Thiếu hiểu biết về thị trường bất động sản
Các nhà đầu tư bất động sản nhận thức được rằng đầu tư vào bất động sản là cách tốt nhất để tích lũy vốn và đầu tư mạo hiểm thông qua mua bán bất động sản, nhưng lại không hiểu những kiến thức cơ bản về đầu tư và thông tin về thị trường bất động sản. Hậu quả nghiêm trọng nhất của việc không am hiểu thị trường là chọn sai thời điểm đầu tư, mua bán nhà đất khi thị trường bất động sản đang nóng sốt.
Đây là một sai lầm rất nghiêm trọng vì tài sản đang được mua với giá thị trường quá cao, quá đắt sẽ khiến nhà đầu tư phải trả giá. Trong tình huống này, nhà đầu tư thường đối mặt với thua lỗ nhanh chóng do tài sản bị đẩy giá lên quá cao so với giá trị thực của nó. Biên độ tăng giá vẫn ở mức thấp hoặc thậm chí bằng không, thậm chí tài sản phải trải qua một chu kỳ thăng trầm tăng giá xong sẽ đi ngang và điều chỉnh đi xuống, điều này làm cho tỷ lệ đầu tư trở nên thách thức hơn.
Chưa hiểu rõ về pháp lý hợp đồng, pháp lý dự án
Có thể nói, nguyên nhân này phát sinh không chỉ ở những nhà đầu tư mới, mà ngay cả những nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm cũng thường mắc phải sai lầm: Không dính phải pháp lý dự án thì cũng "ngã" vào trong pháp lý hợp đồng do sự “chơi chữ" của nhà đầu tư hoặc công ty môi giới. Chưa hiểu rõ về pháp lý hợp đồng, pháp lý dự án còn nghiêm trọng hơn cả nguyên nhân đầu tiên là do nhà đầu tư vừa mất tiền (có khi lấy lại được tiền nhưng mất nhiều thời gian), vừa không nhận được đất.
Không có kế hoạch đầu tư rõ ràng
Hầu hết mọi người xem bất động sản như một giao dịch thay vì là một chiến lược đầu tư. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc thiếu một kế hoạch đầu tư rõ ràng là một sai lầm lớn của các nhà đầu tư bất động sản. Các nhà đầu tư mua một ngôi nhà bởi vì họ nghĩ rằng họ có một thỏa thuận tốt và sau đó cố gắng tìm được một điều gì đó phù hợp. Và đây là một hành động lạc hậu. Đầu tiên, nhà đầu tư cần xây dựng một kế hoạch cho mình. Sau đó, sẽ tìm kiếm mua những bất động sản phù hợp với kế hoạch.
Nếu chưa có kế hoạch rõ ràng thì đừng nên thu mua bất động sản
Khi mua bất động sản, giá trị sử dụng của nó cần được quan tâm. Khi đầu tư cần tính đến các đặc tính và giá trị của sản phẩm đối với người tiêu dùng cuối cùng. Ví dụ: mua để ở, cho thuê, sử dụng toàn bộ hoặc một phần, mua để tiết kiệm hoặc chờ cơ hội tăng giá…tùy theo nhu cầu sẽ có cách chọn loại hình khác nhau. Mục tiêu cuối cùng của bất động sản là hướng đến người tiêu dùng cuối cùng. Giá trị gia tăng của bất động sản phụ thuộc phần lớn vào yếu tố này. Do đó, nếu chưa có kế hoạch tính đến giá trị sử dụng của bất động sản thì đừng vội thu mua, vì gần như chắc chắn dòng tiền sẽ bị trũng lại rất lâu.
Đặt tất cả tiền vào một dự án
Bỏ trứng vào một giỏ hoặc đặt cược lớn để thắng hoặc thua thì đây là sai lầm cần tránh ở hầu hết tất cả các kênh đầu tư, không riêng gì thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do giá trị tài sản (bất động sản) quá lớn nên một khi cá đã dồn hết vào một rổ thì lúc thị trường khó khăn không thể thóa chạy kịp. Điều này hạn chế tính thanh khoản và tập trung rủi ro về một mối. Vì vậy, cách đầu tư bất động sản thông minh là đa dạng hóa danh mục đầu tư và đa dạng hóa các loại tài sản này trên nhiều loại hình, phân khúc, khu vực và địa điểm khác nhau.
Mua theo cảm tính, đám đông
Nguyên nhân này thường xảy ra khi các nhà đầu tư mới tham gia thị trường bất động sản và các nhà đầu tư lần đầu tham dự lễ mở bán tập trung với hàng trăm, hàng nghìn người thường bị ảnh hưởng bởi các “thế lực” từ việc làm thị trường, tạo hiệu ứng FOMO của các công ty bất động sản dẫn đến việc xuống tiền thanh toán lúc mở bán, nhưng khi về nhà lại đặt câu hỏi "tại sao mình phải mua dự án đó?".
Hành vi đầu tư bất động sản theo nhóm thể hiện ở sự tương tác giữa nhà đầu tư với đội, nhóm và “tin đồn”. Một số nhà đầu tư này thậm chí còn thích lời khuyên của các nhà môi giới chuyên nghiệp hơn là tin vào những cảnh báo rủi ro. Niềm tin của các nhà đầu tư này khá cảm tính, khu vực nào đông người mua bán là họ theo ngay, vì nếu không có lãi thì sao vẫn có nhiều người đổ về khu vực này? Đây là một cách hoàn toàn cảm tính để đưa ra quyết định đầu tư.
Theo phân tích của chuyên gia tỷ lệ đầu tư theo đám đông lên đến 70% - 80%, bởi những nhà đầu tư này rất đơn giản hay có thể nói là khá dễ dãi, ít kinh nghiệm, vốn ít nhưng muốn có kết quả tức thì. Những người chạy theo đám đông khi mua bất động sản rất đơn giản, họ chỉ cần một kênh đầu tư để tạo ra dòng tiền nhanh chóng và ít lo lắng đến rủi ro.
Tuy nhiên, khoảng 20% nhà đầu tư theo đám đông rất thận trọng với đội ngũ chuyên nghiệp, am hiểu sâu sắc về thị trường, chuẩn bị tài chính tốt, quản lý rủi ro tốt và vẫn thành công trong trung và dài hạn. 80% các nhà đầu tư chạy theo đám đông sẽ phải vật lộn để tránh những cạm bẫy pháp lý và thường phải chịu rủi ro rất lớn.
Sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính
Đòn bẩy tài chính là một thuật ngữ chỉ việc đầu tư bằng nguồn vốn đi vay thay vì sử dụng tiền của chính bạn để tối ưu hóa lợi nhuận và dòng tiền. Yếu tố quan trọng nhất trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính là “tốc chiến tốc thắng”. Tuy nhiên, đối với những nhà đầu tư không có nguồn vốn ổn định, không am hiểu xu hướng thị trường, thiếu kiến thức tính toán tài chính dẫn đến việc sử dụng đòn bẩy tài chính không hợp lý dẫn đến tình trạng đóng băng nguồn vốn và lãi suất khi đầu tư. Thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng vẫn luôn biến động khiến giá bất động sản lên xuống thất thường, trường hợp bất động sản lao dốc thì đóng băng, khiến các nhà đầu tư phải trả giá và phải gánh lãi suất ngân hàng, dẫn đến cắt lỗ, bán tháo hoặc tệ hơn là bán thêm tài sản khác để trả nợ.
Muốn làm tất cả một mình
Cuối cùng, một sai lầm bạn không nên mắc phải khi đầu tư vào bất động sản là tự cô lập bản thân và quyết định đầu tư theo ý mình. Hãy gặp gỡ và làm quen với các nhà đầu tư có kinh nghiệm để học hỏi thêm kiến thức, tìm hiểu bối cảnh thị trường, kết nối với mạng lưới các nhà đầu tư, nhà thầu khác để có thêm nguồn nhân lực giỏi, tin tưởng giao việc. Làm theo cách này, bạn sẽ không lãng phí thời gian quý báu của mình và bạn có thể dành thời gian đó cho một giao dịch khác.
