Đâu là 'nút thắt' của thị trường bất động sản?

Lan Anh

Các chuyên gia cho rằng, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền. Còn bất động sản công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt và các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.

Đâu là 'nút thắt' của thị trường?

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm mới nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm. Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

Thống kê của VARS 9 tháng đầu năm 2022 cũng cho thấy, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là thống kê sản phẩm chính thống vào thị trường, còn sản phẩm không chính thống (đất nền) tự phát ở các địa phương cũng được tung vào thị trường hơn gấp 1,5 lần so với sản phẩm chính thống.

thong-ke-nguon-cung-bat-dong-san-vars-1669770446.jpeg
Thống kê sơ bộ tháng 10 năm 2022, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt nhỏ hơn 10%, mức thấp kỷ lục, khá giống tình hình năm 2010 - 2011.

Các khu vực có thị trường bất động sản sôi động nhất cả nước trong năm 2022 như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Định, Thanh Hóa, Hải Phòng, Quảng Ninh,… cũng đều đang rơi vào trạng thái trầm lắng. Mặc dù các chủ đầu tư đã vận dụng hết cỡ chính sách bán hàng theo hướng hỗ trợ khách hàng, tình trạng vẫn không được cải thiện là mấy. Nhiều dự án phải lùi lịch mở bán, chờ đợi tín hiệu mới từ thị trường.

Thời điểm 3 tháng cuối năm luôn được coi là “mùa vụ" được trông đợi nhất trong năm của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, năm 2022, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, do ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, thị trường khả năng khó được trở lại như những năm trước. Thị trường bất động sản năm 2023 cũng khó có khả năng ổn định, phát triển nếu mọi con đường dẫn đến dòng vốn không được khơi thông.

Mặt khác, theo nhận định của TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với những vấn đề như quỹ đất hạn chế, vấn đề tài chính và pháp lý, dẫn đến giá trị sản phẩm bán ra có xu hướng tăng dần.

Do đó, để nguồn cung hạng C được cải thiện cần những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ trong việc giải quyết các khó khăn này, bổ sung quỹ đất mới, hỗ trợ về nguồn vốn và pháp lý, từ đó thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp với phân khúc này dù biên lợi nhuận chỉ đạt ở mức thấp.

Chính phủ đang đẩy mạnh việc cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông nên các thành phố vệ tinh được hưởng lợi, do đó đang xuất hiện nhiều dự án ở với giá thành phù hợp hơn cho khách hàng mua nhà tại các đô thị lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương.

“Nhìn chung, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn tại Việt Nam vẫn cao, đặc biệt từ nhóm khách hàng trong thế hệ Millennials, các gia đình trẻ. Tuy nhiên, giá bán cao vượt mức chi trả của người dân và Chính phủ cũng như hệ thống tài chính vẫn chưa có cách thức linh hoạt để hỗ trợ những đối tượng này mua được nhà”, ông Khương nói.

Hiện nay, nhiều đơn vị phát triển bất động sản bắt đầu đưa ra kế hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội (NOXH). Theo vị giám đốc cấp cao của Savills, đây là một động thái rất tích cực và đáng mừng, thể hiện trách nhiệm của các doanh nghiệp đối với xã hội.

“Ở góc độ khác, chúng ta cũng phải đặt ra câu hỏi liệu phân khúc NOXH có đảm bảo lợi nhuận tối thiểu cho các doanh nghiệp, trong khi vấn đề về nguồn vốn và quỹ đất sạch vẫn còn là thách thức lớn. Để những sản phẩm NOXH thực sự đến được tay người dân, một trong những nhiệm vụ quan trọng của Cơ quan Nhà nước là tạo ra những quỹ đất sạch, không vướng mắc về pháp lý cho doanh nghiệp yên tâm phát triển dự án”, ông phân tích thêm.

Kiến nghị 'gỡ khó' cho thị trường Bất động sản

Đánh giá của chuyên gia Savills cho thấy trên bình diện của một nền kinh tế, việc Nhà nước thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng sẽ ảnh hưởng đến tất cả ngành nghề, bao gồm sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, xây dựng…. Thực tế, thị trường bất động sản đã đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng vấn đề tài chính chỉ là một yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm.

vung-tau-nha-o-xa-hoi-min-1666578503.jpeg
Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang bị vướng dòng vốn

Nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn, hoãn nhiều dự án đang triển khai, thậm chí sa thải bớt lực lượng lao động vì thiếu vốn trong khi doanh thu sụt giảm vì lãi suất tăng cao, người vay mua nhà bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng.

Theo VARS, để người dân giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở, cần khẩn trương xây dựng giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn, có chính sách thúc đẩy hình thành các kênh dẫn vốn như các quỹ đầu tư, tín thác, quỹ mua nhà ở cho người lao động,... khơi thông nguồn vốn cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản, để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

Các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp cần tạo điều kiện hoãn nợ, hỗ trợ vay vốn ưu đãi.

Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa luật, nội dung sửa cần bám sát thực tế, phải thực sự tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu. Đồng thời quá trình sửa luật cần thường xuyên được cập nhật, công khai để xã hội nắm bắt, củng cố niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư.

Đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31 của Chính phủ và Thông tư 03 của Ngân hàng Nhà nước, các cơ quan quản lý nhà nước cần có phương án để phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội, không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội.

Thành Toàn