Nhu cầu lớn nhưng nguồn cung khan hiếm
Thị trường nhà ở “bình dân”, bao gồm nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, đang chứng kiến sự mất cân đối rõ rệt giữa cung và cầu. Thực tế cho thấy, một dự án nhà ở xã hội mở bán gần đây tại TP.HCM với khoảng 750 căn hộ đã thu hút tới hàng chục nghìn hồ sơ đăng ký, phản ánh nhu cầu rất lớn của người dân.
Theo ghi nhận thị trường, các sản phẩm căn hộ có giá khoảng 50 triệu đồng/m² vẫn tiêu thụ tốt, trong khi phân khúc cao cấp giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên lại có thanh khoản chậm. Tuy nhiên, tại khu vực nội đô TP.HCM, các dự án thuộc phân khúc vừa túi tiền gần như vắng bóng, thay vào đó là nguồn cung chủ yếu ở phân khúc cao cấp.
Hiện nay, các căn hộ có giá khoảng 40 triệu đồng/m² gần như “biến mất”, còn mức giá khoảng 2–3 tỷ đồng/căn – phù hợp với người thu nhập trung bình – cũng rất hiếm trên thị trường. Trong khi đó, nhu cầu lại trải rộng tại nhiều khu vực như Bình Tân, Hóc Môn, Bình Chánh hay Nhà Bè.
Đối với nhà ở xã hội, trong những tháng đầu năm 2026, TP.HCM chỉ có một dự án đủ điều kiện huy động vốn. Toàn thành phố hiện có khoảng 11 dự án đang triển khai với gần 10.000 căn hộ, trong khi mục tiêu giai đoạn 2026–2030 là hơn 180.000 căn – một khoảng cách rất lớn cần được lấp đầy.
Áp lực từ pháp lý, chi phí và cơ cấu thị trường
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền là nguyên nhân chính khiến giá nhà tại TP.HCM duy trì ở mức cao, phổ biến quanh ngưỡng 100 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Thống kê của HoREA cho thấy, năm 2025, TP.HCM chỉ có 26 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, với gần 17.000 căn, tương đương khoảng 39% so với năm 2017. Điều này cho thấy nguồn cung không chỉ thiếu mà còn suy giảm mạnh trong nhiều năm.
Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng gặp nhiều rào cản khi phát triển nhà ở bình dân, từ thủ tục pháp lý kéo dài, chi phí bồi thường đất chưa sát thực tế đến khó khăn tiếp cận tín dụng và chi phí đầu vào tăng cao. Những yếu tố này khiến doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc lợi nhuận thấp như nhà ở giá phù hợp.
Trước thực trạng này, Chính phủ đang xem xét xây dựng các cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời hoàn thiện khung pháp lý liên quan để khuyến khích doanh nghiệp tham gia.
Đẩy mạnh dự án, hướng tới cân bằng cung – cầu
Để tháo gỡ khó khăn, TP.HCM đã rà soát và thông qua hàng trăm khu đất nhằm tăng nguồn cung nhà ở trong thời gian tới, đồng thời định hướng tái cấu trúc thị trường theo hướng giảm tỷ trọng phân khúc cao cấp, tăng nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền.
Bộ Xây dựng cũng yêu cầu thành phố đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, cấp phép và triển khai dự án, coi phát triển nhà ở xã hội là một chỉ tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế – xã hội.
Song song đó, nhiều chương trình hợp tác đã được triển khai. Liên đoàn Lao động TP.HCM đã ký kết với các doanh nghiệp để phát triển hàng chục nghìn căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026–2030. Một số dự án lớn dự kiến cung cấp hàng chục nghìn căn hộ cho người lao động, tập trung tại các khu vực vệ tinh.
Giới chuyên gia nhận định, để giải quyết bài toán nhà ở bình dân, cần sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách, quy hoạch và nguồn lực doanh nghiệp. Khi các “nút thắt” được tháo gỡ, thị trường có thể dần cân bằng trở lại, mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và thấp.
