Tình trạng pháp lý hiện hành và lý do kiến nghị
Hiện nay, theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015, tài sản thế chấp, trong đó có nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ được chuyển nhượng, bán hoặc cho thuê mua sau khi đã giải chấp hoặc trong trường hợp có sự đồng ý rõ ràng của bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, các hướng dẫn chi tiết về việc thực hiện điều này đối với dự án đang thế chấp nhưng chưa giải chấp còn thiếu, gây vướng mắc cho chủ đầu tư khi đã đủ điều kiện mở bán dự án.
HoREA nhận định thực tế nhiều chủ đầu tư phải thế chấp dự án để vay vốn xây dựng. Khi dự án đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư thường “không có cơ chế dòng tiền” để giải chấp ngay, dẫn tới nguy cơ dự án bị trì trệ, kéo dài tiến độ thi công, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng và hiệu quả triển khai dự án. Vì vậy, Hiệp hội đề xuất bổ sung cơ chế “bán trước – giải chấp sau” trong Nghị định 96 để đồng bộ với các luật hiện hành và tháo gỡ điểm nghẽn này.
Cơ chế đồng thuận ba bên và điều kiện an toàn
Theo nội dung kiến nghị, khi nhà ở hình thành trong tương lai chưa được giải chấp, chủ đầu tư chỉ được phép bán hoặc cho thuê mua khi có văn bản đồng ý bằng văn bản của cả ba bên gồm:
- Chủ đầu tư,
- Khách hàng mua/thuê mua, và
- Ngân hàng nhận thế chấp.
Văn bản này phải được ghi rõ trong cả thông báo đủ điều kiện bán nhà và hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và người mua, nhằm đảm bảo khách hàng hiểu rõ về tình trạng pháp lý của tài sản trước khi quyết định xuống tiền. Ngân hàng nhận thế chấp cũng được quyền giám sát dòng tiền thu từ khách hàng để đảm bảo khoản tiền đó được sử dụng đúng mục đích là thanh toán nợ vay và tiến hành thủ tục giải chấp trong thời gian sớm nhất.
HoREA khẳng định đề xuất này không phải nhằm nới lỏng pháp luật mà là hoàn thiện cơ chế hiện hành, phù hợp với quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp.
Ý kiến chuyên gia và lo ngại của người mua
Đề xuất của HoREA nhận được nhiều ý kiến trái chiều trong dư luận. Một số chuyên gia pháp lý cho rằng việc chủ đầu tư được bán nhà khi tài sản vẫn đang thế chấp có thể giải quyết khó khăn về nguồn vốn cho doanh nghiệp, giúp các dự án bất động sản không bị đình trệ khi chưa giải chấp toàn bộ tài sản thế chấp. Tuy nhiên, theo các luật sư, vấn đề này cần được xem xét thận trọng.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn – Đoàn Luật sư Hà Nội – cho rằng giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai luôn tiềm ẩn sự bất cân xứng về thông tin và vị thế giữa các bên. Trong khi người mua thường là bên yếu thế, tài sản thế chấp có thể bị xử lý để bảo đảm nghĩa vụ với ngân hàng nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, dẫn đến nguy cơ người mua mất cả tiền và nhà.
Một số người mua nhà tại TPHCM bày tỏ lo ngại đề xuất này có thể khiến khách hàng “ngồi trên lửa”, vì dù đã đóng tiền thì tài sản vẫn có thể bị xử lý bởi ngân hàng để bảo đảm nợ nếu chủ đầu tư gặp khó khăn thanh toán, nhất là khi các quy định hiện hành chưa rõ ràng.
Quan điểm điều hành và hướng hoàn thiện pháp luật
HoREA nhấn mạnh việc công khai tình trạng thế chấp và yêu cầu sự đồng thuận của các bên sẽ là “hàng rào kỹ thuật” để bảo vệ quyền lợi người mua. Nếu đề xuất được chấp thuận, các quy định hướng dẫn sẽ cần làm rõ trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền của từng bên liên quan, đặc biệt là các điều khoản bảo đảm nguồn vốn thu từ khách hàng được ngân hàng giám sát và sử dụng đúng mục đích.
Chuyên gia pháp lý lưu ý, để cơ chế này thực sự bảo vệ được quyền lợi của người mua nhà và cân bằng quyền lợi của ngân hàng – doanh nghiệp, việc minh bạch thông tin, thẩm định năng lực tài chính chủ đầu tư và giám sát dòng tiền là điều kiện tiên quyết. Điều này đòi hỏi hướng dẫn chi tiết của Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước và hệ thống cơ quan quản lý thị trường về cách thức thực hiện “bán trước – giải chấp sau” trong thực tế.
