Sở hữu vị trí thuận tiện cùng khả năng dễ dàng thu hút khách, đặc biệt là khách du lịch, các cửa hàng mặt phố từ lâu đã là nhóm mặt bằng được các nhà bán lẻ săn lùng hàng đầu. Nhu cầu cao trong khi nguồn cung hữu hạn đã khiến giá thuê nhà phố thương mại khu vực trung tâm thành phố ngày càng leo thang. Tại Hà Nội, Hoàn Kiếm là khu vực đang đạt giá thuê bán lẻ cao nhất. Trước khi chịu tác động của Covid-19, các nhà phố ở đây có giá thuê mặt bằng lên đến 80 - 100 USD/m2, thậm chí lên đến 200 - 250 USD/m2.
Không chỉ đưa ra giá cao, các chủ mặt bằng nhà phố cũng có lợi thế hơn trong quá trình thương thuyết hợp đồng với người thuê. Giai đoạn trước năm 2020, thị trường phổ biến tình trạng các chủ cửa hàng “một mình một giá và một tiến độ thanh toán”. Nhiều trường hợp yêu cầu khách thuê thanh toán lên đến 6 tháng/lần hoặc một năm/lần. Việc chi trả phí thuê mặt bằng quá dài cũng là một trong những yếu tố khiến các doanh nghiệp bán lẻ bị tồn đọng vốn và không thể chi trả khi gặp khó khăn.
Tuy nhiên, các chuyên gia của Savills đánh giá, các chủ nhà phố thương mại sẽ không thể duy trì thế thượng phong trong giai đoạn hiện nay, khi bất động sản bán lẻ đã chịu những tác động rõ rệt từ dịch Covid-19. Tính tới thời điểm hiện tại, mặt bằng nhà phố thương mại đã đóng cửa nhiều, các trung tâm thương mại phải chấp nhận giảm giá thuê, shophouse ở khu vực trung tâm và các trục đường chính cũng đối mặt với tình trạng đóng cửa hoặc chuyển đổi mô hình kinh doanh.
Giá thuê mặt bằng tiếp tục điều chỉnh giảm. Trong đó, mặt bằng bán lẻ nhà phố có giá thuê lao dốc nhanh hơn so với các trung tâm thương mại. Ghi nhận của Savills cho thấy, nhiều chủ cửa hàng mặt phố ban đầu không giảm giá thuê hoặc chỉ giảm rất ít, giờ đã phải chấp nhận xuống giá 20 - 30%, thậm chí 50% nhưng vẫn “mỏi mắt” tìm khách thuê. Đơn vị này dự báo nếu dịch Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp thì cảnh đìu hiu của thị trường mặt bằng nhà phố sẽ tiếp diễn.
Thêm vào đó, xu hướng phát triển thương mại điện tử cũng dần khiến mặt bằng không còn là “át chủ bài” của ngành bán lẻ. Thay vào đó, các doanh nghiệp sẽ phải suy tính kỹ hơn các chiến lược kinh doanh để giảm chi phí, gia tăng hiệu quả. Thực tế, rất nhiều hãng bán lẻ từ cà phê, nhà hàng ăn uống, thời trang trung - cao cấp… trên thế giới đã phải đóng cửa mặt bằng trong vòng 5 năm trở lại đây, khi thương mại điện tử ngày càng phổ biến.
Do đó, các chuyên gia cho rằng đây là thời điểm thị trường chứng kiến các shophouse hay cửa hàng bán lẻ mặt phố điều chỉnh giá về đúng giá trị cũng như khả năng kinh doanh. Giá thuê trung bình của thị trường bán lẻ Hà Nội được dự báo sẽ duy trì ở mức 40 - 50 USD/m2 đối với các mặt bằng tầng một.
Riêng với mặt bằng bán lẻ bên trong các tòa nhà hoặc trung tâm thương mại, đại diện Savills đánh giá mức thanh toán cọc và tiến độ thanh toán đang hợp lý hơn rất nhiều. Các doanh nghiệp bất động sản vận hành trung tâm thương mại đã và đang có nhiều chính sách hỗ trợ, căn cứ vào tình hình kinh doanh của khách thuê ở từng thời điểm. Do đó, khả năng thích nghi và phục hồi của trung tâm thương mại sẽ nhanh hơn.
Theo đại diện Savills, dưới ảnh hưởng của dịch bệnh trong giai đoạn bùng phát mới, nhiều nhà hàng và quán ăn phải đóng cửa do kết quả kinh doanh không bù đắp nổi chi phí mặt bằng. Đây là ảnh hưởng đáng kể nhất đối với các hạng mục bán lẻ thương mại của thị trường Hà Nội cũng như TP.HCM. Tuy nhiên, vẫn có những yếu tố thúc đẩy đà phục hồi cũng như triển vọng của lĩnh vực bán lẻ trong dài hạn.
Yếu tố nổi bật nhất là sự tham gia thị trường của các nhãn hàng nước ngoài chưa từng có mặt bằng tại Hà Nội tính từ nửa cuối 2020 đến nay. Các nhãn hàng này đang có nhu cầu thuê lớn hơn so với doanh nghiệp nội địa. Với sự gia nhập của các hãng mới, thị trường Hà Nội có thể duy trì được mức giá thuê mặt bằng bán lẻ cũng như đảm bảo tỷ lệ lấp đầy trong thời gian tới.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội khẳng định, bán lẻ cao cấp tại Việt Nam là một trong những thị trường có hoạt động tốt nhất trên thế giới. Hiện có không ít các thương hiệu xa xỉ muốn mở rộng và gia nhập thị trường Việt Nam. Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam tương đối thấp so với các thị trường khác trong khu vực châu Á như Singapore, Hồng Kông hoặc Tokyo.
“Do các lệnh hạn chế du lịch, hiện nay khách hàng tại Việt Nam chủ yếu mua sắm các sản phẩm xa xỉ trong nước, thay vì phải đi sang các thị trường khác như Hồng Kông, London, Paris hoặc Singapore. Thu nhập bình quân của Việt Nam những năm vừa qua đã tăng rõ rệt với lượng gia tăng đáng kể của tầng lớp trung lưu đã mở rộng thêm thị trường mục tiêu của các hãng”, ông Mathew Powell đánh giá.
