trả giá) cho mỗi cuộc đấu giá

- Người tham gia đấu giá bỏ phiếu trực tiếp bằng hình thức bỏ phiếu kín trong từng vòng, thời gian mỗi vòng trả giá tối đa không quá 05 (năm) phút; người có giá trả cao nhất trên mức trả giá mở đầu là người trúng đấu giá. Cuộc đấu giá kết thúc khi giá cao nhất được xác định và cao hơn giá khởi điểm và không người trả giá nào khác được bỏ phiếu;

 - Sau mỗi vòng đấu nếu có từ 02 (hai) phiếu trở lên trùng giá đấu thầu thì đấu giá viên quyết định vòng tiếp theo, nếu hết vòng hiện tại vẫn còn số phiếu bằng nhau thì tiếp tục đấu giá. Cho người tham gia đấu giá ghi phiếu, nếu số phiếu vẫn bằng nhau thì đấu giá viên quyết định bốc thăm bằng hình thức bỏ phiếu kín để công bố người trúng đấu giá.

Cách hoạt động các cuộc đấu giá đất

Đấu giá đất được tổ chức thông qua UBND cấp quận, huyện trở lên. Trước khi thực hiện đấu giá đất, các cơ quan, tổ chức phải đăng tải các thông tin như giá đất, vị trí đất trên các phương tiện thông tin đại chúng và đồng thời phải phụ trách việc nhận thầu. Trong các cuộc đấu giá đất có giá trị cao, các cơ quan, tổ chức có thể tiến hành xem xét tài chính của cá nhân, doanh nghiệp để xác minh người tham gia có đủ tài chính để mua bất động sản. 

Ở thời điểm đầu phiên đấu giá, giá khởi điểm (giá ban đầu thấp nhất) sẽ được công khai và người tham gia có cơ hội đặt bước giá. Trong phiên, lần trả giá sau bắt buộc phải cao hơn so với lần trả giá trước liền kể, mức chênh lệch tối thiểu (bước giá) sẽ do UBND quyết định và thông báo bằng văn bản. 

Phiên đấu giá được diễn ra liên tục cho đến khi không có người nào trả giá cao hơn nữa. Vậy nên mỗi phiên đấu giá đất thường kéo dài trong vài phút hoặc lâu hơn tùy thuộc vào số lượng người tham gia đặt giá thầu cho đất đấu giá. 

Khi kết thúc phiên đấu giá, người đưa ra giá cao nhất sẽ là người trúng đấu giá và có nghĩa vụ thanh toán tiền, đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ).

Ưu và nhược điểm khi mua đất đấu giá

Ưu điểm đất đấu giá

Đất đấu giá là đất do UBND cấp huyện trở lên tổ chức công khai cho người dân nên so với đất thông thường, loại đất này có nhiều ưu điểm vượt trội về tính pháp lý và trình tự thủ tục chuyển nhượng, cụ thể:

- Đất đấu giá có pháp lý rõ ràng, do phòng tài nguyên môi trường cắm mốc trực tiếp tại thực địa cho người sử dụng nên không tranh chấp, không quy hoạch treo, không lấn chiếm, chồng xâm lấn ... Người mua không cần xác minh thực tế và không sợ bị kẻ xấu lợi dụng, lừa đảo mà có thể hoàn toàn yên tâm và tin tưởng khi mua đất đấu giá.

- Theo quyết định trúng thầu, người trúng đấu giá đất sẽ nộp tiền trực tiếp vào kho bạc nhà nước, không bị kẻ xấu lợi dụng và không lo bị môi giới ép giá.

- Khác với quy trình và thủ tục cấp sổ các loại hình bất động sản khác, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đấu giá nhanh chóng, đơn giản và gọn lẹ. Người mua đất đấu giá được nhận sổ đỏ sang tên thành tên mình ngay sau khi nộp tiền vào kho bạc nhà nước.

- Đất đấu giá được Bộ Kế hoạch và Xây dựng phê duyệt nên thường được hưởng lợi từ quy hoạch, có vị trí đẹp, gần trung tâm, tiện ích phong phú (trường học, chợ, siêu thị...) và giao thông thuận tiện.

- Đất đấu giá được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, đường nhựa hoặc bê tông rộng rãi, cấp thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng… đảm bảo theo tiêu chuẩn hiện hành trước khi bàn giao cho người mua.

- Khi trúng đấu giá đất, người dân có quyền xây dựng 100% diện tích đất và tự do thiết kế.

- Được ngân hàng cho vay bù đắp thanh toán số tiền còn thiếu và trên thực tế, các ngân hàng thường định giá đất cao hơn đơn giá trúng thầu đấu giá đất.

- Thời gian thanh toán tiền cho kho bạc kéo dài đến 3 tháng kể từ ngày có quyết định trúng thầu.

Nhược điểm đất đấu giá

Bên cạnh những ưu điểm trên, đất đấu giá cũng tồn tại một số nhược điểm như:

- Sự cạnh tranh để tham gia đấu giá là rất lớn. Ngày càng có nhiều nhà môi giới và nhà đầu tư tham gia mua bán kiếm lời. Đồng thời, người có nhu cầu mua nhà đất thiếu kinh nghiệm, kiến ​​thức tham gia đấu giá đất nên khó trúng thầu.

- Giá khởi điểm đối với đất đấu giá thường không dựa trên giá thị trường, do đó mức giá đầu tiên đưa ra khá thấp, đồng nghĩa với mức độ cạnh tranh cao. Vì vậy, bạn sẽ rất gặp khó khăn khi quyết định mức giá phù hợp trong một cuộc đấu giá bằng phiếu kín, trả giá quá cao thì lỗ, đưa ra giá thấp thì khó trúng thầu.

- Những cuộc đấu giá đất với mức giá “chấn động” cao hơn gấp nhiều lần so với giá khởi điểm đã tạo ra các cơn sốt đất ảo ở khu vực xung quanh. Điển hình là cơn sốt từ cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm.

ban-do-quy-hoach-dat-nen-1646102650.jpg
Đấu giá đất có thể gây sốt đất ảo

Đối tượng được tham gia đấu giá đất

Những người muốn tham gia đấu giá đất hay đấu giá quyền sử dụng đất phải là một trong những đối tượng sau:

- Cá nhân hoặc hộ gia đình

- Việt kiều định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài muốn đầu tư dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê. 

Ngoài ra, để tham gia đấu giá đất các đối tượng trên phải thỏa mãn các điều kiện dưới đây:

1. Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55, 56 Luật Đất đai. Đối với đầu tư dự án, các đối tượng còn phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 58 Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014. Đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại, xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn thì tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2. Đối với hộ gia đình, một tổ chức chỉ cho phép một người đại diện tham gia đấu giá đối với mỗi thửa đất đấu giá.

3. Không thuộc trường hợp không được đăng ký tham gia đấu giá theo quy định tại Khoản 4 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14;

4. Phải nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.

5. Không bị tước quyền tham gia đấu giá do vi phạm quy định tại Khoản 5 Điều 9 của Luật Đấu giá tài sản,

Thủ tục đấu giá đất 2022

Theo Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP các thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Lập phương án đấu giá đất 

Đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất là đối tượng đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có văn bản chỉ đạo của UBND cùng cấp theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá đất

Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất gửi hồ sơ thửa đất đấu giá đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định, sau đó được trình lên UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 7 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất

UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 8 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá

Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt theo Khoản 1 Điều 8 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo Điều 10 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 6: Thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất và giám sát bằng cách cử người đại diện giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo Điều 11 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 7: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất

Các công việc được quy định tại Điều 12 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP, cụ thể như sau:

Đơn vị thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất bàn giao hồ sơ và biên bản kết quả thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất cho đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận tài liệu, đơn vị tổ chức việc bán đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên môi trường để trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Các công việc được quy định tại Điều 13 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP như sau:

Cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá.

Người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc Nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền lên cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 14 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Minh Trung