Chị Hoa, một nhà đầu tư tại TP.HCM, cho biết đã mua lô đất hơn 200 m² tại xã Đức Lập (Tây Ninh) từ năm 2023 với giá gần 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên đến nay, dù giảm giá xuống còn khoảng 800 triệu đồng, lô đất vẫn chưa thể sang nhượng.

Theo chị Hoa, thời điểm xuống tiền, chị kỳ vọng thị trường hưởng lợi từ thông tin điều chỉnh bảng giá đất và Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, diễn biến thực tế lại đi ngược kỳ vọng khi cả hai lô đất tại Tây Ninh và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đều không phát sinh giao dịch. Đặc biệt, lô đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu còn vướng quy hoạch đường khiến giá trị giảm mạnh.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra với anh Tùng, nhà đầu tư tại TP.HCM. Đầu năm 2022, anh mua khu đất gần 1.200 m² tại Bảo Lâm (Lâm Đồng) với giá 4,8 tỷ đồng theo mô hình “farmstay nghỉ dưỡng”, kỳ vọng đón đầu hạ tầng và xu hướng bất động sản ven đồi. Tuy nhiên, sau khi thị trường chững lại từ giữa năm 2023, thanh khoản gần như đóng băng. Hiện anh rao bán khoảng 3,6 tỷ đồng nhưng vẫn chưa có khách mua.

Nhà đầu tư cắt lỗ sâu, thanh khoản vẫn lao dốc

Theo ghi nhận từ các đơn vị môi giới, thanh khoản đất nền tại nhiều khu vực phía Nam tiếp tục giảm mạnh. Nhiều sàn giao dịch hiện hạn chế nhận ký gửi đất nền phân lô do khó bán, dù chủ đất đã chấp nhận giảm giá sâu.

Đại diện một sàn giao dịch tại Đồng Nai cho biết, giai đoạn 2023-2024, nhiều chủ đất chỉ chấp nhận giảm giá khoảng 10-15%. Tuy nhiên sang năm 2025 và đầu năm 2026, mức cắt lỗ phổ biến đã lên tới 25-50% nhưng giao dịch vẫn rất hạn chế.

Tại các khu vực từng là “điểm nóng” như Chơn Thành, Hớn Quản, Lộc Ninh (Bình Phước cũ), Bảo Lâm, Lâm Hà (Lâm Đồng), Phú Giáo (Bình Dương cũ), Thủ Thừa hay Cần Giuộc (Long An cũ), không khó để bắt gặp các lô đất phân lô có nguồn gốc từ đất nông nghiệp được rao bán với giá giảm mạnh. Nhiều tài sản từng tăng giá gấp đôi, gấp ba nay được chào bán chỉ còn khoảng một nửa giá trước đây nhưng thanh khoản vẫn rất thấp.

Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy lượng tìm kiếm đất nền phía Nam trong quý I giảm trên diện rộng. Trong đó, Bình Dương cũ giảm hơn 22%, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ giảm 15%, còn Tây Ninh và Đồng Nai lần lượt giảm 2% và 8% so với quý trước.

Báo cáo của DKRA Consulting cũng cho thấy TP.HCM và các tỉnh lân cận có 94 dự án đất nền mở bán trong quý vừa qua với gần 7.500 sản phẩm sơ cấp, nhưng chỉ tiêu thụ được khoảng 224 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 3%, giảm một nửa so với quý trước. Giá giao dịch thứ cấp tiếp tục giảm khoảng 5-7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định điểm nghẽn lớn nhất của thị trường đất nền hiện nay không còn nằm ở giá bán mà là khả năng tìm đầu ra. Theo ông, niềm tin vào khả năng tăng giá nhanh của đất nền đã suy giảm đáng kể, trong khi tâm lý đầu tư chuyển sang trạng thái phòng thủ.

“Chủ đất càng giảm giá, người mua càng dè dặt vì lo ngại mua phải hàng tồn”, ông Tuấn nhận định.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng thị trường đang trong quá trình thanh lọc sau giai đoạn tăng nóng kéo dài từ năm 2015-2022. Theo ông, nhiều sản phẩm đất nông nghiệp phân lô từng được đẩy giá quá cao nhưng thiếu giá trị khai thác thực tế, khiến thanh khoản đóng băng khi thị trường đảo chiều.

Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn chấm dứt “kỷ nguyên phân lô” đối với đất nền tự phát và đất nông nghiệp núp bóng bất động sản nghỉ dưỡng. Các quy định siết phân lô bán nền cùng yêu cầu minh bạch pháp lý sẽ khiến dòng tiền tập trung nhiều hơn vào những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, hạ tầng hoàn chỉnh và pháp lý rõ ràng.

Các chuyên gia dự báo trong ngắn hạn, thanh khoản đất nền khó cải thiện khi tâm lý chờ đợi vẫn chiếm ưu thế. Hiện tượng cắt lỗ và kẹt hàng nhiều khả năng tiếp tục diễn ra, đặc biệt với các tài sản mua ở vùng giá cao hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính.