Vì sao mặt bằng bán lẻ vẫn ế?

Hoàng Vy

Dù nền kinh tế đã mở cửa hơn 6 tháng, tình hình Covid-19 không còn nghiêm trọng, nhưng bất động sản bán lẻ vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục, hoặc hồi phục rất chậm.

Khách cũ đã đi, khách mới chưa đến

Theo ghi nhận của Toàn Cảnh Bất Động Sản trong tháng 5, tuy tình hình dịch bệnh đã được kiểm soát, kinh tế đã có hơn nửa năm ‘lấy đà’ từ lần giãn cách cuối cùng, mảng cho thuê mặt bằng bán lẻ vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục hoàn toàn.

Điển hình tại tuyến phố “trà sữa” Hồ Tùng Mậu, nhiều mặt bằng cho thuê  đến nay vẫn đóng cửa then cài dù sở hữu địa thế sát kề phố đi bộ, nơi tập trung giới trẻ và dân văn phòng. Hiện trạng tương tự cũng ghi nhận tại một số khu phố vốn quen thuộc hình ảnh dày đặc các nhà hàng, quán ăn, cửa hàng như Mạc Thị Bưởi, Lê Thánh Tôn, Lý Tự Trọng… Một dãy dài cửa hàng đóng cửa phủ lên các tuyến đường này các góc tối dù giữa 19h tối, xe cộ tấp nập.

Không chỉ mặt bằng diện tích nhỏ, nhiều mặt bằng diện tích lớn, vốn dành cho các thương hiệu “đại gia” cũng phủ kín bởi bảng biển cho thuê. Ngã Tư Nguyễn Đình Chiếu - Hai Bà Trưng đối diện khách sạn 5 sao Novotel từ suốt năm qua đã trở thành một bãi đất trống. Hay ngay tại tuyến phố kim cương Đồng Khởi, cửa hàng Starbucks tại khách sạn Rex dù đã “dời nhà” hơn 4 tháng nhưng đến nay mặt bằng này vẫn chưa có chủ mới.

mat-bang-ban-le-e-1652234785.jpg
Một mặt bằng cho thuê tại khu vực quận 1 đang đóng cửa, đầy tờ quảng cáo dạo

“Không chỉ khu vực quận 1, quận 3, mà tại khu phố nhà giàu Phú Mỹ Hưng, khu Sala TP Thủ Đức, nhiều shophouse có giá thuê cao cũng đóng cửa vì không có khách thuê”, một ‘cò cho thuê’ lâu năm nhận định. 

Lý giải cho hiện trạng nhiều mặt bằng kinh doanh ‘vườn không nhà trống’ nhiều tháng sau dịch, ông Đăng Huy - một môi giới lâu năm trong mảng cho thuê và bán mặt bằng chia sẻ có ba lý do:

Thứ nhất, các mặt bằng bỏ trống do không có khách quan tâm vì giá thuê tại các khu vực trung tâm quá cao.

Thứ hai, những cửa hàng đóng cửa một phần do khách cũ kinh doanh không hiệu quả. Họ tạm dừng kinh doanh, dịch chuyển cửa hàng đến nơi khác. 

Thứ ba, nhiều người có mong muốn mở lại cửa hàng tại những tuyến đường này song giá cho thuê quá cao, một số chủ nhà không giảm giá. 

“Một nhóm các chủ thuê có tiềm lực về kinh tế, họ chỉ cho thuê khi ‘ưng’ giá, đảm bảo lợi nhuận ban đầu. Thà bỏ trống chứ không cho thuê giá thấp hơn kỳ vọng”, ông Huy nhấn mạnh. 

Doanh nghiệp tìm lối đi riêng

Đại diện một số doanh nghiệp cho rằng, tâm lý e dè trong việc thuê mặt bằng kinh doanh là có hiện hữu. Bởi dù dịch bệnh đã giảm tải mấy tháng qua, nhưng họ đều thừa nhận kinh doanh không còn thuận lợi như trước, chi phí đầu vào tăng cao, thói quen tiêu dùng khách hàng thay đổi. Thay vì phải bỏ ra khoản chi phí lớn để thuê mặt bằng tại trung tâm, các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể lựa chọn những khu vực rìa trung tâm để kinh doanh. 

Anh Tuấn Thanh, chủ cửa hàng Caztus với 3 chi nhánh hẻm Nguyễn Thị Minh Khai, mặt tiền trung tâm Võ Thị Sáu và chi nhánh ở Bình Thạnh đánh giá, chi nhánh ở Nguyễn Thị Minh Khai có lợi nhuận kinh doanh tốt nhất dù nằm trong hẻm. Tại khu vực này, cửa hàng không có mức độ nhận diện tốt như ở mặt tiền, chỉ có khách quen lui tới, không nhiều khách vãng lai. Đổi lại cửa hàng có diện tích lớn, giá thuê rẻ. Đặc biệt xung quanh có hai trung tâm tiếng Anh lớn, nhà phố văn phòng cho thuê, các công ty nhỏ,... mang đến lượng khách đông và cố định cho cửa hàng. 

Trao đổi với Toancanhbatdongsan, GS.TS Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP HCM cho biết, các doanh nghiệp ngày càng có xu hướng chọn cách thuê mặt bằng ở xa để giảm chi phí là tất yếu. Khu vực trung tâm luôn có hai chiều hút và đẩy. Lực hút vì đây là vùng hạt nhân, có nhiều khách du lịch, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ tốt. Song ngược lại lực đẩy là giá cả đắt đỏ, các loại thuế phí cao và chủ trương hạn chế phát triển trung tâm để giãn dân. 

doanh-nghiep-thue-mat-bang-min-1652235085.jpeg
Nhiều cửa hàng lựa chọn kinh doanh tại các khu vực rìa trung tâm để giảm chi phí 

Cũng chính vì thế, các cửa hàng, dịch vụ xuất hiện ở Phú Nhuận, Tân Bình lan ra đến Bình Tân, Tân Phú và Hóc Môn, Củ Chi ngày càng nhiều. Ở đây giá thuê mặt bằng rẻ hơn 20-25%, dân cư đông đúc, nhu cầu cũng cao hơn. Đặc biệt là các công trình dịch vụ mới hút người dân từ bên trong ra các khu vực lân cận đã tạo nên các trung tâm mới như Phú Mỹ Hưng, An Phú An Khánh, Bàu Cát.

Ảnh hưởng của đại dịch cũng làm xuất hiện những hình thức mới trong kinh doanh. Trong đó, thương mại điện tử lên ngôi khiến việc thuê mướn các mặt bằng giá đắt đỏ đã không còn là ưu tiên. Khi bán hàng tốt trên nền tảng online, chủ doanh nghiệp có thể thuê mặt bằng tại các quận ven đô hoặc chọn các khu vực vắng người hơn nhưng vẫn có thể kinh doanh tốt. Khoản chi phí thuê mặt bằng được rút gọn tạo điều kiện để chủ các doanh nghiệp đầu tư vào chất lượng sản phẩm, truyền thông rộng rãi trên các nền tảng khác. 

Theo đánh giá của GS.TS Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP HCM, shophouse vẫn thịnh hành song hình thức kinh doanh theo kiểu gian hàng sẽ giảm, có thể chia sẻ 30% thị phần cho mua bán trực tuyến. Nhu cầu mua sắm online tăng dần lên do người Việt Nam dần thích nghi với loại mua bán trên mạng, không dùng tiền mặt và quan trọng nhất niềm tin vào mua bán online ngày càng nâng cao.  

Anh Tuấn Thanh cũng chia sẻ thêm, các doanh nghiệp vừa và nhỏ cần cân nhắc chi phí thuê mặt bằng nên đi đôi với lợi nhuận đạt được. Những thương hiệu lớn chọn mặt bằng trung tâm, không hẳn vì lượng khách hay doanh thu mà vì đây là một hình thức truyền thông thương hiệu khá hiệu quả. Điển hình như Phindeli chọn mặt bằng ngay Ngã sáu Phù Đổng. Đây là một trong ba mặt bằng mặt tiền có giá thuê luôn ở mức cao nhất thị trường, khoảng 25.000 USD/tháng, tương đương hơn 500.000 triệu đồng/tháng. 

Cũng theo Savills, người bán ngày càng chuộng các mặt bằng linh hoạt, tích hợp nhiều mô hình bán hàng để tối ưu hóa công năng mặt bằng và tiếp kiệm chi phí. Một số cửa hàng giảm số lượng mở theo chuỗi nhiều địa điểm như trước mà tập trung hơn vào những cửa hàng flagship hay bỏ qua mặt bằng ngoài phố để thuê những vị trí nằm trong ngõ. Đổi lại, các cửa hàng này sẽ lựa chọn vị trí thuận lợi trong chế biến và giao hàng nhanh, quảng bá thương hiệu việc tiếp thị thông qua hình thức trực tuyến.