Trước nguy cơ giá nhà tiếp tục leo thang phi mã do gánh nặng thuế phí, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TP.HCM cùng Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đồng loạt kiến nghị cho phép áp dụng lại phương pháp thặng dư và điều chỉnh hệ số K linh hoạt. Đây được xem là giải pháp kỹ thuật then chốt để hạ nhiệt giá bất động sản, cứu cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.
Bất cập từ công thức "Bảng giá đất nhân hệ số K"
Theo quy định hiện hành, việc tính tiền sử dụng đất dựa trên công thức Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đang bộc lộ nhiều bất cập khi áp dụng vào thực tế, đặc biệt là với các dự án quy mô lớn. Sở TN-MT TP.HCM chỉ rõ rằng, trong một dự án bất động sản phức hợp, chủ đầu tư phải bỏ ra chi phí khổng lồ để xây dựng hạ tầng, đường xá, công viên – những phần diện tích không mang lại doanh thu trực tiếp. Nếu áp dụng cứng nhắc bảng giá đất (vốn đã tăng cao) nhân với hệ số K cho toàn bộ dự án mà không khấu trừ chi phí đầu tư hạ tầng, số tiền sử dụng đất phải nộp sẽ trở thành một con số khổng lồ, vượt quá khả năng chịu đựng của doanh nghiệp và thực tế thị trường.
Để chứng minh cho nghịch lý này, Sở TN-MT đưa ra ví dụ điển hình tại khu đất đường Nguyễn Xiển (TP. Thủ Đức cũ). Với bảng giá đất mới là 56,6 triệu đồng/m2 và hệ số K khoảng 1,4 lần, mức thu tiền sử dụng đất sẽ lên tới gần 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nếu làm một bài toán kinh tế ngược: Giả sử giá bán căn hộ là 50 triệu đồng/m2, sau khi trừ đi các chi phí xây dựng, quản lý, lãi vay và lợi nhuận định mức, giá trị đất thực tế (giá trị thặng dư) mà dự án tạo ra chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch giữa mức thu 80 triệu đồng và giá trị thực 35 triệu đồng buộc chủ đầu tư phải đẩy giá bán căn hộ lên trên 70 triệu đồng/m2 mới có thể hòa vốn. Đây chính là nguyên nhân khiến giá nhà bị đẩy lên cao một cách nhân tạo.
Kiến nghị quay lại phương pháp thặng dư cho dự án lớn
Trước thực trạng trên, trong văn bản góp ý gửi Bộ TN-MT, Sở TN-MT TP.HCM đã kiến nghị bổ sung trường hợp áp dụng giá đất cụ thể bằng phương pháp thặng dư đối với các dự án có tiềm năng phát triển. Cụ thể, đề xuất áp dụng cho các dự án có quy mô từ 2ha trở lên tại Hà Nội, TP.HCM và từ 5ha trở lên tại các đô thị khác. Phương pháp thặng dư (hiểu đơn giản là lấy Tổng doanh thu giả định trừ đi Tổng chi phí giả định để ra giá đất) được đánh giá là khoa học và phản ánh đúng bản chất kinh tế của dự án hơn, vì nó tính toán được các chi phí mà doanh nghiệp đã bỏ ra để phát triển hạ tầng.
Tương tự, một ví dụ khác tại đường Đặng Công Bỉnh (Hóc Môn) cho thấy nếu tính theo bảng giá đất nhân hệ số K, tiền sử dụng đất lên tới 37 triệu đồng/m2, trong khi giá trị thặng dư thực tế của dự án chỉ khoảng 9 triệu đồng/m2. Nếu không thay đổi cách tính, không một doanh nghiệp nào dám đầu tư vào các dự án nhà ở giá rẻ hay trung cấp, vì càng làm càng lỗ, hoặc buộc phải bán giá "trên trời" mà người dân không thể mua nổi.
Đề xuất "Hệ số K âm" để giảm tải gánh nặng
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cũng cho rằng việc áp dụng phương pháp thặng dư là lối thoát duy nhất để kéo giảm giá bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Ngoài ra, ông Châu còn đề xuất một giải pháp kỹ thuật táo bạo khác liên quan đến hệ số K. Ông kiến nghị giao UBND cấp tỉnh quyết định một hệ số K mới (tạm gọi là K3) để tính tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại. Hệ số này được xác định dựa trên mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất thực tế của dự án, và thường sẽ nhỏ hơn 1.
Việc áp dụng hệ số K nhỏ hơn 1 hoặc hệ số bằng 1 trong giai đoạn đầu áp dụng bảng giá đất mới (từ 1/1/2026) sẽ giúp trung hòa tác động của việc tăng giá đất. Hiểu một cách đơn giản, khi giá đất nền (Bảng giá đất) tăng lên, thì hệ số điều chỉnh (K) cần phải giảm xuống hoặc phương pháp tính phải linh hoạt hơn để tổng nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp phải nộp không tăng sốc. Chỉ khi chi phí đầu vào – cấu phần lớn nhất là tiền sử dụng đất – được kiểm soát ở mức hợp lý, thì kỳ vọng về việc giảm giá nhà, hay ít nhất là kìm hãm đà tăng giá, mới có thể trở thành hiện thực. Đây là chìa khóa để tháo gỡ điểm nghẽn nguồn cung và đưa thị trường bất động sản 2026 phát triển lành mạnh, bền vững hơn.
