Triển vọng bất động sản cuối năm về tay các 'ông lớn' quỹ đất

Theo báo cáo mới đây của Chứng khoán Agribank (Agriseco), ngành bất động sản những tháng cuối năm sẽ chứng kiến sự phân hoá vốn đã diễn ra sắc nét trong 6 tháng đầu năm. Trong đó, các doanh nghiệp có quỹ đất lớn và dự án chất lượng ghi nhận mức tăng trưởng về giá cổ phiếu và lợi nhuận vượt trội so với ngành.

Với tình hình dịch bệnh Covid-19 phức tạp, kết quả kinh doanh quý III của toàn ngành nói chung được dự báo sẽ không mấy khả quan. Tuy nhiên, kỳ vọng của ngành được nối dài sau khi dịch bệnh lắng xuống và mùa bàn giao sản phẩm, ghi nhận lợi nhuận dự án vào cuối năm sắp diễn ra.

Triển vọng của ngành được Agriseco nêu từ ba quan điểm: môi trường lãi suất thấp tạo điều kiện thuận lợi cho ngành bất động sản, nới lỏng pháp lý và đẩy mạnh đầu tư công là chất xúc tác trong trung và dài hạn, triển vọng kết quả kinh doanh nửa cuối năm của các doanh nghiệp có số dư người mua trả trước lớn (thể hiện doanh thu tiềm năng của doanh nghiệp và sẽ được hạch toán vào kết quả kinh doanh sau khi bàn giao sản phẩm).

Agriseco Research đánh giá: “Triển vọng chung của ngành bất động sản sẽ được duy trì tích cực trong trung và dài hạn vì bất động sản vẫn là kênh đầu tư phù hợp với khẩu vị của đại đa số nhà đầu tư Việt Nam, do vậy các doanh nghiệp có quỹ đất dự án lớn, khả năng triển khai dự án tốt sẽ tăng trưởng tốt trong dài hạn. Ngoài ra, yếu tố vĩ mô tạo điều kiện thuận lợi cho ngành khi phát triển cơ sở hạ tầng là mục tiêu chủ yếu của giai đoạn 2021-2025 tầm nhìn tới năm 2030”.

Công ty chứng khoán này chỉ ra hai doanh nghiệp nằm trong khuyến nghị mua và ba doanh nghiệp năm trong khuyến nghị khả quan.

Duy trì vị thế đầu ngành là Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM) với quỹ đất lên tới 16.000 ha. Agriseco đánh giá, doanh nghiệp này hưởng lợi từ hệ sinh thái Vingroup với chiến lược kinh doanh đi đầu. Theo đó, Vinhomes vẫn duy trì tốc độ bán hàng tốt kể cả trong bối cảnh dịch bệnh nhờ vào việc ứng dụng giải pháp số hoá bán hàng online hiệu quả.

Doanh nghiệp này công bố, lượng doanh số chưa ghi nhận của VHM vào cuối quý II đạt 49.400 tỷ đồng. Với mức biên lợi nhuận bán hàng đạt 45% cao hơn so với ngành, Agriseco dự báo Vinhomes có thể ghi nhận mức lợi nhuận sau thuế cả năm đạt khoảng 30.000 tỷ đồng. Các dự án gối đầu cho giai đoạn tiếp theo bao gồm Vinhomes Hạ Long (Quảng Ninh) và Vinhomes Long Beach (TP HCM) tiếp tục nối dài triển vọng doanh nghiệp trong dài hạn.

Chứng khoán Kiến thiết Việt Nam (CSI) cũng dành nhiều “lời có cánh” cho Vinhomes trên cơ sở khoảng 50% quỹ đất doanh nghiệp nằm ở những vị trí có giao thương thuận lợi các dự án phát triển nhà ở. Hiện tại, ba dự án Vinhomes Ocean Park (Hà Nội), Vinhomes Smart City (Hà Nội), Vinhomes Grand Park (TP HCM) với khoảng 141.000 sản phẩm nhà ở các loại dành cho phân khúc khách hàng trung - cao cấp đã mang lại kết quả bán hàng tích cực trong hai năm vừa qua. Ba dự án này cũng được sự phóng sẽ đóng góp chính vào lợi nhuận của VHM trong năm 2021.

Nằm trong nhóm triển vọng cao hàng đầu toàn ngành theo dự đoán của Agriseco, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) sẽ có điểm rơi lợi nhuận vào cuối năm. Lợi nhuận thời gian qua của doanh nghiệp này chủ yếu đến từ việc đánh giá lại tài sản khi NLG tăng tỷ lệ sở hữu tại dự án Izumi City (Đồng Nai) lên mức 65%. Vì thế, dư địa để ghi nhận lợi nhuận từ việc bàn giao vào nửa sau của năm vẫn khả quan, tập trung vào dự án Akari City (TP HCM) với quy mô 5.000 căn hộ. Ngoài ra, NLG cũng sở hữu quỹ đất tại Long An - vốn là địa phương dẫn đầu về dòng vốn FDI trên cả nước và là nơi có nhiều dự án đầu tư công lớn. Nam Long đã hoàn tất phát hành riêng lẻ 60 triệu cổ phiếu vào nửa sau năm 2021, bổ sung khoảng 2.000 tỷ đồng để triển khai các dự án gối đầu trong thời gian tới.

Nằm trong nhóm doanh nghiệp khuyến nghị khả quan, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) có uy tín trong phân khúc trung và cao cấp. Quý II vừa qua, nhờ ghi nhận bàn giao các dự án Verosa Park, Safira và Lovera Vista (TP HCM), KDH đạt doanh thu gần 2.000 tỷ đồng và lãi ròng 470 tỷ đồng. Theo Agriseco, trong nửa năm sau, dự án Lovera Vista với tổng mức đầu tư nghìn tỷ đồng, quy mô 1.310 căn hộ sẽ là nguồn thu chính cho doanh nghiệp. Dự án này có triển vọng hơn hẳn do nằm ở vị trí vùng ven TP HCM đắc địa và giao thông kết nối trung tâm nhanh chóng. Ngoài ra, các dự án mới như Clarita và Armena tại TP Thủ Đức sẽ tạo ra triển vọng gối đầu cho doanh nghiệp khi dự kiến được mở bán vào cuối năm nay.

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - NVL) được xem là điểm sáng của thị trường bất động sản phía Nam. Với tổng quỹ đất rơi vào khoảng 5.000 ha, đứng thứ hai trên thị trường và sở hữu năng lực triển khai cùng đội ngũ bán hàng uy tín, Novaland đang có những dự án lớn tại khu vực vùng ven TP HCM và Đồng Nai sắp bước vào giai đoạn bàn giao. Nằm tại các vị trí thuận lợi, có hạ tầng kết nối nhiều vùng, các dự án này được hưởng lợi lớn từ đầu tư công.

Trong đó, dự án Aqua City (Đồng Nai) đang có tỷ lệ hấp thụ tốt. Các dự án gối đầu như NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận), NovaWorls Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu) đang kỳ vọng vào sự phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng sau dịch. Lượng người mua trả tiền trước quý II của doanh nghiệp này cũng tăng tích cực hơn 60% so với đầu năm, cho thấy khả năng bán hàng vẫn rất tốt.

Đối trọng về mặt địa lý, Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco - NTL) được dự báo là điểm sáng cho khu vực miền Bắc. Lideco là một trong những doanh nghiệp địa ốc có bảng báo cáo tài chính lành mạnh khi không có nợ vay, lượng tiền mặt chiếm 13% tổng tài sản. Ngoài ra, hàng tồn kho của doanh nghiệp nằm gọn trong ba dự án Bãi Muối (Quảng Ninh), Bắc Quốc lộ 32 và Khu đô thị mới Dịch Vọng (Hà Nội).

Biên lợi nhuận gộp của NTL đạt mức cao, trên 50%. Khoản người mua trả tiền trước 208 tỷ đồng có tiềm năng ghi nhận lợi nhuận trong cuối năm. Agriseco kỳ vọng, dịch bệnh tại miền Bắc sẽ sớm được khống chế trong thời gian tới, giúp thúc đẩy tiến độ bàn giao dự án của doanh nghiệp. Ngoài ra, các biện pháp tháo gỡ pháp lý tại dự án Khu đô thị mới Dịch Vọng sẽ mở ra triển vọng dài hạn cho Lideco khi vị trí địa lý của dự án đang hưởng lợi từ quy hoạch Đại sứ quán Mỹ mới được công bố gần đây.

Cũng là doanh nghiệp nắm thị trường miền Bắc, triển vọng của Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (HDG) có thể tích cực hơn trong giai đoạn tới. Theo Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), điều này nhờ các dự án đang triển khai có tiềm năng sinh lời tốt. Dự án Charm Villa (Hà Nội) có tỷ lệ hấp thụ tốt với 164 căn biệt thự, liền kề được bán trong hai đợt đầu có giá bán trung bình đạt khoảng 70 triệu một m2, cao hơn đáng kể so với mức giá dự kiến ban đầu là 40 triệu một m2. Không chỉ kinh doanh thuận lợi ở xứ kinh kỳ, hai dự án chuẩn bị được HDG triển khai tại TP HCM là Minh Long và Green Lane cũng có khả năng đảm bảo kết quả kinh doanh cho doanh nghiệp này trong các năm tới.