M&A bất động sản 'tăng nhiệt' trong năm 2023
Ông Ong Tiong Hooi, lãnh đạo Dịch vụ tư vấn giao dịch, PwC Việt Nam nhận định, thị trường M&A toàn cầu đang đối mặt với nhiều áp lực như lạm phát và suy thoái kinh tế và thị trường M&A Việt Nam cũng không là ngoại lệ. Báo cáo của PwC cho biết, hoạt động M&A toàn cầu có khả năng tăng trưởng vào nửa sau năm 2023, khi các nhà đầu tư, doanh nghiệp tìm cách cân bằng rủi ro ngắn hạn với các chiến lược chuyển đổi kinh doanh dài hạn.
Thực tế này đã phần nào phản ánh vào diễn biến trên thị trường M&A những tháng đầu năm 2023, khi theo các chuyên gia, các “thợ săn” đang trong tâm thế “rình rập” con mồi hơn là sốt sắng xuống tiền cho các thương vụ.
Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVietnam cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, mảng M&A dự án nói riêng đang đối mặt với tình trạng dòng tiền suy giảm do doanh nghiệp gặp khó trong huy động vốn và đặc biệt là thiếu “hàng” đủ pháp lý. Trước đây, lãi suất huy động ở mức 5-6%/năm thì các ngân hàng có thể cho vay trong khoảng 8,5-9%/năm. Đó cũng là giai đoạn "tiền rẻ" và thị trường M&A diễn biến sôi động, các nhà đầu tư có thể mua bán, gối đầu. Tuy nhiên, thực tại đã thay đổi cả trên bình diện toàn cầu, chứ không riêng ở Việt Nam.
"Bước vào giai đoạn "tiền đắt", thị trường chứng kiến sự suy giảm mạnh cả về giá trị lẫn số lượng thương vụ. Nếu như năm 2021, tổng giá trị mua bán, sáp nhập toàn cầu khoảng 5.000 tỷ USD, thì sang năm 2022 chỉ còn khoảng 3.500 tỷ USD. Ở Việt Nam, sự sụt giảm cũng diễn ra khi chi phí vốn trở nên quá cao. Đồng thời ở giai đoạn hiện tại, trở lực chính đối với hoạt động M&A dự án tại Việt Nam đến từ việc thiếu dự án đủ pháp lý để có thể giao dịch ngay, cộng với bối cảnh khó khăn chung khiến thị trường M&A trở nên ảm đạm", ông Cần cho biết
Ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định hiện nay các nhà phát triển bất động sản trong nước đang khó khăn về nguồn vốn, vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp địa ốc cần tìm kiếm các kênh tiếp cận nguồn vốn mới nên hoạt động M&A hứa hẹn có cơ hội tăng nhiệt trong năm 2023.
Cũng theo ông, bất động sản Việt Nam đang gặp nhiều khó khăn nhưng vẫn còn nhiều tiềm năng thu hút sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư tổ chức nước ngoài lẫn trong nước. Riêng với nhà đầu tư nước ngoài, thị trường này đang có cơ hội đón nhận nhiều dòng vốn ngoại muốn đầu tư cả ngắn lẫn dài hạn, trong đó các nhà đầu tư Nhật Bản là nhóm điển hình mong đầu tư dài hạn.
Ông Neil MacGregor cho biết thêm, Savills đã nhận nhiều yêu cầu tư vấn của các nhà phát triển bất động sản trong nước về thiết lập cấu trúc các thương vụ và định giá giao dịch. Với diễn biến này, ông dự báo năm nay các hoạt động M&A sẽ được xúc tiến nhiều hơn so với cùng kỳ năm ngoái.
Cùng quan điểm trên, ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho biết, một tháng trở lại đây, thị trường xuất hiện thông tin nhiều chủ đầu tư đang thương lượng để chuyển nhượng dự án hoặc hợp tác phát triển, với giá trị có thể lên đến cả tỷ USD.
“Thực chất có làn sóng ngầm M&A đang diễn ra trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tại Colliers, chúng tôi tiếp nhận nhiều yêu cầu của nhà đầu tư trong và ngoài nước, chủ yếu đến từ khu vực Bắc Á, xếp sau là Bắc Mỹ và châu Âu”, ông David nhìn nhận.
Dù vậy, một quá trình thương lượng các thương vụ M&A có thể diễn ra trong thời gian dài từ 12 đến 24 tháng tùy giá trị và mức độ phức tạp của thương vụ. Các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm hiểu và khảo sát chọn lọc rất kỹ toàn cảnh thị trường, sau đó đi sâu vào từng phân khúc tiềm năng. Khi đã có đầy đủ dữ liệu, họ mới bắt tay với một số đối tác là chủ đầu tư tại Việt Nam có lợi thế là sở hữu sẵn quỹ đất và am hiểu pháp lý địa phương. Do đó, giả sử các thương vụ được bắt đầu từ giữa năm ngoái, thì thời điểm sôi động có thể rơi vào khoảng quý III, IV năm nay trở đi.
Bên cạnh đó, bên mua dù đang có lợi thế ra giá và tin tưởng vào tiềm năng tăng trưởng của Việt Nam nhưng vẫn khá thận trọng, chờ đợi và quan sát thêm những động thái tiếp theo từ tình hình thế giới cũng như nỗ lực bình ổn thị trường của Chính phủ.
Ở góc nhìn khác, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam đánh giá một số doanh nghiệp bất động sản hiện nay, kể cả trong top đầu thị trường, không sở hữu tài sản thực sự như dự án hay quỹ đất.
Thậm chí, tính đến thời điểm cuối năm 2022, số nợ ngắn hạn còn vượt tổng tài sản ngắn hạn, hầu như không có khả năng thanh toán tức thời. Đồng thời, hiệu quả sử dụng tài sản trong năm qua cũng gần như bằng 0. Với số khác đơn vị, tài sản không có tính thanh khoản cao trong giai đoạn khó khăn này.
Do đó, nói như vị đại diện doanh nghiệp trên, không phải công ty bất động sản nào đang gặp khó khăn cũng có thể bán tài sản.
Kiến nghị cho doanh nghiệp BĐS vay để giao dịch M&A
Thị trường bất động sản quý I/2023 đang có tín hiệu tích cực nhờ vào động thái hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn kịp thời từ Chính phủ như: Thành lập Tổ công tác rà soát thực trạng khó khăn của doanh nghiệp, địa phương có các dự án đang bị vướng mắc; Công điện 1164 của Chính phủ cũng đề cập việc các doanh nghiệp bất động sản cần phải tự nghiên cứu, xem xét hàng hóa cho phù hợp với nhu cầu của thị trường…
Nhiều chỉ đạo của Chính phủ tiếp tục đưa ra để tái cơ cấu cho nền kinh tế. Theo đó, nhà nước đang tích cực triển khai và hỗ trợ thông qua các chính sách điều chỉnh khung pháp lý cho hoạt động M&A tại Việt Nam, tránh chồng chéo trong các văn bản pháp luật.
Trong khi đó, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho rằng để nhanh chóng tháo gỡ những vướng mắc, giúp thị trường bất động sản phục hồi, cần rút kinh nghiệm trong quá trình thực hiện, hỏi học từ quốc tế và tiếp cận đa chiều, đưa ra hai nhóm chính sách là ngắn hạn và dài hạn.
Nhóm giải pháp ngắn hạn là những chính sách tập trung tháo gỡ vấn đề đang nóng nhất của thị trường, gồm pháp lý và vốn. Theo ông Lực, nếu tháo gỡ được vấn đề pháp lý thì hàng trăm dự án được giải tỏa, dòng tiền từ đây mà ra. Quan trọng hơn, tháo gỡ được vấn đề pháp lý chính là củng cố niềm tin cho thị trường.
Một mặt, về vốn cho thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng nóng nhất chính là vấn đề trái phiếu. Theo tính toán, khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2023, sang năm 2024 là khoảng 110.000 tỷ đồng. Mua lại lượng trái phiếu này đang gây áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư bất động sản.
Mặt khác, về vốn tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, TS. Cấn Văn Lực đề xuất cho phép cơ cấu lại nợ, giữ nhóm nợ. Việc này có thể gây ý kiến trái chiều vì nhiều ngành đang trong hoàn cảnh cần cơ cấu nợ. Theo đó, vị chuyên gia này cho rằng việc nới room tín dụng cho lĩnh vực bất động ở thời điểm hiện tại là chưa cấp thiết, bởi trong năm 2022 tín dụng cả hệ thống tăng trưởng 14,5%, riêng tín dụng cho bất động sản đã tăng trưởng 24,2% thì năm 2023 không thể cao hơn. Từ đây, ông Lực rút ra kết luận vấn đề của bất động sản là tắc ở trái phiếu doanh nghiệp.
Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cũng đánh giá dòng vốn từ M&A rất quan trọng với thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp kiến nghị hệ thống ngân hàng cho vay để tài trợ phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A.
“Tôi kiến nghị nên cho phép, vì việc này hoàn toàn khả thi và là nhu cầu thật. Doanh nghiệp có 70%, phần còn lại ngân hàng tài trợ 30%”, ông Lực đề xuất.
