Quy định mới về xác định dân số chung cư
Quyết định 32/2025/QĐ-UBND do UBND TP.HCM ban hành ngày 26-12-2025 và có hiệu lực từ ngày 9-1-2026 quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư và nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn thành phố. Quy định này được xây dựng trên cơ sở Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư QCVN 04:2021/BXD và nhằm bảo đảm sự phù hợp giữa quy mô dân số với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị.
Theo quy định, quy mô dân số của dự án chung cư được xác định dựa trên diện tích căn hộ và số phòng ngủ. Chẳng hạn, căn hộ diện tích nhỏ từ 25–32 m² được tính tương ứng 1 người; các căn hộ lớn hơn sẽ được quy đổi theo số phòng và diện tích để xác định số người ở tối đa.
Cách tính này nhằm kiểm soát mật độ dân cư, giảm áp lực lên hạ tầng đô thị, đồng thời làm cơ sở cho việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng và quản lý phát triển chung cư trên địa bàn.
HoREA lo ngại thị trường mất cân đối nguồn cung
Tuy nhiên, theo HoREA, sau một thời gian triển khai, quy định mới đang bộc lộ một số điểm chưa phù hợp với thực tế thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng phương pháp tính dân số theo diện tích căn hộ và số phòng ngủ khá chặt chẽ, thậm chí nghiêm ngặt hơn so với một số địa phương khác. Điều này có thể khiến chủ đầu tư buộc phải thiết kế nhiều căn hộ diện tích lớn để sử dụng hết diện tích sàn được phê duyệt, từ đó làm tăng tỷ lệ căn hộ 3–4 phòng ngủ.
Trong khi đó, phân khúc căn hộ vừa và nhỏ – như căn hộ 1 phòng ngủ hoặc căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 45–70 m² – lại có nguy cơ giảm mạnh nguồn cung.
Theo đánh giá của HoREA, nhu cầu thực tế trên thị trường TP.HCM hiện chủ yếu tập trung ở nhóm căn hộ vừa và nhỏ. Khoảng 60–70% người mua nhà là nhóm có thu nhập trung bình, có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ; trong khi khoảng 20–25% người thu nhập thấp tìm kiếm căn hộ 1 phòng ngủ. Ngược lại, nhóm khách hàng có nhu cầu mua căn hộ diện tích lớn chỉ chiếm khoảng 5–10%.
Kiến nghị điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn
Ngoài vấn đề cơ cấu căn hộ, HoREA cũng chỉ ra sự thiếu đồng bộ giữa các giai đoạn phê duyệt dự án.
Cụ thể, tại giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan quản lý xác định quy mô dân số tổng thể của dự án. Tuy nhiên, khi cấp phép xây dựng, việc áp dụng cách tính dân số theo diện tích căn hộ có thể khiến quy mô dân số thực tế thấp hơn so với quy mô ban đầu được phê duyệt. Điều này khiến chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tối ưu thiết kế sản phẩm theo nhu cầu thị trường.
Để tháo gỡ vướng mắc, HoREA đề xuất sửa đổi Điều 4 của Quyết định 32 theo hướng linh hoạt hơn. Theo đó, giai đoạn đầu cần xác định quy mô dân số tối đa dựa trên quy hoạch đô thị và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, trong đó mục tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân khoảng 32 m²/người.
Ở giai đoạn triển khai dự án, chủ đầu tư nên được chủ động xác định cơ cấu căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường, với điều kiện tổng dân số của dự án không vượt quá mức đã được phê duyệt và tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ dưới 45 m² vẫn tuân thủ giới hạn theo quy định.
Cần chính sách phù hợp với xu hướng đô thị
Theo HoREA, quy mô hộ gia đình tại các đô thị lớn như TP.HCM đang có xu hướng thu nhỏ, phổ biến là các hộ gia đình “hạt nhân” từ một đến ba người. Vì vậy, việc áp dụng phương pháp xác định dân số quá cứng nhắc có thể khiến thị trường thiếu các loại căn hộ phù hợp với nhu cầu ở thực.
Trong bối cảnh TP.HCM đang thúc đẩy chương trình cải tạo chung cư cũ, di dời nhà ven kênh rạch và phát triển nguồn cung nhà ở cho người dân, HoREA cho rằng việc điều chỉnh chính sách theo hướng linh hoạt sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đồng thời tạo điều kiện để người dân tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.
