Nhu cầu lớn nhưng nguồn cung hạn chế
Thị trường bất động sản thời gian gần đây ghi nhận tình trạng “cháy hàng” ở phân khúc căn hộ diện tích nhỏ. Tại nhiều dự án mở bán, đặc biệt ở khu vực phía Nam, lượng khách đăng ký mua thường cao gấp nhiều lần số căn hộ được chào bán, trong đó các căn hộ 1 phòng ngủ hoặc studio luôn được tiêu thụ đầu tiên.
Thực tế cho thấy, phần lớn dự án hiện nay chỉ dành khoảng 15–25% quỹ căn cho loại hình diện tích nhỏ, còn lại tập trung vào căn hộ 2–3 phòng ngủ. Điều này khiến người mua có nhu cầu thực, đặc biệt là người trẻ, người độc thân hoặc gia đình nhỏ, phải cạnh tranh cao để sở hữu sản phẩm phù hợp, thậm chí chấp nhận mua căn hộ lớn hơn với giá vượt ngân sách.
Theo các đơn vị phân phối, căn hộ diện tích nhỏ thường có mức giá dao động từ 2–4 tỷ đồng, phù hợp với khả năng tài chính của số đông người dân đô thị. Không chỉ người mua ở thực, phân khúc này còn được nhà đầu tư ưa chuộng nhờ khả năng cho thuê tốt và tính thanh khoản cao.
Giá nhà tăng, căn hộ nhỏ trở thành lựa chọn chủ đạo
Khảo sát của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy trong bối cảnh giá bất động sản liên tục leo thang, căn hộ diện tích từ 25–50 m² đang trở thành lựa chọn phổ biến nhất trên thị trường.
Cụ thể, tại TP.HCM, căn hộ studio diện tích 25–30 m² có giá phổ biến từ 2–3 tỷ đồng mỗi căn; căn hộ 1 phòng ngủ (35–50 m²) dao động từ 3–5 tỷ đồng; trong khi căn hộ 2 phòng ngủ (60–70 m²) có giá khoảng 5–7 tỷ đồng. Với các căn hộ 3 phòng ngủ diện tích lớn hơn, giá bán thường từ 8–12 tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Trong bối cảnh thu nhập chưa theo kịp đà tăng giá nhà, các sản phẩm có giá dưới 4 tỷ đồng trở thành mục tiêu tìm kiếm chính của người mua ở thực. Điều này lý giải vì sao căn hộ diện tích nhỏ luôn trong tình trạng khan hiếm.
Vướng quy định, doanh nghiệp khó phát triển căn hộ nhỏ
Dù nhu cầu cao, số lượng dự án phát triển căn hộ diện tích nhỏ vẫn rất hạn chế. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các doanh nghiệp bất động sản có xu hướng ưu tiên phát triển căn hộ trung và cao cấp để tối ưu lợi nhuận.
Bên cạnh đó, các quy định pháp lý liên quan đến quy chuẩn diện tích, mật độ dân số và hạ tầng kỹ thuật cũng là rào cản lớn. Theo ông Lê Hoàng Châu, một số quy định về phân bổ dân số trong dự án nhà ở khiến chủ đầu tư buộc phải tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn để đáp ứng tiêu chuẩn, từ đó làm giảm nguồn cung căn hộ nhỏ.
Đối với nhà ở xã hội, quy định về diện tích tối đa (thường không vượt quá 70 m²) cũng vô tình làm giảm tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45 m² – vốn là loại hình phù hợp với người thu nhập thấp.
Kiến nghị nới cơ chế để cân bằng cung – cầu
Trước thực trạng này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị cơ quan quản lý cần điều chỉnh một số quy định để phù hợp với thực tiễn thị trường. Cụ thể, cho phép tăng tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ trong các dự án nhà ở thương mại, nhưng vẫn đảm bảo không vượt quá 25% tổng số căn theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.
Ngoài ra, các chuyên gia cho rằng cần có cơ chế linh hoạt hơn trong quy hoạch và phát triển nhà ở, đồng thời đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp để bổ sung nguồn cung cho thị trường.
Nguy cơ mất cân đối kéo dài
Trong nhiều năm qua, phân khúc căn hộ diện tích nhỏ gần như “vắng bóng” trên thị trường, dẫn đến sự mất cân đối rõ rệt giữa cung và cầu. Nguồn cung tập trung vào căn hộ diện tích lớn, giá cao, trong khi nhu cầu thực lại nghiêng về các sản phẩm vừa túi tiền.
Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời về chính sách và cơ cấu sản phẩm, tình trạng thiếu hụt căn hộ nhỏ có thể tiếp diễn, làm gia tăng áp lực tiếp cận nhà ở đối với người dân đô thị, đồng thời ảnh hưởng đến tính bền vững của thị trường bất động sản trong dài hạn.
