Tại Việt Nam, thị trường bất động sản vẫn chưa hình thành những khu đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm mà chỉ mới dừng ở các dự án nhỏ lẻ “ăn” theo các tuyến giao thông công cộng và hưởng lợi từ các tuyến này. Trong tương lai, mô hình TOD – mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm có thể sẽ nở rộ tại Việt Nam.
Mô Hình TOD – Xu Hướng Phổ Biến Trên Thế Giới
Sự ra đời của TOD nhằm đề cao, thúc đẩy và khuyến khích người dân sinh sống ở các khu đô thị xung quanh mô hình này sử dụng giao thông công cộng và giảm thiểu nhu cầu sử dụng phương tiện cá nhân. Nhờ đó mà hình thành các khu đô thị bền vững, thân thiện với môi trường. Chính bởi vậy, trên thế giới, các khu đô thị phát triển theo mô hình TOD thường được xây dựng xung quanh các ga tàu điện ngầm, xe buýt hoặc các phương tiện giao thông công cộng khác.
Nhờ lợi thế về giao thông, các khu đô thị theo mô hình TOD thường có mật độ dân cư cao và quy tụ nhiều tiện ích như văn phòng, thương mại, dịch vụ, giải trí,… Cũng tại các quốc gia phát triển, các khu đô thị TOD lấy giao thông công cộng làm trung tâm thường được thiết kế để người dân có thể đạp xe hoặc đi bộ để dễ tiếp cận các tuyến giao thông công cộng với bán kính từ 400-1.000m.
Những thành phố năng động, phồn hoa bậc nhất thế giới đều đang áp dụng mô hình TOD trong đích đến phát triển đô thị bền vững. Tokyo (Nhật Bản), Seoul (Hàn Quốc), New York (Mỹ), London (Anh),… đều có dấu ấn đậm nét của mô hình TOD – phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm. Một số TOD nổi bật trên thế giới có thể kể đến như khu phức hợp Canary Wharf tại London (Anh), Khu đường sắt Moynihan tại New York, Ga 30 Street ở Philadelphia (Mỹ), Khu vực Vịnh Lớn (Trung Quốc)…
Giới chuyên gia đánh giá, sự hình thành của mô hình TOD dọc theo các tuyến đường sắt đô thị và xung quanh các nhà ga sẽ làm thay đổi hành vi, thói quen di chuyển của người dân theo hướng thân thiện môi trường, và đồng thời tạo thêm nguồn lực tài chính thông qua việc khai thác quỹ đất.
Mô hình TOD – Tương Lai Của Đô Thị Việt Nam?
Tại Việt Nam, thị trường bất động sản vẫn chưa hình thành những khu đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm mà chỉ mới dừng ở các dự án nhỏ lẻ “ăn” theo các tuyến giao thông công cộng và hưởng lợi từ các tuyến này. Đơn cử, với tuyến metro, thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận những dự án nằm gần các tuyến giao thông này có sự bật tăng về giá bán kể từ khi metro đi vào vận hành.
Tại Hà Nội, các dự án bất động sản xung quanh tuyến metro số 2A và tuyến metro số 3 trong bán kính 500m đều có sự tăng giá mạnh, ở mức 40% trong vòng 1 năm. So với cùng kì năm ngoái, giá bán của dự án Discovery Complex đã tăng từ 70-72 triệu đồng/m2 lên mức 85-90 triệu đồng/m2. Chung cư Mipec Cầu Giấy, giá cũng tăng từ 75-80 triệu đồng/m2 lên mức phổ biến là 90-100 triệu đồng/m2. Căn hộ Indochina Plaza Hanoi, giá cũng tăng từ 80-85 triệu đồng/m2 lên mức 97-115 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại TP.HCM, căn hộ Masteri Thảo Điền nằm sát tuyến metro có khoảng giá rao bán chỉ từ 34-40 triệu đồng/m2 thì giá chào bán ở thời điểm hiện tại đã thiết lập mức 70-78 triệu đồng/m2. Hay Masteri An Phú gần ga Metro An Phú, giá bán cũng tăng từ mức 68-70 triệu đồng/m2 lên mức 97-120 triệu đồng/m2. So với khoảng 2 năm trước, Gateway Thảo Điền cũng thiết lập mức giá mới, từ 80-83 triệu đồng/m2 lên mức 120-125 triệu đồng. Thời điểm đầu năm 2024, The Nassim có mức giá rao bán trung bình 90-98 triệu đồng/m2 thì giá giao dịch ở thời điểm hiện tại là 115-120 triệu đồng/m2, Thảo Điền Pearl cũng tăng từ mức trung bình chung là 68-70 triệu đồng/m2 lên 85-88 triệu đồng.
Dù hiện tại hình thái của mô hình TOD tại Việt Nam là các dự án đơn lẻ nhưng trong tương lai, mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm sẽ nở rộ tại Việt Nam. Tại Hà Nội, việc phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (mô hình TOD) được quy định tại khoản 1 Điều 31 Luật Thủ đô 2024. Theo Quy hoạch Thủ đô, Quy hoạch chung điều chỉnh đã được Bộ chính trị và Quốc Hội cho ý kiến, đang hoàn tất thủ tục phê duyệt thì dọc theo mạng lưới đường sắt đô thị với 14 tuyến, gần 600km của Hà Nội sẽ có 91 điểm, khu vực đô thị theo mô hình TOD. Đặc biệt, khoản 1 Điều 31 Luật Thủ đô 2024 cũng đã cụ thể hóa các định hướng triển khai mô hình TOD kèm theo các cơ chế chính sách cần thiết.
Tại TP.HCM, UBND TPHCM cũng có quyết định về việc ban hành Kế hoạch thực hiện phát triển 11 đô thị nén theo mô hình TOD dọc tuyến Metro số 1, Metro số 2 và tuyến Vành đai 3 theo Nghị quyết 98/2023/QH15. TPHCM cũng xác định 2 giai đoạn triển khai TOD. Trong đó, giai đoạn 2024 – 2025 sẽ thí điểm 9 vị trí xung quanh tuyến Metro số 1, số 2 và đường Vành đai 3. Giai đoạn 2026 – 2028 sẽ tiếp tục triển khai các khu vực TOD bổ sung, đặc biệt tại hai vị trí là khu 290, 2ha tại xã Tân Hiệp (Hóc Môn) dọc Vành đai 3 và khu vực xung quanh ga Tân Kiên, huyện Bình Chánh (314ha) thuộc Metro số 3 nối dài và tuyến đường sắt TPHCM – Cần Thơ. Theo kế hoạch, trong quý 2 và 3 năm 2025 sẽ xác định ranh giới, quy hoạch và tính pháp lý của đất đai. Sau đó, quy hoạch sẽ được điều chỉnh trong quý 2 – 4/2025, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư hoàn tất vào đầu năm 2026.
Như vậy, với các định hướng trên, bức tranh toàn cảnh của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới sẽ chứng kiến sự nở rộ của mô hình TOD. Các khu đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm sẽ góp phần quan trọng thay đổi cấu trúc đô thị, thúc đẩy các đô thị phát triển theo hướng xanh và bền vững.
