Giá căn hộ TP.HCM thiết lập mặt bằng mới
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong cả năm 2025 thị trường căn hộ tại TP.HCM (phần lãnh thổ trước khi mở rộng hành chính) ghi nhận 7.084 căn hộ mở bán mới, tăng gần 40% so với năm trước. Đáng chú ý, mặt bằng giá sơ cấp trung bình căn hộ tại đây đã đạt khoảng 92 triệu đồng/m² (diện tích thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 21% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do cơ cấu nguồn cung mới nghiêng về các dự án cao cấp và hạng sang.
Trong quý IV/2025, giá sơ cấp còn ghi nhận sự tăng đều qua các quý, phản ánh sự “ấm” trở lại của thị trường sau giai đoạn điều chỉnh. Dù vậy, mặt bằng giá này vẫn vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực, nhất là tại khu vực trung tâm và lõi đô thị.
Thanh khoản phân hóa, tâm lý thận trọng hơn
Giá bất động sản tăng mạnh nhưng thanh khoản ở nhiều phân khúc không đồng đều. Theo báo cáo thị trường, các dự án có pháp lý hoàn chỉnh (sổ hồng riêng, có giấy phép xây dựng, tiến độ thi công rõ ràng) luôn có mức độ giao dịch tốt hơn hẳn so với các sản phẩm chỉ mới dừng ở giai đoạn “mở bán trên giấy” hoặc pháp lý còn thiếu. Người mua đang ưu tiên những sản phẩm có chắc chắn về quyền sở hữu và khả năng nhận bàn giao sớm.
Cùng với đó, một số khu vực vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… đã chứng kiến giá tăng nhẹ do sức cầu dịch chuyển, nhưng mức giá vẫn thấp hơn đáng kể so với TP.HCM lõi.
Dòng tiền dịch chuyển về vùng ven và sản phẩm pháp lý
Báo cáo thị trường của Dat Xanh Services nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn lựa chọn nguồn lực có chọn lọc. Theo đó, dòng tiền hiện không còn dàn trải như trước mà tập trung vào sản phẩm có pháp lý đầy đủ, minh bạch và giá hợp lý — những yếu tố quan trọng quyết định khả năng hấp thụ của người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn.
Đại diện doanh nghiệp phát triển dự án tại vùng ven cho biết nhiều sản phẩm đã thu hút được sự quan tâm nhất định nhờ sổ hồng riêng từng nền, diện tích vừa phải và chính sách thanh toán linh hoạt, giúp giảm bớt áp lực tài chính ban đầu cho người mua. Sự kiện mở bán một số dự án tại khu vực này dù thị trường chung còn trầm lắng cũng ghi nhận lượng đăng ký đáng kể, phản ánh tâm lý ưu tiên pháp lý và an toàn vốn trong bối cảnh bất động sản đang tích lũy và tái cân bằng.
Chuyên gia: thị trường tái cấu trúc theo nhu cầu ở thực
Chuyên gia thị trường nhận định, giá căn hộ TP.HCM neo cao khiến nhu cầu dịch chuyển tìm đến sản phẩm vùng ven là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, không phải dự án vùng ven nào cũng hấp dẫn dòng tiền nếu thiếu pháp lý hoàn chỉnh hoặc hạ tầng chưa đồng bộ. “Dòng tiền hiện ưu tiên giá trị sử dụng dài hạn hơn là kỳ vọng tăng giá ngắn hạn,” một đại diện Dat Xanh Services chia sẻ, “điều này phản ánh tâm lý thị trường ngày càng chững chạc và thận trọng hơn”.
Báo cáo thị trường quý IV/2025 của CBRE cũng ghi nhận sự đa dạng hóa nguồn cung, với việc tăng mạnh các dự án ngoài trung tâm TP.HCM, tạo điều kiện cho người mua có nhiều lựa chọn hơn. Nhờ vậy, thị trường đang từng bước phục hồi nhưng theo hướng bền vững hơn, tập trung vào giao dịch thực sự cần chỗ ở thay vì thuần túy đầu cơ.
Các chuyên gia dự báo năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường tiếp tục ổn định và phục hồi sau chu kỳ điều chỉnh, với nguồn cung căn hộ mới dự kiến tăng lên, tạo khả năng cải thiện mặt bằng giá ở một số phân khúc nhất định. Đồng thời, dòng vốn đầu tư cũng được kỳ vọng chảy mạnh hơn vào các địa bàn có hạ tầng giao thông kết nối tốt, pháp lý rõ ràng và quy hoạch bài bản — điều kiện quan trọng để thu hút cả người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn.
Trong bối cảnh giá căn hộ tại TP.HCM neo cao, thị trường bất động sản Nam Bộ đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt. Dòng tiền không còn tìm đến các sản phẩm “chỉ trên giấy”, mà dịch chuyển mạnh về những dự án có quyền sở hữu minh bạch, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng hình thành cộng đồng cư dân trong tương lai gần. Đây không chỉ là xu hướng trong ngắn hạn, mà còn phản ánh một thị trường đang tái cấu trúc theo hướng bền vững, ít phụ thuộc vào đầu cơ và nhiều hơn vào nhu cầu ở thực.
