- Được biết, từ năm 2012 anh đã từng đi từ Bắc chí Nam trực tiếp khảo sát các khu công nghiệp trên cả nước, làm việc với từng chủ đầu tư. Cảm nhận của anh về diện mạo các khu công nghiệp như thế nào?
Trong nhiều năm khảo sát, nghiên cứu thị trường, tôi có ấn tượng với các khu công nghiệp phía Nam hơn, nhất là với hệ thống các khu công nghiệp của hai chủ đầu tư là Long Hậu và VSIP. Thử tưởng tượng khu công nghiệp rộng tới cả ngàn hecta, như VSIP II là 2.045 ha, khi ấy tuy chỉ mới giải phóng mặt bằng được hơn 500 ha nhưng tôi đã thấy mênh mông bạt ngàn lắm rồi.
Ở miền Nam khâu giải phóng mặt bằng và quy hoạch thường được chú trọng, bài bản hơn. Còn ở phía Bắc khi ấy vẫn còn chậm hơn, chưa thuận lợi cho các nhà đầu tư như tiến độ không đảm bảo, thậm chí nhà đầu tư đã đưa nhà máy vào sản xuất kinh doanh mà chưa có sổ hoặc lâu có sổ. Không có sổ thì họ cũng không có gì để thế chấp cả dẫn đến là họ gặp rất nhiều khó khăn trong việc triển khai đầu tư.
- Trong 5 mô hình khu công nghiệp tại Việt Nam: KCN đô thị dịch vụ, KCN chuyên sâu, KCN hỗ trợ, KCN sinh thái, KCN đa ngành thì KCN đô thị dịch vụ được ông đánh giá là đang và sẽ được nhiều chủ đầu tư lựa chọn. Tuy nhiên, xu hướng của thế giới đang là xanh sạch - bảo vệ môi trường… Liệu rằng, Việt Nam có đi quá sau những nước khác trong chiến lược?
Xét về cấp độ các KCN thì Việt Nam mới chỉ trải qua được chu kỳ thứ nhất tức là cho thuê đất. Cấp độ 2 là không còn đơn thuần cho thuê đất, cho thuê/ bán nhà xưởng mà phát triển các dịch vụ công nghiệp, hệ thống tiện ích và đáp ứng các yếu tố về môi trường xung quanh. Tức là thay vì cho thuê đất, nhà xưởng sản xuất thì chủ đầu tư triển khai đầu tư đa dạng hơn các loại công trình cho thuê/ bán, kinh doanh dịch vụ hỗ trợ hoạt động sản xuất, kết nối kinh doanh, cung cấp hoặc kết hợp cung cấp các dịch vụ như kế toán, kiểm toán, tuyển dụng lao động, suất ăn công nghiệp… Và đảm bảo được các vấn đề an sinh xã hội cho người lao động, gồm nhà ở cho công nhân, chuyên gia, trường học, siêu thị, sân chơi ...
Mô hình hướng tới của Việt Nam là công nghiệp đô thị dịch vụ, nhưng mô hình phổ biến lại là khu công nghiệp đa ngành. Đa ngành là vì dễ dàng thu hút đầu tư nhiều ngành nghề, tất cả mọi thứ đều có thể vào đấy được miễn là không thuộc nhóm ngành hạn chế hoặc cấm đầu tư. Lịch sử của nhiều KCN đa ngành là nâng cấp từ cụm công nghiệp.
Muốn đầu tư khu công nghiệp có đầy đủ các phân khu chức năng thì phải có diện tích lớn, mà diện tích lớn chỉ có thuộc địa bàn kinh tế đặc biệt khó khăn mới dễ bố trí chứ còn quanh khu vực lân cận đô thị lớn thì hầu như đã quá tải. Tuy nhiên, các khu vực này lại thường không được thuận lợi cơ sở hạ tầng và giao thông, do đó, các KCN phải bám theo các trục giao thông, logistics chính thì mới có thể thuận lợi phát triển và có cơ hội hoạch định lên những cấp độ cao hơn.
Đây là một thử thách lớn của quốc gia về tầm nhìn và quy hoạch. Chúng ta cũng biết là đặc thù phân bổ dân cư phía Bắc là dạng phân tán rải rác, dẫn đến để có được KCN mấy nghìn ha như miền Nam là khó. Mà chỉ có quy mô lớn thì mới bố trí đủ công năng, có tính liên kết. Ví dụ mô hình KCN sinh thái phải đủ một quy mô thì mới hình thành được quần thể doanh nghiệp cộng sinh tuần hoàn, trong đó doanh nghiệp này cung cấp sản phẩm cho doanh nghiệp kia.
- Nếu như vậy, có vẻ câu chuyện khu công nghiệp thông minh trở thành giấc mơ xa vời quá! Không biết anh nhìn thấy khu công nghiệp nào có khả năng nâng cấp lên thành khu công nghiệp thông minh?
Ở Việt Nam, khu công nghiệp thông minh thật sự tôi chưa thấy. Nhưng khu công nghệ thông tin ví dụ như khu công viên phần mềm Quang Trung hay khu công nghệ cao quận 9, TP.HCM, khu công nghệ cao Hòa Lạc thì có. Tức là các khu công nghệ cao họ sẽ tiến tới mô hình đó. Nhưng vì quỹ đất không đủ, nên có thể họ chưa hoạch định được đủ cấu phần của khu công nghiệp thông minh. Tuy nhiên, trong tương lai sẽ có những khu công nghiệp khác triển khai theo mô hình đó. Hiện nay ở một số tập đoàn mới đã bắt đầu nghiên cứu mô hình này rồi.
- Anh đã từng tư vấn cho rất nhiều đối tác nước ngoài, đặc biệt là thị trường Nhật. Nhận xét của họ đối với các khu công nghiệp ở Việt Nam như thế nào?
Thực sự là đối với nhà đầu tư, các nhóm chủ đầu tư ngoại đang được đánh giá cao hơn. Đương nhiên Long Hậu và VSIP đứng đầu nhóm. Ở phía Bắc thì có thêm Deep C. Về chủ đầu tư trong nước thì có Becamex làm tốt, ngoài ra còn có Idico, Sonadezi, Kinh Bắc, Viglacera, TNI… Đó là những bên có lịch sử phát triển lâu và được nhà đầu tư đánh giá là có hệ thống bài bản vì họ đã có hệ thống nhiều khu công nghiệp rồi chứ không phải là một khu mới.
- Theo anh, điều gì được coi là điểm yếu nhất của các chủ đầu tư bất động sản khu công nghiệp nội địa?
Trong các cấp độ xúc tiến đầu tư mà tôi đã chia sẻ, thì với các chủ đầu tư mới sẽ thường yếu nhất là quy hoạch sản phẩm. Điều này là do họ chưa tổ phát triển tốt 2 cấp độ về xúc tiến đầu tư là cấp độ quản trị (bao gồm cả hệ thống quản trị và không gian xúc tiến đầu tư) và cấp độ vận hành (bao gồm nhân sự và quy trình). Dẫn đến lúng túng trong quá trình quy hoạch sản phẩm. Khi đã giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng khung xong xuôi thì rất khó điểm chỉnh về quy hoạch sản phẩm do có độ trễ so với nhu cầu thị trường. Điểm yếu này thường chỉ lộ ra khi ở giai đoạn triển khai công tác bán hàng, thu hút đầu tư.
Mọi người hay nói vui là “bán thứ khách hàng muốn chứ không phải bán cái mình có”. Khu công nghiệp mà bảo là tôi chỉ cung cấp đất nền diện tích 2 ha, 3 ha trở lên với cơ sở hạ tầng kỹ thuật như này thôi. Tức là ta chỉ bán các sản phẩm mình có thôi chứ chưa quan tâm đến nhu cầu và chưa dự báo được xu hướng của nhà đầu tư. Khi nhiều khu công nghiệp cùng chung quan điểm đó thì tự hình thành lên sự cạnh tranh quá lớn trong một khoảng hẹp phân khúc khách hàng mà lại dễ bị bỏ qua những phân khúc khách hàng khác, dẫn đến kinh doanh kém hiệu quả.
- Để thu hút đầu tư nhiều, nhanh và bền vững, nhà đầu tư bất động sản khu công nghiệp cần làm những gì?
Môi trường công nghiệp, lao động và logistic là các vấn đề nổi cộm và quan trọng nhất hiện tại. Trong đó logistic là vấn đề khó, liên quan đến việc kết nối vùng miền. Bây giờ vì làn sóng dịch chuyển đầu tư những lĩnh vực ảnh hưởng môi trường ra khỏi Trung Quốc nhiều, nếu Việt Nam cứ hứng hết thì đến một giai đoạn sau những lĩnh vực công nghệ cao sẽ không vào. Tại vì những lĩnh vực công nghệ cao vào không phải chỉ kiếm lợi ích từ ưu đãi thuế mà người ta cần một hệ thống công nghiệp hỗ trợ, đảm bảo tối ưu được hoạt động sản xuất. Thế nên chính phủ mới phát triển các lĩnh vực công nghiệp hỗ trợ, tương đối nhiều chính sách ưu đãi cho công nghiệp hỗ trợ và cũng hình thành nên những KCN hỗ trợ.
- Trong định hướng 5-10 năm, khu vực nào sẽ nơi tiềm năng để phát triển bất động sản khu công nghiệp?
Như đã chia sẻ trong hội thảo, miền Tây phát triển được hay không phụ thuộc vào giao thông. Tình trạng ngập sẽ có giải pháp liên quan đến ngập. Nhưng câu chuyện giao thông cho miền Tây thì tôi không lạc quan lắm. Cứ nhìn thống kê hết các hệ thống đường như đường sắt, đường bộ,… thì miền Bắc có 9 tuyến đường cao tốc, nhưng miền Nam chỉ có 2 tuyến chính, bây giờ đang phát triển là có thể đoán định.
Trục TP. HCM - Bà Rịa Vũng Tàu thì tiềm năng khá rõ rồi. Còn về tương lai thì tôi dự báo khu vực phía Nam có Tây Ninh sẽ là nơi phát triển mạnh. Địa tầng Tây Ninh tốt nên chi phí xây dựng thấp hơn. Ngoài ra, vị trí địa lý gần Bình Phước, TP.HCM, và có biên giới với Campuchia cũng là ưu điểm lớn về mặt logistic. Phía Bắc thì các khu vực Lạng Sơn, Phú Thọ, Thái Bình là nơi có nhiều tiềm năng trong giai đoạn tới.
- An sinh của người lao động là câu chuyện rất nóng bỏng trong đợt dịch vừa rồi. Trong bối cảnh khu công nghiệp của ta chưa hoàn thiện tiện ích. Anh có cho rằng bất động sản ven khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi hay không?
Chắc chắn sẽ được hưởng lợi. Theo nghị định số 82, các tập đoàn phát triển mô hình khu công nghiệp đô thị dịch vụ chỉ được xây dựng phần đô thị tối đa là 1/3 diện tích, phần công nghiệp là 2/3. Nhưng có một điều kiện ràng buộc chính là phải phát triển được phần công nghiệp xong mới được kinh doanh phần đô thị. Ngoài ra, độ tuổi lao động các nhà máy tuyển dụng thường chỉ tới 35 - 40. Với mức lương công nhân được tích lũy trong khoảng 10-15 năm, rất khó có cơ hội mua nhà đất thuộc các dự án đô thị.
Cho nên tôi nghĩ trước đấy vẫn là cơ hội của bên ngoài. Khi vừa mới bắt đầu phát triển khu công nghiệp thì giá đất thổ cư hoặc đất dự án xung quanh còn thấp, và lúc đấy người lao động mới có khả năng sở hữu. Còn khi đã phát triển thành các khu đô thị trung và cao cấp, giá đất cao thì phần lớn người lao động không có cơ hội sở hữu.
- Cảm ơn và chúc anh thành công!
