Theo CBRE Việt Nam, trong năm 2022, nguồn cung văn phòng tại TP.HCM chỉ tăng 2% với 3 tòa nhà mới đi vào hoạt động, diện tích thuê xấp xỉ 40.000m2.
Thuê ngắn hạn được ưu tiên
Các cuộc thanh tra gần đây liên quan đến những sai phạm của chủ đầu tư đã ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của dự án trong tương lai, đặc biệt tòa nhà hạng A tại khu vực trung tâm.
Thực tế, bước vào quý 4-2022, thị trường văn phòng bắt đầu cảm nhận sự ảnh hưởng từ các khó khăn của kinh tế vĩ mô. Tỷ lệ diện tích cho thuê mới bắt đầu chậm lại, từ 44.000m2 trong quý 3 xuống chỉ còn 8.000m2 trong quý 4.
Điều này dẫn đến tổng diện tích cho thuê mới của năm 2022 chỉ đạt 75.000m2, bằng 69% giai đoạn trước dịch - năm 2019.
CBRE dự đoán nguồn cầu của thị trường văn phòng trầm lắng trong nửa đầu năm 2023, khi doanh thu của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi khó khăn.
Đa số khách thuê có xu hướng tạm hoãn các quyết định thuê mặt bằng mới hoặc mở rộng, thay vào đó tiến hành ký gia hạn hợp đồng thuê ngắn hạn.
Theo Bộ phận Định giá, Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, tìm kiếm mặt bằng văn phòng có chất lượng tiếp tục là xu hướng trong năm 2023 tại TP.HCM.
Các công ty lớn, tập đoàn đa quốc gia đều hướng đến mục tiêu tham vọng về Net Zero (mục tiêu phát thải ròng bằng không), cùng với việc tuân thủ các tiêu chuẩn của ESG (môi trường - xã hội - quản trị doanh nghiệp).
Năm 2023, thị trường sẽ có thêm hơn 200.000m2 sàn với hai dự án hạng A đầu tiên tại Thủ Thiêm và một dự án có chứng chỉ WELL đầu tiên tại TP.HCM, cung cấp thêm nhiều mặt bằng có chất lượng cao và đạt chuẩn xanh cho khách thuê.
Với nguồn cung tương lai dồi dào cùng viễn cảnh khó khăn của nền kinh tế, giá thuê văn phòng hạng A được dự báo giảm xuống khoảng 4% trong năm 2023 và tỉ lệ trống có thể lên tới 21,5%.
Ở chiều ngược lại, văn phòng hạng B sẽ hoạt động ổn định với giá thuê dao động xung quanh mức hiện tại và tỉ lệ trống tuy có thể tăng trong năm 2023, nhưng sẽ sớm được cải thiện trong năm 2024 nhờ vào nguồn cung hạn chế.
Trong điều kiện kinh tế còn nhiều biến động, văn phòng cho thuê linh hoạt được cho là sự lựa chọn an toàn đối với các công ty có nhu cầu mở rộng mặt bằng.
Văn phòng xanh 'lên ngôi'
Thị trường hiện cũng ghi nhận xu hướng ngày càng rõ nét trong nhu cầu về các tiêu chuẩn ESG. Không gian làm việc hiện nay cần đáp ứng các nhu cầu về sức khỏe, tính linh hoạt và bền vững cũng như năng suất và khả năng hợp tác. Tại Hà Nội, ước tính tới năm 2025, thị trường sẽ có ít nhất bảy dự án văn phòng được cấp chứng chỉ xanh, nâng nguồn cung lên 276.000m2. Còn TP.HCM sẽ có thêm ít nhất 4 tòa nhà văn phòng mới có chứng chỉ xanh.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cho biết: “Việc các doanh nghiệp quan tâm sự quan tâm đến vấn đề pháp lý và tính bền vững đã dẫn đến quá trình thuê văn phòng kéo dài. Quá trình này có thể lên tới 6-8 tháng, thậm chí một năm do hiện nay các doanh nghiệp cần làm thêm một bước thẩm định để đảm bảo dự án có pháp lý tốt cũng như đáp ứng được các yêu cầu về ESG. Có thể nói, trong 2023, các hoạt động cho thuê dự kiến sẽ sôi động hơn nhưng thời gian giao dịch sẽ lâu hơn”.
Đối với chủ đầu tư, việc lên chiến lược phát triển bền vững và có một kế hoạch cụ thể để đạt được chứng chỉ phù hợp gần như đóng vai trò tiên quyết trong việc thu hút khách thuê lớn, có tên tuổi.
Cho thuê văn phòng vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn
So với năm 2022 thì thị trường văn phòng năm 2023 sẽ tiếp tục ghi nhận những hoạt động khả quan với nhiều nguồn cung chất lượng. Nhiều doanh nghiệp đánh giá thị trường Việt Nam là điểm sáng trong việc phát triển kinh tế của khu vực Đông Nam Á. Chính vì thế bước sang năm 2023, thị trường văn phòng có thể đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn.
Theo bà Minh, văn phòng vẫn là một trong những mảng có lợi tức đầu tư tốt và hấp dẫn. “Thường khi tòa nhà đạt được tỷ lệ lấp đầy trung bình thì tỷ suất lợi nhuận đối với cả một tòa nhà văn phòng là khá tốt. Ngoài ra, khách thuê văn phòng thường sẽ ký hợp đồng 5 - 10 năm. Dòng tiền do đó được giữ ổn định. Kể cả trong điều kiện Covid, dù phải chịu ảnh hưởng từ các quy định giãn cách thì các văn phòng vẫn thanh toán chi phí thuê bình thường. Bởi lẽ đó, đây vẫn được xem là mảng đầu tư ổn định. Những chủ đầu tư sở hữu dòng tiền tốt, có tiềm lực về tài chính, và muốn phát triển tòa nhà để xây dựng thương hiệu thì có thể cân nhắc lựa chọn đầu tư dự án văn phòng.”
Tuy nhiên, văn phòng có hạn chế là ít linh hoạt hơn so với các mảng khác về khả năng mở rộng vị trí và bắt buộc phải theo đúng tổ hợp xung quanh của các khu vực văn phòng. Theo bà Minh, việc tách ra thành các khu vực như vậy sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp tìm kiếm địa điểm thuê dễ dàng hơn, doanh nghiệp sẽ hiểu hơn khu vực nào sẽ có thể thuận tiện nhất cho ngành nghề kinh doanh với nguồn cầu riêng biệt. Ví dụ tại Hà Nội, khu vực Trung tâm như Hoàn Kiếm là trung tâm tài chính, kinh tế và chính trị, do vậy đây là địa điểm tập trung nhiều đại sứ quán, các công ty về tài chính ngân hàng, bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các công ty doanh nghiệp chứng khoán. Trong khi đó, khu vực Nội thành sẽ tập hợp phần lớn các khách thuê doanh nghiệp, tập đoàn đa quốc gia hoạt động về lĩnh vực công nghệ thông tin, giao dịch tư vấn, ngân hàng. Khu vực phía Tây, sẽ tập trung các công ty sản xuất, nghiên cứu, công nghệ thông tin.
