Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất tiếng anh là Floor Area Ratio. Đây là tỉ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn bộ công trình (tính bằng m2, không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm và tầng mái) với diện tích của toàn bộ lô đất (m2).
Bảng tiêu chuẩn hệ số sử dụng đất tối đa của một công trình
Hệ số sử dụng đất nhằm khống chế số tầng cao trên khu đất phù hợp với mật độ xây dựng công trình cho phép.
Đây là chỉ tiêu cực kỳ quan trọng thể hiện khối lượng, quy mô của công trình, chi phí đầu tư cũng như sản phẩm được tạo ra có giá trị như thế nào trên một mét vuông đất đầu tư.
Mục đích của hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất xuất phát từ quy hoạch đô thị ở các nước phát triển và có liên quan đến số tầng và mật độ xây dựng của các tầng. Hệ số này ít ảnh hưởng đến các nhà máy công nghiệp, chủ yếu hạn chế số tầng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép trong các dự án đô thị.
Hệ số sử dụng càng cao thì tính kinh tế càng cao, vì tăng diện tích xây dựng, kết hợp với mật độ xây dựng, có lợi cho việc tiết kiệm đất. Các thửa đất trong một khu vực có cùng diện tích nhưng hệ số sử dụng đất khác nhau, trường hợp giá đất cao thì việc sử dụng đất sẽ không công bằng. Tuy nhiên, nếu chỉ số này quá cao sẽ ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng khu vực và giảm sức cạnh tranh của dự án.
Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư của khu vực. Hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng giảm. Đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu khi dự án kết thúc.
Sự khác biệt giữa hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng
Trong khi hệ số sử dụng đất là tỉ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn bộ công trình với diện tích của toàn bộ lô đất (m2) thì mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích các công trình trông tổng diện tích lô đất. Trong quy chuẩn quy hoạch Việt Nam 2008, mật độ xây dựng được phân biệt thành 2 loại:
- Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh…).
Bảng tiêu chuẩn mật độ xây dựng thuần chung cư
- Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).
Cách tính hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng
Cách tính hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất = Tổng số diện tích sàn toàn công trình / diện tích lô đất
Ví dụ: Có một ngôi nhà rộng 120m2 xây dựng với 12 tầng, trên một lô đất rộng 300m2 thì hệ số sử dụng đất được tính như sau: 120 × 12/300 = 4.8
Cách tính mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%.
Lưu ý, diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính theo hình chiếu của công trình, ngoại trừ nhà phố, nhà liền kề nếu có sân vườn.
Ví dụ: Một lô đất xây dựng có tổng diện tích là 1000m2, công trình kiến trúc xây dựng chiếm 500m2. Vậy mật độ xây dựng cho phép là: 500/1000=50%
Hệ số sử dụng đất quy định ở đâu?
Hệ số sử dụng đất được quy định tại Thông tư 01/2021/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 05/7/2021 nhưng bị đổi mới bằng bằng Thông tư 22/2019/TT-BXD. Dù thông tư có thay đổi nhưng các thông tin về hệ số sử dụng đất vẫn được giữ nguyên.
