Theo Ngân hàng Nhà nước cho biết dư nợ tín dụng bất động sản của toàn ngành đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021. Đây là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế cao nhất trong 5 năm qua.
Ai dẫn đầu cho vay bất động sản?
Theo báo cáo tài chính quý 4/2022 của các ngân hàng cho thấy, trong 11 ngân hàng có công bố dư nợ cho vay bất động sản, đứng đầu toàn hệ thống là Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank).
Số liệu trên báo cáo tài chính hợp nhất năm 2022 của Techcombank không thể hiện dư nợ cho vay bất động sản cá nhân tại nhà băng này trong năm 2022 nhưng theo tiết lộ của lãnh đạo Techcombank tại hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản mới đây, chỉ tiêu này là 190.000 tỷ đồng, tăng mạnh so với năm 2021. Cụ thể nhà băng chi nguồn tiền này cho 46 nghìn khách hàng cá nhân vay mua nhà, dư nợ bình quân mỗi khách hàng hơn 4 tỷ đồng.
Còn dư nợ cho vay bất động sản với các tổ chức kinh tế được thể hiện trên báo cáo tài chính là 108.906 tỷ đồng, chiếm 25,87% tổng dư nợ và tăng gần 14% so với năm trước đó.
Tính gộp tổng dư nợ cho vay liên quan đến bất động sản tại Techcombank bao gồm cả cho vay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cho vay mua nhà cá nhân là gần 300 nghìn tỷ.
Được biết, tháng 9 năm ngoái, Techcombank là nhà băng tư nhân duy nhất được Hãng đánh giá tín dụng Moody's xếp hạng tín dụng cơ sở (BCA) ở mức Ba2. Tuy nhiên, báo cáo ngày 22/3 cho biết hãng đã hạ xếp hạng này xuống Ba3 – mức tương đồng với nhiều nhà băng tư nhân còn lại ở Việt Nam do Moody's đánh giá.
Hãng này đánh giá, nguồn vốn và thanh khoản của Techcombank là đủ trong môi trường hiện tại. Các tài sản có tính thanh khoản cao như tiền mặt, tiền gửi tại Ngân hàng Nhà nước và trái phiếu Chính phủ đã tăng lên 8% trong tài sản hữu hình của Techcombank tính đến cuối năm 2022 từ mức 5% một năm trước đó. Tuy nhiên, một vài khoản nợ lớn với lĩnh vực bất động sản có quy mô đáng kể so với vốn cổ phần hữu hình và có thể gây ra biến động.
Việc hạ bậc tín nhiệm này do Moody's dự báo tình hình khó khăn của ngành bất động sản ảnh hưởng tiêu cực đến sức khoẻ tín dụng độc lập của Techcombank khi đơn vị này tập trung nhiều vào lĩnh vực này. Moody's lưu ý động thái này không liên quan tới những rủi ro gần đây xảy ra tại các ngân hàng Mỹ và châu Âu.
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đứng ở vị trí thứ hai với dư nợ cho vay bất động sản lên đến 275.000 tỷ đồng, chiếm 18,4% tổng cho vay khách hàng của cả năm 2022. Tỷ lệ này đưa BIDV trở thành nhà băng có tỷ trọng cho vay bất động sản hàng đầu. Riêng năm 2022, dư nợ cho vay bất động sản tại BIDV tăng 46 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 20% so với năm trước.
Thừa nhận đây là mức tăng trưởng khá cao so với mức tăng bình quân, nhưng ông Lê Ngọc Lâm, Tổng Giám đốc BIDV cho biết, ngân hàng tập trung chủ yếu vào phân khúc khách hàng cá nhân. Đến 31/12/2022, dư nợ cho vay khách hàng cá nhân mua nhà là 217.000 tỷ đồng, chiếm 79% dư nợ cho vay bất động sản của BIDV.
Ông Nguyễn Thanh Tùng - Tổng giám đốc ngân hàng Vietcombank cho biết, dư nợ bất động sản năm 2022 tại ngân hàng này chiếm trên 20%, gồm cả cho vay doanh nghiệp và khách hàng cá nhân mua bất động sản. Tăng trưởng tín dụng bất động sản khoảng 17%.
Như vậy nếu xét trên số liệu từ báo cáo tài chính của nhà băng này, tổng cho vay khách hàng năm vừa qua là 1.145 triệu tỷ đồng thì dư nợ cho vay bất động sản rơi vào khoảng 230.000 tỷ đồng. Cụ thể, tại Vietcombank, hiện dư nợ cho vay bất động sản đối với cá nhân khoảng 90% tổng tín dụng cho bất động sản. 10% còn lại là cho vay doanh nghiệp bất động sản, trong đó tập trung các doanh nghiệp phát triển bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất.
Đến hết năm 2022, ông Nguyễn Hoàng Dũng - Phó tổng giám đốc phụ trách Ban điều hành VietinBank cho biết, VietinBank dành hơn 21% tổng dư nợ là cho lĩnh vực bất động sản, còn lại gần 80% dư nợ phải chia cho hơn 1.000 ngành nghề khác. Theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2022, tổng cho vay khách hàng đạt 1.274 triệu đồng. Như vậy mức dư nợ cho vay bất động sản của nhà băng này khoảng 268.000 tỷ đồng.
Cuối năm 2022, VPBank thống kê trong báo cáo tài chính hợp nhất với dư nợ tín dụng bất động sản đạt 67.600 tỷ đồng, chiếm khoảng 16% vào tổng số tiền cho vay khách hàng của ngân hàng này, tăng gần 59% so với hồi đầu năm. Với khoản cho vay cá nhân mua bất động sản, ngân hàng đã chia tỷ lệ khoảng 19%, tương đương khoảng 83.000 tỷ đồng. Như vậy tổng mức cho vay liên quan đến bất động sản của VPBank lên đến 150.600 tỷ đồng.
Tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB), cho vay đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trong năm qua đạt 30.419 tỷ đồng, chiếm 8,33% tổng cho vay khách hàng. Bên cạnh đó, cho vay trong lĩnh vực xây dựng là 60.441 tỷ đồng, chiếm 16,56% và là lĩnh vực được SHB cho vay đứng thứ hai sau lĩnh vực bán buôn, bán lẻ.
Trong 11 ngân hàng, MBBank cũng có dư nợ bất động sản lên đến 21.400 tỷ đồng, tăng 69% so với đầu năm 2022 (chiếm 4,8% dư nợ cho vay khách hàng của ngân hàng này).
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) cũng cho vay đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trong năm 2022 là 17.417 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 1,21% tổng dư nợ cho vay.
VietBank cũng là ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức cao so với mặt bằng chung, xấp xỉ 21%. Tính đến ngày 31.12.2022, VietBank đang cho vay bất động sản hơn 13.000 tỷ đồng, tăng trên 20% so với đầu năm.
Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB) cho biết, hoạt động cho vay đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ đạt 1.995 tỷ đồng, chỉ chiếm tỷ lệ 0,86% tổng dư nợ, qua đó trở thành ngân hàng cho vay bất động sản thấp nhất trong Top 10 ngân hàng niêm yết có vốn điều lệ lớn nhất.
Tiềm ẩn nợ xấu
Đánh giá về hoạt động cho vay bất động sản, Phó thống đốc NHNN Đào Minh Tú cho biết, có thể thấy hiện nay các tổ chức tín dụng vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn.
Đối với thị trường bất động sản, theo ông Tú, đây là một trong những thị trường có quan hệ liên thông trực tiếp với thị trường tiền tệ, tín dụng... Trong thời gian qua, thị trường bất động sản xuất hiện một số hiện tượng như mất cân đối cung - cầu, dư thừa nguồn cung phân khúc cao cấp, thiếu hụt căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội. Tình trạng sốt đất cục bộ diễn ra kể từ đầu năm 2021, sau đó là tình trạng thanh khoản sụt giảm, đặc biệt ở phân khúc đất nền.
Các vụ việc xảy ra trong hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp dẫn tới mất niềm tin đối với nhà đầu tư, gây khó khăn trong việc huy động vốn của doanh nghiệp...
Ngoài ra, theo một số chuyên gia tài chính đánh giá nhiều khoản tín dụng hiện nay liên quan đến bất động sản nhưng trên danh nghĩa là vay tiêu dùng. Các khoản vay này lại không được thống kê vào tín dụng bất động sản nên tạo ra các sai lệch trong cách tính toán và số liệu công bố về tín dụng bất động sản ở các ngân hàng.
Do vậy, sắp tới NHNN sẽ dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc NHNN quy định về hoạt động cho vay của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, với những quy định chặt chẽ hơn đối với các khoản cho vay để mua nhà ở, mua đất xây nhà.
Bà Trần Kiều Oanh, Trưởng phòng Khối Phân tích định chế tài chính thuộc FiinGroup, cho biết chất lượng tín dụng đang đi xuống ở nhiều ngành, nợ xấu dần lộ diện kể từ khi Thông tư 14/2021/TT-NHNN của NHNN hết hiệu lực và không được gia hạn kể từ hết tháng 6.2022. Cuối năm 2022, tỷ lệ nợ xấu nội bảng đã tăng lên 1,92%; tỷ lệ nợ xấu gộp khoảng 4,5%.
Rủi ro đặc biệt hiện hữu và tăng lên xuất phát từ sự "đóng băng" của thị trường bất động sản - lĩnh vực đóng góp tới 21% dư nợ tín dụng của toàn hệ thống, chưa tính đến khoảng 4% dư nợ trái phiếu sở hữu ngoài hệ thống tín dụng.
Nợ xấu liên quan đến bất động sản cũng chiếm xấp xỉ 20% tổng quy mô nợ xấu trên bảng cân đối kế toán của các tổ chức tín dụng. Sự suy yếu của thị trường này sẽ gây áp lực lên chất lượng tài sản của ngân hàng trong năm 2023.
Về tỷ trọng tín dụng bất động sản/tổng dư nợ, số liệu của FiinGroup cho thấy: tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ cho vay của Techcombank là 78% (cao nhất hệ thống, theo báo cáo tài chính quý 4/2022); tiếp sau đó là VIB (47,6%), MSB (34,4%)… Số liệu của VIB và MSB là báo cáo tài chính tháng 9/2022.
Vẫn theo bà Oanh, chi phí dự phòng rủi ro tín dụng được dự báo sẽ tăng lên đáng kể và sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến triển vọng lợi nhuận ngân hàng trong năm nay. Lý do, nhiều khoản cho vay với bất động sản (bao gồm cho vay các nhà phát triển bất động sản, cho vay người mua nhà và trái phiếu bất động sản) có thể trở thành nợ xấu nếu tín dụng vào lĩnh vực này tiếp tục bị thắt chặt.
Rủi ro tín dụng sẽ có sự phân hóa giữa các ngân hàng. Trong đó, các ngân hàng có dư nợ tín dụng bất động sản cao sẽ phải đối mặt với áp lực trích lập dự phòng lớn hơn so với các ngân hàng thuần bán lẻ.
Đặc biệt, ngân hàng nào có bộ đệm dự phòng rủi thấp sẽ gặp rủi ro cao. FiinGroup thống kê, Vietcombank có tỷ lệ bao phủ nợ xấu lên tới 317%, tiếp theo là MB (238%), BIDV (217%), VietinBank (188%), ACB (159%). Ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu thấp gồm: NVB 11%, PGB 38%, ABBank 43%.
Đáng chú ý, VPBank là ngân hàng cho vay bất động sản thuộc top đầu. Tuy nhiên, tỷ lệ này chỉ có 54%, còn Techcombank ở mức trung bình của các ngân hàng thương mại là 125%.
"Nhiều ngân hàng hiện nay đã chủ động tăng cường trích lập dự phòng sớm như Vietcombank, BIDV, Vietinbank, MBBank với bộ đêm dự phòng cao gấp đôi, thậm chí gấp ba quy mô nơ xấu nội bảng; cho phép các ngân hàng này có nguồn lực vững chắc để chống chọi với rủi ro tín dụng.
Tuy nhiên, vẫn có một số ngân hàng có bộ đệm dự phòng mỏng, sẽ đối diện áp lực trích lập dự phòng tăng và làm hao mòn lợi nhuận trong năm 2023, có thể tạo áp lực lên thanh khoản của ngân hàng đó", bà Oanh nhận định.
