Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong 9 tháng qua thị trường ghi nhận khoảng 58.000 giao dịch, gần gấp đôi cùng kỳ năm trước — một minh chứng rõ nét cho sức nóng của thị trường cuối năm. Khi nhu cầu mua tăng, những chiêu trò lừa đảo và quảng cáo “giấy tờ đẹp” ngày càng tinh vi, khiến người mua nếu thiếu cảnh giác dễ rơi vào bẫy pháp lý.
Một trong những rủi ro phổ biến nhất là bẫy giấy tờ đẹp — nơi sổ đỏ, hợp đồng, vi bằng hay giấy ủy quyền trông như đúng quy định, nhưng thực chất không đảm bảo quyền sở hữu thực sự hoặc không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật. Nhiều lô đất nền phân lô tự phát cũng được quảng cáo rầm rộ, dù nằm trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích, hoặc bị vướng quy hoạch, giải tỏa trong tương lai. Điều này không chỉ khiến người mua “mắc kẹt” với tài sản không sử dụng được, mà còn đứng trước nguy cơ bị thu hồi chỉ nhận bồi thường thấp hơn kỳ vọng, thậm chí kéo dài tranh chấp pháp lý hàng năm.
Luật sư Nguyễn Sơn Trà, đại diện Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP & Các cộng sự, khuyến cáo người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý của bất động sản ngay từ đầu. Theo ông, điều quan trọng nhất là xác định tài sản có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) hợp pháp, không đang trong tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hay các quyết định thu hồi, giải tỏa. Nếu thiếu những bước này, người mua dễ rơi vào khủng hoảng pháp lý sau khi đã đặt cọc hoặc ký hợp đồng.
Một số trường hợp còn tiềm ẩn rủi ro khác liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất. Không ít hợp đồng soạn thảo sơ sài, thiếu các điều khoản then chốt như thời gian bàn giao, mức phạt khi chậm giao dịch, trách nhiệm pháp lý nếu một bên vi phạm cam kết… Điều này làm mất đi quyền tự vệ của người mua khi xảy ra tranh chấp sau này. Chính vì vậy, chuyên gia pháp lý khuyến nghị người mua nên tham vấn luật sư hoặc đơn vị tư vấn pháp lý trước khi ký hợp đồng, đồng thời yêu cầu hợp đồng được công chứng tại văn phòng công chứng có thẩm quyền, bởi các giao dịch chỉ dựa trên giấy tay hoặc vi bằng sẽ không được pháp luật công nhận là hợp đồng mua bán nhà đất.
Bên cạnh đó, vấn đề kê khai giá trị giao dịch thấp để giảm thuế cũng tiềm ẩn rủi ro pháp lý đáng kể. Nếu khai sai giá trên hợp đồng so với giá giao dịch thực tế, hồ sơ khai thuế có thể không được cơ quan thuế chấp nhận, người mua có thể bị xử phạt hành chính hoặc hình sự với hành vi trốn thuế. Đây là yếu tố người mua rất dễ bỏ qua khi vội vàng “chốt deal” cuối năm.
Mua nhà đất vào thời điểm cuối năm cũng dễ khiến người mua rơi vào tâm lý chốt nhanh để kịp nhận nhà trước Tết, bỏ qua bước khảo sát quy hoạch, kiểm tra sổ sách tại các cơ quan địa chính, hoặc thỏa thuận thanh toán linh hoạt. Các chuyên gia bất động sản khuyến nghị nên kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại cơ quan chức năng, xác minh nguồn gốc bất động sản và thông tin chủ sử dụng đất, đồng thời chỉ đặt cọc khi đã kiểm chứng đầy đủ điều kiện pháp lý và thị trường.
Trong bối cảnh thị trường cuối năm không chỉ sôi động mà còn đầy rủi ro, việc thận trọng, chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý và tài chính không chỉ giúp người mua giảm thiểu rủi ro mất tiền oan, mà còn đảm bảo quyền lợi pháp lý lâu dài khi sở hữu bất động sản.
