'Kiềng 3 chân' kiến tạo BĐS Nha Trang

Thế Lân

Du lịch – Hạ tầng – Thị trường được nhận định là 3 yếu tố chính thúc đẩy sự phát triển của bất động sản Nha Trang

Khi chia sẻ trong buổi giao lưu do cộng đồng Review Bất Động Sản tổ chức vào ngày 09/10 về quá trình phát triển của vùng đất Khánh Hòa trong giai đoạn 2015 – 2020, Bà Nguyễn Hoài Thương - Tổng giám đốc DKRV Sài Gòn cho biết, Nha Trang đã lên thành phố từ lâu. Kể từ khi sân bay đầu tiên của tỉnh được xây dựng thu hút lượng khách du lịch trong nước và quốc tế đổ về thì thị trường bất động sản nơi đây mới dần trở nên nhộn nhịp. 

“Biên độ giao dịch ở Nha Trang khá lớn đối với mọi phân khúc sản phẩm. Gần như sản phẩm từ đất nền cho đến căn hộ, bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự,… khi tung ra ở Nha Trang đều thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư”, bà Thương chia sẻ.

Hạ tầng thay đổi diện mạo Tp. Nha Trang

Ông ThS. Hoàng Văn Hoan - Tổng giám đốc Công ty CP Địa Tin Học AIT cho biết, trong giai đoạn 2010 – 2020 TP. Nha Trang được nâng cấp một số công trình trọng điểm như sau:

Thứ nhất là trung tâm kinh tế - tài chính - du lịch - dịch vụ nằm ngay sân bay cũ tại trung tâm thành phố. 

Thứ hai, đường Võ Nguyên Giáp nối liền trung tâm TP. Nha Trang đến Quốc Lộ 1 và xu hướng  mở rộng TP. Nha Trang ở phía Tây là đại lộ Võ Nguyên Giáp

Thứ ba là nút giao Ngọc Hội đang thực hiện và thi công

Thứ tư là Vành Đai 2 lộ giới 42m đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng

Thứ năm là đường Phong Châu nối liền trung tâm TP. Nha Trang  với khu nghỉ dưỡng tại khu vực phía tây

Thứ sáu, con đường huyết mạch số 4 (Vành đai 1) mở ra giúp giải tỏa ách tắc giao thông. Bao bọc xung quanh con đường là sự phát triển của các khu đô thị tạo điểm nhấn cho TP. Nha Trang.

Trong tương lai từ 2021 - 2030, Nha Trang tiếp tục xây dựng các công trình trọng điểm ở khu vực phía Bắc, Nam dự kiến sẽ làm thay đổi diện mạo của thành phố, gồm: Vành đai 2 (khu vực phía Bắc), Vành đại 3 (trục Bắc – Nam, lộ giới 37m), nâng cấp làn đường ở Tỉnh lộ 3 mở rộng 42m để kết nối vùng trung tâm sang các khu công nghiệp ở huyện Cam Lâm... Bên cạnh đó, thị trường Bắc Vân Phong được quy hoạch thành đặc khu Kinh tế cũng là nhân tố thu hút vốn đầu tư ở khu vực phía Bắc tỉnh Khánh Hòa. 

“Khi có các đặc khu kinh tế Bắc Vân Phong và khu miễn thuế xuất hiện, chắc chắn sẽ người dân và các chuyên gia nước ngoài sẽ đến tìm kiếm những nơi ở chất lượng. Từ đó chúng ta cần phát triển những khu vệ tinh để làm bước đệm cho Nha Trang – Khánh Hòa dễ dàng “cất cánh” trong thời gian tới”, bà Thương nhận định.

Ông Phạm Văn Hưng – Giám đốc Marketing của Tập đoàn Hưng Thịnh chia sẻ, một quy luật ngầm trong thị trường bất động sản “ở đâu có cao tốc, xây cầu thì BĐS tại khu vực đó sẽ tăng giá”. Qua đó ông nhấn mạnh thêm 3 công trình sẽ giúp BĐS Nha Trang tăng giá, gồm:

Thứ nhất là cao tốc ven biển 27C kết nối Nha Trang và Đà Lạt giúp phát triển nhiều tour du lịch xuyên tuyến trong tương lai; 

Thứ hai là tuyến cao tốc Buôn Ma Thuột – Nha Trang giúp rút ngắn thời gian lưu thông hàng hóa giữa 2 tỉnh từ 4 - 8 tiếng chỉ còn khoảng 1,1 tiếng.

Thứ ba là 2 cây cầu bắc sang Hòn Rớ giúp rút ngắn thời gian đi về trung tâm TP. Nha Trang và Hòn Tre hỗ trợ cho việc di chuyển đến quần thể du lịch Vinpearl Land.

Du lịch – ‘bệ phóng’ nâng cấp đô thị

Ngoài ra, chính sách chính quyền địa phương và du lịch cũng là yếu tố để thúc đẩy sự phát triển của BĐS Nha Trang. Chia sẻ thêm về vấn đề này, Ông Nguyễn Thế Thông – Tổng giám đốc Khu du lịch Tà Đùng Topview cho biết, các yếu tố về nâng cấp cơ sở hạ tầng và xây dựng các dự án quy cho cùng đều nhắm tới mục tiêu phát triển du lịch. 

du-lich-nha-trang-1633789895.jpg
Du lịch tại Nha Trang phát triển mạnh mẽ

“Nếu tách sự phát triển du lịch ra khỏi thành phố thì Nha Trang sẽ không được như ngày hôm nay. Ở thời điểm năm 2000, chưa ai biết đến Nha Trang có gì để chơi. Lúc đó, nhiều người ví von Nha Trang như cô gái tỉnh lẻ nằm ngủ quên bên bờ biển miền Trung Việt Nam”, ông Thông nhận định.

Ông Thông cho biết phải một thời gian sau, khi cuộc thi Hoa Hậu Hoàn Vũ năm 2008 tổ chức tại Nha Trang được xem là lần đầu tiên Nha Trang được quảng bá ra thế giới. Ngay tức tốc, những con đường, phòng ốc hạng sang phải được hoàn thiện để đón đoàn hoa hậu từ quốc tế. Sau sự kiện đấy, khách quốc tế đổ nườm nượp đến du lịch tại tỉnh. Diện mạo Nha Trang cũng bắt đầu thay đổi chóng mặt khi có sự góp mặt của các ông lớn như Intercontinental , Sheraton, Vinpearl,…

Theo nhận định của ông Thông, Nha Trang có được thời kỳ hoàng kim của du lịch là nhờ vào 3 nhân tố “thiên thời – địa lợi – nhân hòa”:

Thứ nhất, Nha Trang dựa vào yếu tố thiên nhiên để phát triển.

Thứ hai, chính quyền Nha Trang nhạy bén trong việc tổ chức các sự kiện quảng bá thế giới, tạo điều kiện và có chính sách thu hút các nhà đầu tư quốc tế.

Thứ ba, là sự đồng bộ về cơ sở hạ tầng nhanh chóng.

Đồng ý với nhận định trên, ông Hưng chia sẻ các cấp chính quyền ở Nha Trang rất năng động đối với việc ứng phó về dịch Covid.

“Chính quyền xác định du lịch là mũi nhọn kinh tế của Nha Trang. Vậy nên họ nhanh chóng đưa ra rất nhiều chương trình để khôi phục và kích cầu du lịch. Điển hình là họ đã có những thông cáo trên báo chí về chuyện “Nha Trang sẵn sàng mở cửa đường bay” khi tình hình dịch chuyển biến tốt. Các quyết sách này sẽ làm rõ nét hơn về câu chuyện du lịch và lựa chọn Nha Trang làm nơi đầu tư xứng tầm”, ông Hưng bổ sung.

Tiềm năng đầu tư và thách thức BĐS Nha Trang

Ông Phạm Văn Hưng chia sẻ các giao dịch BĐS Nha Trang từ năm 2019 đang ở mức trầm lắng. Theo ông có 2 vấn đề chính tác động đến nốt trầm này:

Thứ nhất là pháp lý BĐS tại Nha Trang – Khánh Hòa. Những căn hộ sở hữu lâu dài, pháp lý chuẩn chỉnh trở nên khan hiếm. Số lượng chào bán “nhỏ giọt” so với nhu cầu của thị trường. 

Thứ hai là nguồn cung khách sạn, condotel nhiều và đa phần thị trường nơi đây là đất nền, villa và resort. 

Khi xét đến phân khúc đất nền, những cơn sốt đất thường xuyên xuất hiện ở khu vực trục Tây Nha Trang, tuyến đường Võ Nguyên Giáp và quốc lộ 27C. Đặc biệt là những khu đất ven phía Tây Nam có biên độ giá dao động rất lớn, lên đến 30 – 50%. 

Trước tình hình khan hiếm nguồn cung căn hộ, ông Hưng cho rằng điểm rơi của thị trường BĐS Nha Trang sẽ vào năm 2023. Tuy nhiên khi xét đến khẩu vị của nhà đầu tư, ông cho biết  từ năm 2020 – 2021 số lượng tìm kiếm từ khóa “căn hộ” vẫn tăng đều đặn. Đặc biệt là phân khúc chung cư từ 20 – 35 tầng nằm ngay trung tâm Nha Trang có biên độ tăng giá cực kỳ cao.

Riêng với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và nhà liền kề lại có sự chuyển nghịch. Giá của phân khúc này đang chịu sức ép từ thị trường và có biến động giảm nhẹ khoảng 10 – 15%, xuất phát từ việc mất niềm tin do không đảm bảo cam kết lợi nhuận ban đầu và vấn đề liên quan đến pháp lý. 

Ngoài ra, nhờ dịch mà người ta cảm thấy du lịch và gắn kết với gia đình là điều rất cần thiết trong thời gian tới. Sắp tới đây họ sẽ muốn có một second home - ngôi nhà thứ hai dễ di chuyển để cả gia đình có nơi để thư giãn.

bds-nha-trang-1633789895.jpg
Nha Trang luôn được chọn làm điểm đến nghỉ dưỡng

Bên cạnh những tiềm năng phát triển của BĐS Nha Trang, ông Hưng cũng chỉ ra 3 thách thức dành cho chủ đầu tư khi phát triển dự án tại vùng đất này.

Thách thức đầu tiên được đề cập là sự thay đổi khẩu vị đầu tư sau dịch. Để dòng tiền chạy suôn sẻ, nhà đầu tư bắt buộc phải kinh doanh nhiều ngành nghề. Khi Covid diễn ra gây khiến nhà đầu tư bị đứt gãy dòng tiền, ảnh hưởng đến đòn bẩy tài chính.

Thứ hai là lượng hàng tồn của dự án condotel, villa còn rất lớn.

Thứ ba là bản chất sản phẩm phải đáp ứng thị hiếu. Điều này là thách thức cho chủ đầu tư vì phải hiểu thị trường và khai thác được những sản phẩm vừa đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, an cư nhưng giá trị vẫn phải giữ ở mức hợp lý. Phải làm sao để bản thân người dân địa phương cũng thấy được đấy là nơi an cư lý tưởng.