Giá nhà cao gấp nhiều lần thu nhập: áp lực tài chính “khổng lồ”
Tình trạng giá nhà ở Việt Nam tăng nhanh hơn thu nhập khiến áp lực mua nhà trở nên nặng nề đối với người trẻ. Theo khảo sát của các chuyên gia và dữ liệu thị trường, trong nhiều đô thị lớn, tỷ lệ giá nhà so với thu nhập bình quân đã lên tới mức kỷ lục, gây ra nghịch lý người trẻ phải tích lũy hàng chục năm mới đủ tiền mua nhà.
Cụ thể, báo cáo nghiên cứu cho thấy từ năm 2019 tới giữa năm 2025, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đã tăng lần lượt 87,7%, 69,8% và 48,3% so với năm 2019, nhưng thu nhập bình quân chỉ tăng chậm hơn nhiều. Trong khi đó, thu nhập bình quân mỗi người chỉ tăng khoảng 6,4%/năm, thấp hơn tốc độ tăng giá bất động sản đáng kể.
Một số phân tích tài chính chỉ ra rằng với cấu trúc thu nhập và giá hiện tại, người mua có thể phải tích lũy 20–25 năm thu nhập hoặc hơn để mua được một căn nhà trung bình tại đô thị lớn nếu không coi các chi phí khác trong đời sống.
Lãi suất vay mua nhà: rào cản mới sau giai đoạn thấp
Sau nhiều năm lãi suất vay mua nhà ở mức thấp, hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi sau cú sốc tín dụng, lãi suất hiện đang có xu hướng tăng trở lại, tạo thêm gánh nặng tài chính cho người mua.
Một khảo sát thị trường cho thấy đối với các khoản vay mua nhà dài hạn, ngay cả khi có gói ưu đãi, lãi suất vẫn ở mức 7–8%/năm trong thời gian đầu, và có thể tăng lên 10–12% sau đó, khiến khoản trả nợ hàng tháng có thể chiếm 40–50% thu nhập của người mua có thu nhập khá.
Thực tế người trẻ vẫn quyết tâm mua nhà
Mặc dù đối diện rào cản lớn về tài chính, tâm lý và hành vi của nhóm người trẻ cho thấy sức ép “an cư” không hề giảm. Một khảo sát được Batdongsan.com.vn thực hiện ghi nhận đến 93% những người đã kết hôn, có con cho biết họ đặt mục tiêu mua nhà trong vòng 5 năm tới, dù công nhận giá là rào cản lớn.
Báo cáo khác cũng cho thấy số người trẻ tham gia thị trường nhà ở đang gia tăng so với thế hệ trước, mặc dù khả năng sở hữu thực tế vẫn bị hạn chế do thu nhập không theo kịp tốc độ tăng giá nhà.
Kênh tiếp cận nhà ở cho người trẻ: những lựa chọn chiến lược
Trong bối cảnh giá và lãi suất đều cao, người trẻ tại Việt Nam và các chuyên gia tài chính đang cân nhắc nhiều giải pháp thực tế để hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà, bao gồm:
1. Tận dụng chính sách ưu đãi tín dụng
Một số chính sách dành riêng cho người mua nhà lần đầu hoặc nhà ở xã hội đang được triển khai hoặc đề xuất nhằm giảm áp lực tài chính:
- Từ năm 2025, nhóm người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội được áp dụng mức lãi suất ưu đãi khoảng 5,9%/năm, thấp hơn mặt bằng thị trường 1–2% và giúp giảm chi phí lãi vay.
- Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất cơ chế vay ưu đãi 6–7%/năm trong 10–15 năm đầu cho người trẻ mua nhà thương mại giá rẻ nhằm tạo động lực mua sớm.
Những gói tín dụng ưu đãi này, nếu được mở rộng và chuẩn hóa trên hệ thống ngân hàng, sẽ là cơ hội thực sự cho nhóm thu nhập trung bình, giúp giảm áp lực trả nợ và rút ngắn thời gian tích lũy.
2. Nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền
Việc phát triển mạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền được cho là giải pháp căn cơ, nhằm thu hẹp khoảng cách giữa giá thị trường và khả năng chi trả của người trẻ. Chính phủ đã điều chỉnh nhiều điều kiện xét duyệt, tăng trần thu nhập tối đa đối với người mua nhà ở xã hội, từ đó mở rộng đối tượng hưởng ưu đãi.
3. Tích lũy sớm và kế hoạch tài chính dài hạn
Trong bối cảnh chi phí mua nhà cao và lãi vay biến động, tích lũy sớm và lập kế hoạch tài chính dài hạn là yếu tố cần thiết. Các chuyên gia khuyến nghị:
- Không tiêu vượt quá 30–40% thu nhập cho chi phí nhà ở để đảm bảo an toàn tài chính.
- Ưu tiên nhóm sản phẩm gần hạ tầng, có pháp lý rõ ràng, giảm rủi ro trong thời gian vay dài.
- Xem xét mua chung với người thân hoặc nhóm bạn để tối ưu nguồn vốn.
Giữa bối cảnh giá bất động sản neo cao và lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, giấc mơ sở hữu nhà của người trẻ Việt Nam đang trở thành bài toán tài chính dài hạn hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, không phải là không có cơ hội. Những gói tín dụng ưu đãi, sự mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội và chiến lược tài chính cá nhân thông minh có thể giúp người trẻ tiến gần hơn đến mục tiêu này.
Theo phân tích nhiều chuyên gia thị trường, năm 2026 được kỳ vọng là giai đoạn “tăng trưởng bền vững và chọn lọc” của thị trường, nơi nhu cầu thật được ưu tiên và dòng vốn được định hướng rõ ràng hơn… nếu các chính sách hỗ trợ tiếp tục được thực hiện hiệu quả.
