Mở cơ chế BT để hút vốn tư nhân
Trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung hình thức hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao) đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đây là mô hình đã từng được áp dụng trong đầu tư hạ tầng và nay được nghiên cứu đưa vào lĩnh vực nhà ở nhằm phù hợp với khung pháp lý về hợp tác công – tư (PPP).
Theo đề xuất, Nhà nước sẽ lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ. Sau khi hoàn thành công trình và bàn giao, doanh nghiệp có thể được thanh toán bằng quỹ đất tại vị trí khác hoặc quyền khai thác một phần quỹ đất trong chính dự án.
Cơ quan soạn thảo cho biết việc bổ sung cơ chế này nhằm tạo thêm “đòn bẩy” tài chính, giảm áp lực ngân sách, đồng thời tăng tính hấp dẫn đối với khu vực tư nhân trong bối cảnh các dự án cải tạo chung cư cũ thường có chi phí lớn, thời gian thu hồi vốn dài và lợi nhuận không cao.
Cắt giảm thủ tục, tăng ưu đãi cho nhà đầu tư
Một điểm đáng chú ý trong dự thảo là việc đề xuất rút gọn thủ tục hành chính đối với các dự án cải tạo chung cư cũ. Cụ thể, các dự án theo hình thức BT có thể không cần thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư như thông thường.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đề xuất làm rõ cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp tham gia, đặc biệt liên quan đến phần diện tích kinh doanh thương mại trong dự án. Đây được xem là yếu tố then chốt để đảm bảo hiệu quả tài chính, giúp nhà đầu tư cân đối chi phí và lợi nhuận khi tham gia cải tạo các khu nhà xuống cấp.
Thực tế triển khai còn nhiều vướng mắc
Trong nhiều năm qua, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại các đô thị lớn vẫn diễn ra chậm. Một trong những nguyên nhân chính là khó khăn trong việc đạt được sự đồng thuận của cư dân và thiếu cơ chế đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp.
Theo quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2023, các dự án cải tạo chung cư chỉ được triển khai khi có tối thiểu 80% chủ sở hữu đồng ý với phương án bồi thường, tái định cư. Riêng với các công trình nguy hiểm cấp D, chính quyền địa phương có thể quyết định phương án xử lý.
Thực tế, Hà Nội đã áp dụng cơ chế thí điểm từ cuối năm 2025, theo đó chỉ cần trên 75% cư dân đồng thuận là có thể tiến hành cưỡng chế phá dỡ để cải tạo. Thành phố hiện có hàng nghìn khu tập thể cũ cần cải tạo, với mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành khoảng 20.000 căn hộ thuộc diện phải phá dỡ.
Tại TP HCM, áp lực cũng không nhỏ khi địa phương này còn hàng trăm chung cư xây trước năm 1975 đã xuống cấp, trong đó có nhiều công trình thuộc diện nguy hiểm, cần di dời khẩn cấp.
Kỳ vọng tháo gỡ “điểm nghẽn” cải tạo đô thị
Theo Bộ Xây dựng, việc bổ sung hợp đồng BT không chỉ giúp huy động nguồn lực tư nhân mà còn góp phần giải quyết các bài toán về tài chính, tiến độ và chất lượng dự án. Khi có cơ chế linh hoạt hơn, các dự án cải tạo chung cư cũ được kỳ vọng sẽ được triển khai nhanh hơn, qua đó cải thiện điều kiện sống cho người dân.
Song song với đó, dự thảo luật cũng đề cập đến việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhằm cân bằng lại cơ cấu nguồn cung trên thị trường – vốn đang nghiêng nhiều về phân khúc cao cấp.
Các chuyên gia nhận định, nếu được thông qua, cơ chế BT có thể trở thành một trong những giải pháp quan trọng giúp tái thiết đô thị tại các thành phố lớn, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững hơn.
