Phí bảo trì chung cư là gì? Danh sách 10 điều cần làm trước khi bảo trì căn hộ

Lan Anh

Một tòa chung cư muốn vận hành tốt và hiệu quả không thể thiếu các quy định về bảo trì. Vậy quy định về bảo trì chung cư là gì? Kinh phí bảo trì căn hộ chung cư là bao nhiêu? 

Phí bảo trì chung cư là gì?

Phí bảo trì chung cư là khoản phí được sử dụng để bảo trì các hạng mục thuộc sở hữu chung tại tòa nhà bị xuống cấp trong quá trình sử dụng. (Điều 108 Luật nhà ở năm 2014)

Do tính chất đặc thù của tòa nhà, ngoài các hạng mục căn hộ thuộc sở hữu của  từng chủ hộ tương ứng, còn có các khu vực thuộc sở hữu chung như hành lang, hầm để xe, hệ thống PCCC, máy phát điện, ... Do đó, trong quá trình vận hành, nếu xảy ra hư hỏng, xuống cấp thì cần phải có kinh phí kịp thời, khắc phục để giảm thiểu tối đa những ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của cư dân.

bao-tri-chung-cu-1660098083.jpg
Các loại phí sửa chữa khu vực sở hữu chung của tòa nhà như hành lang chung, thang máy,... được gọi là phí bảo trì chung cư

Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư

Điều 32, Thông tư 02/2016/TT-BXD - Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định rõ về nguyên tắc bảo trì chung cư như sau:

- Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.

- Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư.

- Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này.

- Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:

+ Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất do thiên tai, hỏa hoạn gây ra;

+ Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định.

- Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện.

- Chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì.

Cách tính phí bảo trì căn hộ chung cư

Điều 108 Luật nhà ở 2014 quy định về cách tính phí bảo trì căn hộ chung cư như sau:

Người thuê mua căn hộ nộp

Phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ, mua hoặc diện tích khác

Ví dụ: Nếu căn hộ có giá trị 2,3 tỷ, thì phí bảo trì chung cư bạn cần nộp là 2,3 tỷ x 2% = 46 triệu

Chủ đầu tư nộp

Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại. Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

Ví dụ: Một căn hộ ở tòa nhà chung cư có giá cao nhất là 4,4 tỷ (100m2) thì giá 1m2 là 44 triệu/m2. Diện tích chung mà chủ đầu tư giữ lại là 200m2. Số tiền phí bảo trì chung cư mà chủ đầu tư phải nộp là (44 triệu * 200)*2% = 176 triệu.

Phí bảo trì chung cư có xuất hóa đơn không? Khi sử dụng phí bảo trì chung cư cần phải có hóa đơn đối với những phần diện tích thuộc sở hữu chung. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải được lập hóa đơn tài chính, được thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật và phải báo cáo trước Hội nghị nhà chung cư.

Ai là người chịu trách nhiệm quản lý phí bảo trì chung cư? 

Điều 109 Luật nhà ở 2014, chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư là những bên chịu trách nhiệm quản lý phí bảo trì chung cư, trong đó trách nhiệm của mỗi bên đều được quy định rõ ràng: 

Đối với chủ đầu tư

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí bảo trì của người mua hay người thuê căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.

phi-bao-tri-chung-cu-1660098083.jpg
Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục theo kế hoạch bảo trì

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết; trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ.

Kinh phí bảo trì theo quy định chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.

Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ thì chủ sở hữu khu kinh doanh, dịch vụ được tự quản lý, sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này.

Đối với ban quản lý chung cư

Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.

Thành viên Ban quản trị nhà chung cư có quyết định sử dụng kinh phí không đúng quy định sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại.
Đối với phần kinh phí để bảo trì, phần sở hữu chung của cả tòa nhà và phần sở hữu chung của khu căn hộ sẽ được chuyển vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định.

Danh sách 10 điều cần làm trước khi bảo trì căn hộ chung cư đối với người thuê

1. Kiểm tra hợp đồng thuê nhà chung cư

Mỗi tòa nhà chung cư khi bán hoặc cho thuê đều khác nhau, vì vậy các hạng mục và công việc bảo trì mà bạn cần quan tâm có thể khác nhau tùy từng căn hộ. Kiểm tra hợp đồng thuê chung cư của bạn để xem bạn có phải chịu trách nhiệm cho những nhiệm vụ bảo trì nào hay không :

- Thay bóng đèn

- Thay bộ lọc không khí

- Làm sạch lỗ thông hơi của máy sấy

- Bảo quản các thiết bị cụ thể

- Sắp xếp dọn rác

- Cắt cỏ và loại bỏ rác sân vườn

Bất kể yêu cầu bảo trì về điều gì, tốt nhất là bạn nên thông báo cho ban quản lý chung cư của bạn về bất kỳ thiệt hại cần được bảo trì. Ngoài ra, việc mua bảo hiểm cho người thuê chung cư sẽ luôn là một ý tưởng tuyệt vời, ngay cả khi hợp đồng thuê nhà của bạn không yêu cầu.

2. Tường và sơn 

Lấp tất cả các lỗ đinh trên vách tường của bạn. Nếu có nhiều hư hỏng đáng kể đối với vách tường thạch cao của bạn, chẳng hạn như sơn bị rộp tạo thành các lỗ trên tường hoặc hư hỏng do ẩm, bạn có thể cần một bộ dụng cụ sửa chữa vá vách thạch cao, bộ dụng cụ này tương đối đơn giản để sử dụng. 

Khi nói đến sơn tường, vết ố và bị hao mòn không phải là vấn đề tốn kém đối với hầu hết những người thuê chung cư, nhưng nếu bạn đã sơn một thứ gì đó có màu khác, hãy đảm bảo rằng bạn phải trả chúng về trạng thái ban đầu nếu không thuê nhà chung cư nữa.

3. Mái hiên và sàn

Mái hiên của bạn có thể dễ dàng rơi vào tình trạng hư hỏng nếu bị bỏ bê quá lâu, vì vậy đừng kì kèo giải quyết hóa đơn khi chủ nhà của bạn phải khắc phục một vấn đề có thể đã được giải quyết trước khi thiệt hại trở nên tồi tệ hơn. Hầu hết các vấn đề về mái hiên nhà sẽ rơi vào tình trạng hao mòn nói chung, nhưng hãy nhớ rằng việc bỏ không bảo trì lan can hoặc lan can bảo vệ có thể lấy đi một phần tiền đặt cọc của bạn. Bạn hãy kiểm tra các vấn đề định kỳ sau :

- Kiểm tra sự bào mòn ở chân lan can và cọc tiêu.

- Kiểm tra gỗ rời trên tay vịn hoặc kết cấu nền của hiên nhà bạn.

- Thông báo bất kỳ thiệt hại nào với chủ nhà càng sớm càng tốt.

4. Cửa ra vào

Dù cho cửa ra vào dẫn đến một khu vực chung hay là một lối vào riêng, một cánh cửa bị hỏng hoặc trục trặc có thể dẫn đến một khoản chi phí bảo trì khi bạn rời đi. Hãy ghi nhớ các mẹo bảo trì cửa ra vào chung cư phòng ngừa sau:

- Đảm bảo rằng bản lề của cửa ở trong tình trạng hoạt động và được bôi trơn đúng cách.

- Đảm bảo khóa xích được gắn chặt vào cửa và tường.

- Đảm bảo các thanh quét cửa không bị hỏng hoặc bị mòn.

- Đảm bảo rằng chốt cửa hoạt động mà không có bất kỳ trục trặc nào.

5. Cửa sổ

Ban quản trị chung cư của bạn thường sẽ bảo trì cửa sổ của chung cư miễn phí, miễn là kính không bị vỡ do sơ suất. Đừng lo lắng về sự hao mòn tự nhiên hoặc vết ố của khung cửa nhưng hãy lưu ý đến tình trạng cửa sổ của bạn, đặc biệt là khi bạn gần đến ngày chuyển nhà. Nếu có bất kỳ dấu hiệu nứt hoặc vụn miểng nào trên kính cửa sổ, bạn nên báo ngay cho chủ nhà. Ngoài ra, bạn cần lưu ý các vấn đề sau:

- Hãy chú ý đến những cửa sổ xuất hiện hai lớp như có sương mù, đây là những cửa sổ cách nhiệt với các miếng đệm bị vỡ.

- Kiểm tra định kì lớp kính cửa sổ xem có bị hư hỏng hoặc thay thế hay không, và báo ngay cho chủ cho thuê nhà khi phát hiện.

Một lần nữa, hãy quay lại bước 1 kiểm tra hợp đồng thuê của bạn để xem bạn có phải chịu trách nhiệm cho việc bảo trì cửa sổ không. 

6. Sàn và thảm lót

Việc trải thảm thường kéo dài từ 5 đến 7 năm, nhưng hầu hết các chủ nhà đều thay hoặc giặt lại thảm sau khi mỗi người thuê chuyển đi, tùy thuộc vào thời gian lưu trú của người thuê. Mặc dù hầu hết các khu chung cư thường bảo trì thảm thường xuyên trong điều kiện hao mòn chung, người thuê thường có một số trách nhiệm cơ bản như:

- Làm sạch các vết rơi rớt, vật nuôi phóng uế và bất kỳ vết bẩn nào do sơ ý gây ra.

- Hút bụi thường xuyên. 

- Sử dụng thảm ở những khu vực đông người qua lại để tránh bị mài mòn quá mức (lâu không sử dụng).

- Sửa chữa các vết xước nhẹ trên sàn gỗ.

7. Xử lý rác thải

Xử lý rác là một tiện ích được áp dụng đối với mỗi căn bếp, nhưng nhiều người thuê nhà và thậm chí cả chủ nhà không biết những loại rác gì họ có thể hoặc không thể bỏ xuống. Để giữ cho việc đường ống xả nước của bạn luôn hoạt động như mới (và loại bỏ phí bảo trì khi bạn chuyển đi), hãy tránh và không nên bỏ bất cứ thứ gì xuống đường ống xả nước.

8. Lò nướng và tủ lạnh

Những thiết bị này rất dễ bị bỏ qua nếu bạn là người thuê nhà, nhưng chúng không bao giờ bị chủ nhà quên. Hãy đảm bảo rằng bạn thực hiện các bước thích hợp để bảo trì các thiết bị này vài tháng một lần và chú ý thêm các vấn đề này trước khi chuyển đi:

- Làm sạch sâu lò nướng của bạn. Nếu lò nướng của bạn không có tùy chọn tự làm sạch, hãy sử dụng baking soda và giấm như một chất làm sạch giá cả phải chăng.

- Định kỳ vệ sinh tủ lạnh và tủ đông.

- Nếu bạn chuyển ra chỗ khác sống, hãy rã đông ngăn đá và đảm bảo rằng không có thực phẩm nào bị sót lại.

9. Tủ đựng

Đừng bỏ qua những vết nước trên tủ hoặc quầy. Ngay cả khi chúng đã có mặt khi bạn chuyển đến, chúng có thể cho thấy sự cố rò rỉ hoặc do kết cấu. Hãy chú ý đến những điều sau:

- Định kỳ kiểm tra độ ẩm xung quanh tủ và quầy.

- Định kỳ kiểm tra rò rỉ dưới bồn rửa và xung quanh vòi nước. ( Chỉ một lượng nhỏ nước cũng có thể dẫn đến hư hỏng và nấm mốc.)

- Khử trùng tủ của bạn vài tháng một lần bằng dung dịch tẩy rửa gia dụng.

- Tránh treo khăn ẩm lên cửa tủ.

10. Các hạng mục bảo trì khác

Kiểm tra máy hút khói của bạn. Đảm bảo rằng chúng ở trong tình trạng hoạt động tốt trong suốt thời gian bạn lưu trú và trước khi bạn chuyển đi.

Khi bạn đang trong quá trình chuyển đi nơi khác, hãy tháo cửa trượt ra khỏi các con lăn để tránh làm hỏng nó khi bạn đang vận chuyển đồ đạc của mình ra khỏi cửa.
Nếu có rò rỉ từ nhà vệ sinh của bạn hoặc một thiết bị khác, hãy tắt van nước bên cạnh thiết bị bị hỏng. (Nếu bạn không tìm thấy nó, hãy tắt van ngắt nước chính.) Sau đó, hãy báo cho chủ cho thuê để họ báo ban quản lý biết về sự cố.

Kiểm tra định kỳ các công tắc đèn mà bạn không thường xuyên sử dụng để xác nhận rằng chúng đang hoạt động bình thường. Ít nhất, hãy kiểm tra chúng trước khi bạn chuyển đi.

Thái Ngân