Hiểu kỹ những rủi ro khi mua chung cư chưa có sổ hồng

Minh Ngọc

Đi kèm với lợi thế về giá, căn hộ chung cư chưa được cấp sổ hồng luôn tiềm ẩn rủi ro cao do vướng pháp lý, tài chính. Các vấn đề này người mua khó có thể xác minh được và hoàn toàn bị động trong các giao dịch mua bán. 

Vì sao chung cư chưa có sổ hồng?

chung-cu-chua-co-so-hong-1652062799.jpg
Cư dân bức xúc vì nhiều năm vẫn chưa được cấp sổ hồng

Hiện nay có hàng trăm hộ gia đình dù sinh sống tại chung cư nhiều năm liền nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng. Một số nguyên nhân phổ biến khiến hàng loạt căn hộ chung cư hiện nay không có sổ hồng như:

- Các nhà đầu tư không có đủ giấy tờ pháp lý hoặc giấy tờ sở hữu không rõ ràng.

- Có những tranh chấp về quy hoạch của dự án chung cư như: giải phóng mặt bằng, đền bù thiệt hại cho cư dân xung quanh khu giải phóng, ...

- Công trình dự án chưa hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng không đúng với thiết kế đã đăng ký trong giấy phép xây dựng. Ví dụ như tự ý xây dựng vượt số tầng cho phép, xây thêm công trình phụ trợ, vi phạm quy tắc phòng cháy chữa cháy,...

- Chủ đầu tư vay vốn và thế chấp ngân hàng bằng quyền sử dụng đất của toàn bộ dự án. Sau khi chủ đầu tư trả nợ, ngân hàng sẽ giải chấp một phần theo tiến độ trả nợ hoặc tùy vào thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Tuy vậy trên thực tế, một số chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc điều phối dòng tiền nên thường trả nợ không đúng tiến độ. Từ đó việc cấp sổ đổ hoặc sổ hồng cho khách hàng cũng bị trì hoãn. 

- Chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính và pháp lý với nhà nước. Theo quy định tại khoản 3 điều 98 luật đất đai 2013, chủ sở hữu nhà ở chỉ được nhận giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Cụ thể, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất cho nhà nước. Ngoài ra có một số loại thuế, phí mà chủ đầu tư phải nộp khi xây dựng và mở bán dự án căn hộ bao gồm: Thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Nếu chủ đầu tư chưa nộp đầy đủ các lại thuế kể trên thì chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Chung cư chưa có sổ hồng có mua bán được không? 

Căn cứ theo điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện mua bán chung cư là phải có Giấy chứng nhận (sổ hồng), trừ trường hợp mua bán chung cư hình thành trong tương lai. 

Tuy nhiên, theo Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014, chung cư chưa có sổ hồng vẫn được phép mua bán bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư thương mại. Trong đó, người bán bắt buộc phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. 

Những rủi ro khi mua chung cư chưa có sổ đỏ

Căn hộ chung cư chưa có sổ hồng luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nếu bạn mua phải. Nếu mua căn hộ chung cư tại dự án chủ đầu tư có uy tín thấp thì nguy cơ không có sổ hồng là rất cao. 

Người mua cũng dễ gặp rủi ro cao khi giao dịch ở thị trường thứ cấp nếu thỏa thuận dưới hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng (có công chứng). Loại hợp đồng này chỉ thể hiện quyền quản lý nhà ở chứ không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở. Điều này có nghĩa là từ người chủ thứ hai trở đi chỉ được ủy quyền sử dụng căn hộ. Nếu chủ đầu tư cấp sổ đỏ thì người chủ đầu tiên mới là người đứng tên trên giấy tờ. Do đó chủ đầu tiên có thể không hợp tác sang tên cho chủ mới nhằm đòi tăng giá nhà ở.

Một số trường hợp khác, người nhận chuyển nhượng có thể gặp nhiều rủi ro không lường trước được. Ví dụ như hai bên mua bán mất liên lạc với nhau, người bán qua đời hoặc mất năng lực hành vi dân sự,... 

Ngoài ra, trong thời gian chưa có sổ đỏ, người mua cũng không thể vay tiền ngân hàng bằng cách thế chấp căn hộ.

Cách giảm thiểu rủi ro mua chung cư chưa có sổ hồng

Mua ở thị trường sơ cấp

Trên thị trường hiện nay có hai loại chung cư, bao gồm: chung cư thương mại và chung cư mini. Chung cư thương mại có chủ đầu tư là doanh nghiệp. Chung cư mini do cá nhân, hộ gia đình tư đầu tư và thường có diện tích nhỏ, nằm trong các khu dân cư.

Chung cư thương mại

Chung cư thương mại được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, cấp phép xây dựng nên có tính pháp lý chặt chẽ và rõ ràng hơn. Đối với loại hình này, người mua chỉ cần chọn chủ đầu tư là các doanh nghiệp lớn và có uy tín trên thị trường. Hoặc, người mua có thể tìm hiểu một số yếu tố liên quan trực tiếp đến dự án như: 

- Dự án đã được phê duyệt Quy hoạch 1/500, đã có Giấy phép xây dựng chưa?

- Dự án có bị thế chấp ở ngân hàng không?

- Chủ đầu tư có nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước không?

- Dự án có đang vướng tranh chấp với ngân hàng hoặc bên thứ ba nào không?

- Thiết kế tòa nhà có đúng với Giấy phép xây dựng về số tầng và diện tích xây dựng?

Dù dự án lớn hay nhỏ, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các tài liệu, giấy tờ liên quan để đảm bảo tính minh bạch của dự án. Thông qua thái độ của chủ đầu tư trong việc cung cấp giấy tờ cũng giúp người mua đánh giá được việc mua căn hộ có an toàn hay không.

Nếu các yếu tố trên đều được đảm bảo, về cơ bản dự án đó an toàn về mặt pháp lý. Sau đó khi ký kết hợp đồng mua bán, người mua cần xem xét kỹ các điều khoản đề cập chi tiết quyền và nghĩa vụ của các bên, và đặc biệt là thời gian cấp sổ đỏ. Bên cạnh đó, dự liệu về các tình huống phát sinh trong trường hợp chậm ra sổ và hướng giải quyết cũng phải được ghi rõ trong thỏa thuận.

Chung cư mini

Rủi ro pháp lý thường gặp ở chung cư mini là không đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Nguyên nhân bởi chủ đầu tư vi phạm trong quá trình xây dựng dự án như lấn chiếm đất, đất xây dựng không phải đất ở, chưa xin phép xây dựng, vi phạm quy định phòng cháy chữa cháy,... Thông thường các vấn đề ở chung cư mini chỉ giới hạn ở vi phạm hành chính, có thể khắc phục được nhưng sẽ tốn rất nhiều thời gian của người mua. 

chung-cu-mini-chua-co-so-hong-1652062516.jpg
Giao dịch mua bán nhà đất qua giấy viết tay không được pháp luật công nhận

Trên thực tế một số chủ đầu tư chỉ chủ động khắc phục vi phạm khi số lượng căn hộ tồn chiếm tỉ lệ lớn trên tổng số căn hộ chào bán, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án. Ngoài ra, có nhiều chủ đầu tư vì lợi nhuận mà bất chấp vi phạm, công khai bán chung cư trên giấy viết tay với khách hàng. Điều này khiến rủi ro được đẩy sang cho người mua và căn hộ đó có thể sẽ không bao giờ được cấp sổ đỏ. 

Do đó, tương tự như chung cư thương mại, người mua nên tìm hiểu các yếu tố liên quan trực tiếp đến dự án. Thêm vào đó là hợp đồng phải được ký kết với các điều khoản chặt chẽ, rõ ràng để tránh trường hợp không được cấp sổ đỏ, hạn chế tốn thời gian và tiền bạc.

Mua ở thị trường thứ cấp

Khi giao dịch ở thị trường thứ cấp, người mua nên đưa ra những yêu cầu cho người bán như sau:

- Xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư để đảm bảo tính pháp lý của căn hộ.

- Thực hiện ký kết hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Trong trường hợp căn hộ chung cư đã mua bán nhiều lần thì khi công chứng phải cung cấp hợp đồng mua bán lần cuối cùng. 

- Quá trình mua bán phải có sự xác nhận bằng văn bản từ chủ đầu tư.

Chung cư chưa có sổ hồng có làm hộ khẩu được không?

Hiện nay, hộ gia đình mua chung cư chưa được cấp sổ hồng có thể sử dụng Hợp đồng mua bán nhà ở hoặc các giấy tờ tương tự chứng minh đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư để làm căn cứ đăng ký thường trú.

Thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ hồng

Theo Thông tư 19/2016/TT-BXD do Bộ Xây Dựng ban hành hướng dẫn cụ thể về việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng tại Chương V. Trong đó gồm có 4 bước:

Bước 1: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hợp đồng này sẽ có o3 bên tham gia, gồm bên chuyển nhượng, chủ đầu tư và bên nhận chuyển nhượng. Trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư sẽ thỏa thuận các vấn đề:

- Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
- Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Giải quyết tranh chấp
- Các quy định khác.

Các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng có thể sửa đổi, bổ sung cho phù hợp, nhưng phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính như quy định trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở. Sau đó các bên sẽ thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này tại văn phòng công chứng.

Bước 2: Kê khai, nộp các khoản lệ phí, thuế liên quan

Khoản tiền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Do đó, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định.

Bước 3: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản đã công chứng

Sau khi công chứng và thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. 

Chủ đầu tư có tối đa 05 ngày làm việc để xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, thời gian được tính kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ. Sau đó, chủ đầu tư phải bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ.

Bước 4: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, người mua phải nộp thêm cho cơ quan văn bản chính của Hợp đồng chuyển nhượng cuối cùng đã có xác nhận từ chủ đầu tư.