Mới đây, Savills Việt Nam công bố tình hình mua bán và các số liệu xoay quanh nguồn cung – tiêu thụ căn hộ tại TP HCM trong quý III/2022. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ trong 9 tháng đầu năm nay ở mức 80%, giảm rõ rệt so với hai năm trước bất chấp ảnh hưởng dịch bệnh. Số giao dịch nhà đất ở trên toàn thị trường TP HCM chỉ ghi nhận xấp xỉ 12.000.
Theo Savills Việt Nam, giá nhà ở sơ cấp từ đầu năm đến nay không có dấu hiệu hạ nhiệt, liên tục lập đỉnh mới là lý do khiến thanh khoản quý III năm nay yếu kém. Thậm chí rổ hàng tồn kho, khan hiếm sản phẩm mới cũng khiến tình hình thị trường thêm ảm đạm dù đã được các chuyên gia dự báo trước từ nửa đầu năm nay.
Cụ thể, báo cáo của JLL mới đây cho thấy giá nhà ở sơ cấp đã chạm mốc 85 triệu đồng/m2, tăng 7,5% so với quý trước và 27,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung tăng mạnh đến 133,6% song đa số chỉ làm sản phẩm từ các dự án đã mở bán trước đó.
Nguồn cung sơ cấp trong 3 tháng 7, 8, 9 tổng cộng có 6.600 căn, giảm 51% theo quý, nhưng tăng 120% theo năm. Riêng Thành phố Thủ Đức có nguồn cung sơ cấp lớn nhất, chiếm đến 49% thị phần. Quận 1 đứng thứ hai nhưng chỉ ở mức 20%. Sở dĩ nói thị trường vắng bóng sản phẩm mới, đa số là “hàng tồn kho” do tỷ lệ nhà sơ cấp mới chỉ chiếm 34% tổng số khoảng 2.270 căn. Hàng tồn kho chiếm 66% với khoảng 4.400 căn. Đây là số lượng tồn kho lớn nhất ghi nhận kể từ năm 2019.
Tình hình hoạt động cũng không khá khẩm hơn khi tiếp tục ảm đạm với lượng giao dịch giảm đến 89% theo quý. Toàn thị trường chỉ có hơn 990 căn với tỷ lệ hấp thụ giảm 54 điểm phần trăm theo quý đạt mức 15%, tiếp tục là số liệu thấp nhất của thị trường địa ốc TP HCM kể từ năm 2019.
Với giá trung bình khoảng 85 triệu đồng/m2, những sản phẩm mở bán trong quý III có giá vượt ngưỡng 11 tỷ đồng/căn. Giá sơ cấp đạt mức cao mới với hơn 124 triệu đồng/m2 NSA. Các chuyên gia Savills Việt Nam nhận định việc giá sơ cấp tại TP HCM tăng mạnh có thể đẩy nhu cầu thu mua sang các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai... Đứng trước các biến động này, các chủ đầu tư buộc phải đưa ra các ưu đãi để kích cầu, bao gồm chính sách cho thuê lại, tặng kèm gói nội thất, voucher du lịch và chiết khấu cho khách hàng thân thiết…
Bước vào 3 tháng cuối năm, toàn ngành địa ốc dự kiến tiếp tục đón “sóng” tăng giá của nhà sơ cấp với tình trạng siết tín dụng vẫn tiếp tục diễn ra. Dù lạm phát đã tạm được kiểm soát tuy nhiên vẫn ảnh hưởng ít nhiều.
Bù lại các chủ đầu tư có thể kỳ vọng vào nhu cầu nhà ở tại TP HCM sắp sửa tăng trở lại. Đây được xem là dấu hiệu tích cực có thể “đánh thức” thanh khoản và phục hồi trong thời gian tới bưởi Việt Nam vẫn có nhu cầu nhà ở cao. Lý do bắt nguồn từ sự gia tăng dân số và đô thị hóa cao.
Cụ thể, theo Quy hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt, đến năm 2025, nhu cầu nhà ở tại TP HCM sẽ cần khoảng 15 triệu m2 GFA nhà ở từ các dự án thương mại với 90% là chung cư. Đồng nghĩa, Sài Gòn sẽ cần gần 260.000 căn đến năm 2025 hoặc 47.000 căn mỗi năm. Số liệu ghi nhận của Savills Việt Nam đến năm 2025 cũng cho thấy TP HCM chỉ đủ sức cung cấp hơn 133.400 căn, đáp ứng tối đa 52% nhu cầu nhà ở theo kế hoạch. Đây chính là cơ hội để các chủ đầu tư nắm bắt, sớm rót thêm sản phẩm mới vào rổ hàng tương lai.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng dự đoán nguồn cung tương lai tại khu vực quận 2 sẽ dẫn đầu với 27%. Trong đó, khu đô thị mới Thủ Thiêm chiếm 34% nguồn cung quận, tương đương 9% tổng nguồn cung tương lai. Dự đoán trong Quý IV/2022 sẽ có thêm khoảng 4.220 căn hộ sơ cấp từ giai đoạn tiếp theo của 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mới từ các chủ đầu tư uy tín như Hưng Thịnh, Khang Điền và GS E&C. Song song đó, việc tăng lãi suất vào cuối Quý III/2022 và dòng vốn tín dụng hạn chế vẫn sẽ tiếp tục là thách thức với cả các chủ đầu tư và người mua.
