M&A là gì?
M&A là thuật ngữ viết tắt của Mergers and Acquisitions thường dùng để mô tả 2 hoạt động chính trong kinh doanh, bao gồm
Sáp nhập (Mergers) là sự hợp nhất giữa các công ty có cùng quy mô, tạo ra một công ty có tư cách pháp nhân mới, mà quyền, nghĩa vụ và toàn bộ tài sản thuộc về công ty đó.
Mua lại (Acquisitions) là một hình thức tiếp quản, là cách để một công ty lớn hơn mua lại một công ty nhỏ hơn, sức ảnh hưởng yếu hơn trong khi công ty mua lại vẫn giữ nguyên hình thức pháp lý ban đầu. Công ty được mua có quyền sở hữu hợp pháp đối với công ty bị mua.
Tóm lại, M&A là một thuật ngữ kinh doanh thường được sử dụng để mô tả việc nắm quyền kiểm soát một công ty thông qua sáp nhập hoặc mua lại một phần hoặc tất cả cổ phần trong một công ty khác. Mục đích của thương vụ này là mua lại để giành quyền quản lý và trở thành chủ sở hữu của công ty tiềm năng.
Các hình thức M&A trong bất động sản
Thương vụ M&A có vai trò như là chiến lược đối với sự phát triển của công ty do sáp nhập. Việc mua lại sẽ giúp công ty mở rộng thị phần, thu hút thêm nguồn nhân lực mới, ứng dụng công nghệ cao, học hỏi, đặt câu hỏi và hợp tác để cùng phát triển ... Ngoài ra, các giao dịch M&A cũng là một công cụ có giá trị trong các chiến dịch tiếp thị trên mạng xã hội.
Hoạt động M&A bất động sản có thể diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau. Tùy thuộc vào cấu trúc tài chính của công ty, việc M&A có thể diễn ra theo những cách sau:
Sáp nhập và hợp nhất: Sáp nhập là việc một công ty sáp nhập vào một công ty khác, công ty bị sáp nhập chấm dứt tồn tại, công ty sáp nhập vẫn tồn tại; hợp nhất sẽ tạo ra một công ty hoàn toàn mới trên cơ sở hợp nhất công ty cũ, sau đó là công ty cũ sẽ không tồn tại.
Thu mua lại cổ phần: Thực hiện chủ yếu là công ty mua lại phần lớn hoặc toàn bộ số cổ phần của các cổ đông công ty khác.
Thâu tóm tài sản: là việc các công ty cùng tiến hành đàm phán, thương lượng để mua và bán một lượng tài sản nhất định trong doanh nghiệp mục tiêu.
Tính đến hiện tại, các hình thức M&A bất động sản phổ biến nhất là mua lại cổ phần hoặc mua lại dự án.
Trong lĩnh vực bất động sản, hoạt động M&A chưa được nhiều người biết đến, do các giao dịch dự án bất động sản thường phức tạp, phải hoàn thành nhiều thủ tục, số liệu tài chính cần phải đo lường nên cả bên mua và bên bán đều ngại tiết lộ. Trừ trường hợp bên mua hoặc bên bán là công ty đại chúng bắt buộc phải công bố thông tin theo quy định, còn không bên mua chỉ thực hiện thông báo cho đến khi hoàn tất thủ tục, dự án hoạt động trở lại hoặc triển khai bình thường.
Mục đích của M&A bất động sản
Việc chuyển hướng kinh doanh bất động sản sang kênh M&A đã tác động mạnh đến hoạt động M&A trên thị trường bất động sản, do các doanh nghiệp này có xu hướng ký kết hợp đồng liên doanh với các nhà đầu tư để tối ưu hóa nguồn vốn, khả năng phát triển và quản lý dự án.
Theo thống kê, dòng vốn ngoại đổ vào đang dần thâu tóm các doanh nghiệp Việt Nam. Đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất ở Việt Nam ngày càng thu hẹp, các vị trí đất đắc địa lại nằm ở khu vực trung tâm nên lượng vốn cần rất cao cho nên sự cạnh tranh quỹ đất diễn ra như điều hiển nhiên.
Để hạn chế rủi ro, nhiều công ty trên thị trường bất động sản đã lựa chọn hình thức mua bán, sáp nhập (M&A) để nâng cao hiệu quả hoạt động.
Ngoài ra, các nhà đầu tư đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam rất giàu tiềm năng. Tuy nhiên, từ khi nghiên cứu đến khi phê duyệt dự án, đến ngày chờ “hái quả” là cả một chặng đường dài và nhiều thủ tục hành chính luôn khiến các nhà đầu tư đau đầu.
Vì vậy, trước yêu cầu về tiềm lực vốn, nhiều nhà đầu tư lựa chọn con đường ngắn nhất để có thể tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam thông qua thương vụ M&A.
Top các thương vụ M&A đình đám trong thị trường bất động sản
Theo báo cáo “Hoạt động tập trung kinh tế 6 tháng đầu năm 2022” vừa được Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) phát hành cho thấy trong nửa đầu năm nay lĩnh vực bất động sản đã chứng kiến nhiều giao dịch M&A.
Cụ thể có khoảng 20 giao dịch M&A nổi bật, điển hình như giao dịch Công ty CP DRH Holdings chuyển nhượng cho công ty con là Công ty CP Kinh doanh và Phát triển Bất động sản Đông Sài Gòn khoảng 99% cổ phần tại Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Hòa Bình; Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) mua 57,82 triệu cổ phiếu Công ty CP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex; Công ty CP Phát triển Sunshine Homes đã quyết định nhận chuyển nhượng cổ phần tại Công ty CP Sao Ánh Dương…
Ngoài ra, trong lĩnh vực bất động sản cũng có một số thương vụ M&A đình đám phải kể đến như:
1. Viva Land mua lại tòa nhà văn phòng Capital Place
CapitaLand Development bán lại tòa nhà văn phòng hạng A - Capital Place tại trung tâm Hà Nội cho Viva Land với giá 550 triệu USD. Dự án văn phòng cao cấp này là hai tòa tháp văn phòng cao 37 tầng được chọn làm văn phòng chính của nhiều công ty đa quốc gia tại Hà Nội.
Cách đây không lâu, Viva Land cũng đã mua lại thành công Saigon One Tower và đổi tên thành IFC One, Saigon. Dự án tọa lạc tại vị trí đắc địa tại trung tâm quận 1 TP.HCM, được thiết kế là tòa nhà thương mại bao gồm văn phòng, căn hộ và trung tâm thương mại, với tổng diện tích xây dựng là 124.100m2.
2. Tập đoàn Novaland mua lại dự án Kenton Node
Trong lĩnh vực nhà ở nói riêng, thị trường cũng đã chứng kiến hàng loạt giao dịch “bom tấn”, điển hình là Tập đoàn Novaland mua lại dự án Kenton Node từ Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Xây dựng Tài Nguyên và đổi tên thành dự án chung cư cao cấp Grand Sentosa với hơn 1.640 căn hộ tại xã Phước Kiển, Nhà Bè, Hồ Chí Minh.
Ngoài ra, quỹ đầu tư Hoa Kỳ Warburg Pincus gần đây đã thông báo rót 250 triệu đô la Mỹ vào Novaland để tăng quỹ đất và tận dụng cơ hội phát triển các dự án hiện có của Novaland tại các vị trí chiến lược, tận dụng cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện ở khu vực phía Nam.
3. Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW
Tháng 02/2022, công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW, nhà phát triển bất động sản công nghiệp do Warburg Pincus và Becamex IDC đồng sáng lập, đã thông báo mua lại khoảng 74.000m2 đất tại Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong, tỉnh Quảng Ninh, do DEEP C phát triển.
4. CapitaLand Development
CapitaLand Development cũng công bố ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác đầu tư với UBND tỉnh Bắc Giang. Hai bên sẽ thúc đẩy phát triển các dự án khu đô thị - công nghiệp - logistics với tổng diện tích hơn 400 ha trên địa bàn tỉnh, cam kết đầu tư 1 tỷ USD (tương đương 2,27 tỷ đồng).
5. GIC Private Limited và Vinhomes
Cách đây 4 năm cụ thể là tháng 4/2018, GIC Private Limited - một quỹ đầu tư của chính phủ Singapore, đã hoàn tất thương vụ M&A với Vinhomes, một thành viên khác của tập đoàn Vingroup, thương vụ trị giá 1,3 tỷ USD. Do đó, GIC thực hiện thỏa thuận theo hai cách: đầu tư mua cổ phần của Vinhomes và cung cấp các công cụ nợ (như khoản vay) cho Vinhomes để thực hiện dự án. Credit Suisse (Singapore) Limited là cố vấn cho thỏa thuận này.
6. Tập đoàn bất động sản Nomura Real Estate
Tập đoàn bất động sản Nomura Real Estate (Nhật Bản), đơn vị có nhiều thương vụ hợp tác đáng chú ý trong lĩnh vực bất động sản. Từ 2020 đến năm 2028, Nomura Real Estate dự kiến sẽ đầu tư khoảng 300 tỷ yên (khoảng 63.600 tỷ đồng) vào các doanh nghiệp nước ngoài; trong đó chú trọng mở rộng lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam.
Cụ thể, công ty đã mua lại 24% cổ phần của tòa nhà văn phòng Sun Wah Tower (Nguyễn Huệ, quận 1), Tòa nhà Zen Plaza (Nguyễn Trãi, Quận 1). Đồng thời Nomura Real Estate đã hợp tác với Phú Mỹ Hưng để phát triển khu tổ hợp cao cấp Midtown…
7. Thương vụ Keppel Land
Một thương vụ đáng chú ý khác là việc mua lại đồng thời 3 lô đất tại Nhà Bè của địa ốc Phú Long của nhà đầu tư đến từ Singapore’s - Keppel Land. Các dự án có quy mô tổng là 6,2 ha và tọa lạc tại ba khu đất cách nhau 400m dọc theo trục đường chính Nguyễn Hữu Thọ, cách khu trung tâm 25 phút lái xe.
Theo kế hoạch, Keppel Land sẽ phát triển tổng cộng khoảng 2.400 căn hộ cao cấp với các căn shophouse và trung tâm thương mại rộng 14.650m2 trên các khu đất này. Tổng chi phí phát triển của dự án, bao gồm cả chi phí đất, dự kiến khoảng 307 triệu đô la.
Ông Lim Sen, Chủ tịch Keppel Land Việt Nam, cho biết thương vụ mua lại sẽ bổ sung vào danh mục khoảng 20.000 bất động sản thương mại và nhà ở đắc địa của Keppel Land tại Việt Nam, biến Keppel Land trở thành một trong những thị trường quan trọng đối với các nhà đầu tư Singapore bên cạnh Trung Quốc trong những năm tới.
