Từ “nắm giữ chờ tăng giá” đến khai thác giá trị thực
Theo nghiên cứu của PropertyGuru Vietnam, trong giai đoạn 2015–2025, bất động sản – đặc biệt là căn hộ – vẫn là kênh đầu tư sinh lời vượt trội. Cụ thể, tỷ suất lợi nhuận của căn hộ tăng gần 200%, cao hơn vàng (130%), chứng khoán (109%) và gửi tiết kiệm (59%).
Mức sinh lời bình quân của căn hộ đạt khoảng 12,5–20%/năm, cho thấy sức hấp dẫn dài hạn của loại hình này.
Tuy nhiên, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường hiện nay đã thay đổi đáng kể. Lợi nhuận không còn đến từ việc “nắm giữ thụ động”, mà phụ thuộc vào khả năng khai thác giá trị sử dụng thực tế của tài sản.
“Thị trường không còn trả lợi nhuận cho kỳ vọng đơn thuần”, đại diện VARS nhận định.
Dòng tiền trở thành yếu tố sống còn
Các chuyên gia cho rằng trong bối cảnh thị trường đi ngang và chi phí vốn gia tăng, dòng tiền trở thành yếu tố quyết định.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Vietnam, nhận định năm 2026 sẽ chứng kiến sự trở lại có chọn lọc của thị trường. Nhà đầu tư có xu hướng giảm sử dụng đòn bẩy tài chính, thay vào đó ưu tiên các tài sản tạo dòng tiền ổn định, dù thời gian hoàn vốn dài hơn.
Thực tế tại Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy xu hướng này đang rõ nét, khi nhiều nhà đầu tư chuyển sang các sản phẩm có thể khai thác ngay như căn hộ cho thuê, nhà phố kinh doanh hoặc bất động sản lưu trú.
Trong bối cảnh mới, một tài sản không tạo ra dòng tiền đồng nghĩa với việc chủ sở hữu phải “bù lỗ” hàng tháng. Nếu kéo dài, áp lực tài chính có thể buộc nhà đầu tư phải bán ra, ngay cả khi chưa đạt kỳ vọng lợi nhuận.
Thị trường phân hóa, ưu tiên giá trị thực
Theo Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), nhà đầu tư cần chuyển từ tư duy chạy theo đám đông sang lựa chọn những tài sản “chất lượng cao” – tức có vị trí tốt, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác ổn định.
Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Miền cho rằng năm 2026 sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc. Dòng vốn đang ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ ngắn hạn.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính nhận định thị trường đang quay trở lại với “giá trị thật”, nơi người mua quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác lâu dài.
Không chỉ nhà đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản cũng chịu áp lực thay đổi. Chu kỳ mới đòi hỏi năng lực tài chính vững, quản trị rủi ro tốt và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường.
Những doanh nghiệp đã tái cấu trúc, giảm nợ vay và tập trung vào phân khúc vừa túi tiền được đánh giá có lợi thế lớn.
Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ổn định. Tuy nhiên, thay vì dồn vào phân khúc cao cấp, dòng cầu đang dịch chuyển mạnh sang phân khúc trung cấp và vừa túi tiền.
