Hiểu đúng về "giảm giá kỹ thuật" để không nuôi ảo vọng bắt đáy trung tâm
Sai lầm phổ biến nhất của người mua nhà hiện nay là nhìn vào con số giảm 53% (xuống mức trung bình khoảng 8.000 USD/m2) và kỳ vọng giá nhà phố tại các quận nội thành như Phú Nhuận, Quận 3 hay TP. Thủ Đức cũng sẽ giảm tương ứng. Thực tế, báo cáo của JLL đã chỉ rõ nguyên nhân chính của sự sụt giảm này đến từ sự gia nhập thị trường của 3.400 căn nhà phố tại dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ với mức giá sơ cấp thấp hơn nhiều so với vùng lõi.
Kinh nghiệm thực tế cho thấy, đây là hiện tượng "giảm giá kỹ thuật" do thay đổi cấu trúc rổ hàng. Giá nhà tại các khu đô thị ổn định như Vạn Phúc City hay khu Nam Sài Gòn vẫn neo ở mức 350-450 triệu đồng/m2 và gần như miễn nhiễm với đà giảm này. Do đó, người mua có nhu cầu ở thực tại trung tâm không nên giữ tâm lý chờ đợi giá giảm sâu để rồi lỡ mất cơ hội. Thay vào đó, hãy xác định rõ: nếu muốn giá rẻ hơn, buộc phải chấp nhận dịch chuyển ra các vùng vệ tinh xa hơn và đánh đổi bằng thời gian di chuyển.
Mua kỳ vọng hạ tầng cần tầm nhìn dài hạn, không dành cho dòng tiền "lướt sóng"
Sự hấp thụ kỷ lục hơn 2.000 căn tại Cần Giờ trong quý vừa qua cho thấy sức hút mạnh mẽ của bất động sản gắn liền với hạ tầng lớn. Tuy nhiên, việc xuống tiền tại các khu vực như Cần Giờ hay Hóc Môn lúc này đòi hỏi một tư duy đầu tư hoàn toàn khác so với mua nhà trung tâm. Khi mua bất động sản tại các khu vực này, thực chất nhà đầu tư đang "mua" tiến độ của các dự án giao thông trọng điểm như cầu Cần Giờ hay đường Vành đai 3, 4.
Kinh nghiệm từ các chu kỳ trước tại Nhơn Trạch hay Long Thành cho thấy, hạ tầng thường có độ trễ nhất định. Vì vậy, bài toán tài chính an toàn nhất cho người mua tại vùng ven năm 2026 là sử dụng vốn tự có hoặc vốn vay dài hạn, tuyệt đối tránh dùng đòn bẩy tài chính ngắn hạn với kỳ vọng lướt sóng nhanh. Những nhà đầu tư thắng lớn tại vùng ven luôn là những người có khả năng "gồng" tài sản qua được giai đoạn chờ đợi hạ tầng kết nối hoàn thiện.
Ma trận chiết khấu và bài toán chi phí vốn
Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, các chủ đầu tư đang tung ra những chính sách ưu đãi chưa từng có, như mức chiết khấu 28% của Vạn Phúc Group hay 18,5% của An Gia. Đây là cơ hội vàng để mua được tài sản giá trị thực với mức giá hời, nhưng cũng là cái bẫy nếu người mua không biết tính toán chi phí vốn (Cost of Capital).
Một nhà đầu tư thông minh sẽ không chỉ nhìn vào con số % chiết khấu, mà sẽ đặt lên bàn cân so sánh: Liệu mức giảm giá đó có bù đắp được chi phí lãi vay ngân hàng trong 2-3 năm tới hay không? Nếu bạn có sẵn tiền mặt ("tiền tươi"), việc chọn phương án thanh toán nhanh để hưởng trọn chiết khấu 28% là một quyết định đầu tư sinh lời ngay lập tức, hiệu quả hơn nhiều so với gửi tiết kiệm. Ngược lại, nếu dòng vốn mỏng, việc chọn các phương án giãn tiến độ thanh toán tại các dự án như ở Cần Giờ (kéo dài 2 năm) sẽ là lá chắn an toàn giúp bạn tránh khỏi áp lực "lãi mẹ đẻ lãi con", dù mức chiết khấu nhận được thấp hơn.
So sánh tương quan khu vực để tìm vùng trũng giá trị
Cuối cùng, một kinh nghiệm quan trọng được CBRE chỉ ra là cần nhìn rộng ra các thị trường lân cận. Trong khi giá nhà liền thổ tại vùng ven TP.HCM đang điều chỉnh giảm, thì tại Bình Dương, Đồng Nai hay Tây Ninh lại được dự báo tăng 13-21% do hiệu ứng bảng giá đất mới và sáp nhập đô thị. Điều này đặt ra một sự so sánh thú vị: Cùng một tầm tài chính và bán kính di chuyển, liệu nên mua nhà tại Cần Giờ (TP.HCM) hay Dĩ An, Biên Hòa?
Câu trả lời nằm ở mục đích sử dụng. Nếu mua để định cư lâu dài và hưởng tiện ích của "hộ khẩu TP.HCM", các dự án vùng ven thành phố vẫn là lựa chọn ưu tiên nhờ pháp lý và quy hoạch bài bản. Nhưng nếu mua để đầu tư dòng tiền cho thuê hoặc chờ tăng giá vốn dựa trên sự phát triển công nghiệp, các thị trường vệ tinh đang tăng trưởng nóng có thể mang lại biên độ lợi nhuận tốt hơn. Sự so sánh chéo này giúp người mua không bị giới hạn tầm nhìn trong một khu vực địa lý, từ đó tìm ra nơi dòng tiền sinh sôi hiệu quả nhất.
