Giá căn hộ Hà Nội lần đầu vượt TP.HCM
Theo báo cáo thị trường quý I/2026 của Savills Việt Nam, giá bán căn hộ tại Hà Nội đã tăng lên mức trung bình khoảng 100 triệu đồng/m² thông thủy, cao hơn khoảng 10% so với mặt bằng chung tại TP.HCM.
Lý giải về diễn biến này, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam cho biết nguyên nhân chủ yếu đến từ sự lệch pha trong cơ cấu nguồn cung giữa hai thị trường.
Cụ thể, trong quý I/2026, toàn bộ nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đều thuộc phân khúc hạng A và hạng B, kéo mặt bằng giá trung bình tăng mạnh. Trong khi đó, giá sơ cấp căn hộ trung bình tại TP.HCM hiện ở mức khoảng 91 triệu đồng/m² thông thủy.
Tuy nhiên, theo Savills, nếu xét theo từng phân khúc tương đương, giá căn hộ tại Hà Nội thực tế vẫn thấp hơn TP.HCM.
Điểm đáng chú ý là phân khúc căn hộ bình dân đang ngày càng thu hẹp tại cả hai đô thị lớn. Nếu giai đoạn 2012-2018, nhà ở hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch thì hiện nay tỷ trọng này đã giảm mạnh.
Tại TP.HCM, căn hộ hạng C hiện chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Riêng tại Hà Nội, Savills không ghi nhận bất kỳ dự án căn hộ hạng C mới nào mở bán trong quý I/2026.
Dòng tiền dịch chuyển về vùng ven
Trước áp lực giá nhà tăng cao tại khu vực trung tâm, nhu cầu ở thực đang có xu hướng dịch chuyển mạnh ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh.
Tại miền Bắc, Hưng Yên và Bắc Ninh trở thành những thị trường thu hút người mua nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện cùng mức giá dễ tiếp cận hơn so với Hà Nội.
Trong khi đó, tại phía Nam, các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai và Tây Ninh đang nhận được sự quan tâm lớn khi mặt bằng giá bất động sản chỉ bằng khoảng 50-70% so với TP.HCM.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định nguồn cung tương lai đang dịch chuyển mạnh ra khu vực vùng ven nhằm tìm kiếm mức giá phù hợp hơn với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình.
Theo Savills, dù nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 11.199 căn trong quý I/2026, tăng 6% so với quý trước, nhưng thanh khoản chủ yếu tập trung ở những sản phẩm có pháp lý minh bạch và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Tại TP.HCM, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills TP.HCM cho rằng thị trường đang xuất hiện những tín hiệu tích cực nhờ quá trình sàng lọc các dự án kém cạnh tranh.
Đáng chú ý, phân khúc biệt thự và nhà liền kề tại TP.HCM ghi nhận giá sơ cấp tăng lên khoảng 199 triệu đồng/m² đất, phản ánh xu hướng ưu tiên các quỹ đất lớn và khu vực có hạ tầng phát triển ở vùng ven.
Thị trường bước vào giai đoạn “thanh lọc”
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ không còn duy trì tình trạng tăng trưởng đại trà như các giai đoạn trước mà đang bước vào thời kỳ “chọn lọc tự nhiên” mạnh mẽ hơn.
Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt, chiến lược dài hạn và khả năng phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực sẽ có nhiều lợi thế để duy trì vị thế trên thị trường.
Savills đánh giá các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng GDP đạt khoảng 7,8% cùng việc kiểm soát chỉ số giá tiêu dùng (CPI) ở mức 3,5% đang trở thành những yếu tố hỗ trợ quan trọng cho thị trường bất động sản.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, thị trường đang hướng tới giai đoạn phát triển bền vững hơn, trong đó hạ tầng và các dự án liên vùng sẽ đóng vai trò động lực quan trọng giúp giãn dân khỏi khu vực đô thị lõi, đồng thời góp phần tái cân bằng thị trường nhà ở trong tương lai.
