Nhà ở xã hội (NOXH) không chỉ là một sản phẩm bất động sản, mà còn là chính sách an sinh trọng yếu. Với Nghị định 261/2025/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng, người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội cần hiểu rõ các điều kiện, thủ tục và bí quyết thực tiễn để nâng cao cơ hội được chọn mua — nhất là khi số lượng dự án đang tăng nhanh theo mục tiêu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030.
1. Nắm bắt điều kiện pháp lý mua nhà ở xã hội
Theo quy định hiện hành, các điều kiện để được mua nhà ở xã hội gồm hai nhóm chính: điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập, được xác định cụ thể tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP và Nghị định 261/2025/NĐ-CP.
Về điều kiện nhà ở, người đăng ký mua nhà phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu tại địa phương nơi có dự án nhà ở xã hội đó. Trường hợp có nhà ở, diện tích bình quân/người phải dưới 15 m² sàn/người theo xác định tại thời điểm nộp hồ sơ. Điều này nhằm hướng đến những đối tượng thực sự thiếu nhà ở hoặc sống trong điều kiện không bảo đảm.
Về điều kiện thu nhập, người mua ở hầu hết tỉnh, thành phải chứng minh thu nhập thực tế nằm trong mức quy định để phù hợp mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp. Dù các con số chi tiết có thể khác nhau theo từng dự án, nguyên tắc là thu nhập phải phù hợp điều kiện của NOXH — đủ để đáp ứng chi phí mua nhà nhưng không vượt quá khung quy định.
Đáng chú ý, khác với quy định cũ buộc phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn, hiện nay theo pháp luật mới người dân không nhất thiết phải có hộ khẩu tại tỉnh dự án miễn là đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập, giúp mở rộng cơ hội tiếp cận NOXH cho người lao động di cư.
2. Trình tự thủ tục đăng ký mua nhà ở xã hội đúng quy định
Một trong những điểm người mua dễ mắc lỗi là quy trình đăng ký và nộp hồ sơ. Theo Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, người có nhu cầu mua NOXH phải nộp hồ sơ trực tiếp cho chủ đầu tư dự án — không nộp cho cơ quan quản lý cấp xã, phường hay sở xây dựng. Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra điều kiện, đối chiếu hồ sơ và lập danh sách đối tượng đủ điều kiện mua.
Khi hồ sơ chưa hợp lệ, người nhận hồ sơ phải ghi rõ lý do và trả lại để bổ sung. Việc này đòi hỏi người nộp hồ sơ hiểu rõ từng loại giấy tờ và quy định pháp lý để tránh lỡ dự án vì thiếu sót nhỏ.
Ngoài đơn đăng ký, hồ sơ phải kèm các giấy tờ chứng minh đối tượng được mua NOXH, điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập, theo mẫu quy định trong Thông tư 05/2024/TT-BXD — cơ sở để chủ đầu tư thẩm định tính phù hợp của từng hồ sơ.
3. Lựa chọn dự án phù hợp và theo dõi thông tin sớm
Không ít người dân bỏ lỡ cơ hội mua NOXH vì không theo dõi thông tin dự án từ sớm. Thông tin mở bán thường được đăng trên Cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh/thành phố, Sở Xây dựng hoặc Ban Quản lý dự án NOXH. Đăng ký nhận thông báo sớm giúp người mua chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, nộp đúng thời hạn và tăng khả năng được xét duyệt.
Người mua cũng nên tìm hiểu kỹ chi tiết dự án NOXH: vị trí, diện tích căn hộ, tiến độ xây dựng, đơn vị quản lý và quy định riêng của từng dự án trước khi nộp hồ sơ. Điều này giúp tránh việc phải trả bộ hồ sơ vì không phù hợp tiêu chí hoặc quy định bổ sung.
4. Chuẩn bị tài chính và tận dụng ưu đãi tín dụng
Một thách thức lớn của người mua NOXH là bài toán tài chính, nhất là trong bối cảnh giá bất động sản thương mại tăng cao. Theo các chuyên gia tài chính, việc ** chuẩn bị nguồn vốn tự có cùng với tận dụng các gói tín dụng ưu đãi** là yếu tố then chốt giúp người mua hoàn thiện hồ sơ và đảm bảo khả năng trả nợ.
Những chương trình tín dụng hỗ trợ thường có lãi suất thấp hơn nhiều so với lãi suất thị trường. Một số gói ưu đãi hiện hành quy định lãi suất khoảng 5,4%/năm, điều này giúp giảm gánh nặng lãi vay cho người mua nếu tuân thủ điều kiện vay vốn và hồ sơ tín dụng đầy đủ.
5. Cẩn trọng với các rủi ro và quy định sau mua
Người mua cần hiểu rõ rằng quy định về chuyển nhượng NOXH vẫn còn hạn chế sau khi mua. Theo pháp luật hiện hành, nhà ở xã hội thường không được chuyển nhượng trong 5 năm đầu kể từ khi trả hết tiền mua; nếu có nhu cầu bán sớm hơn, pháp luật đưa ra các điều kiện chặt chẽ và trường hợp đặc thù, nên việc tìm hiểu kỹ điều khoản này là điều cần thiết để tránh rủi ro pháp lý.
Chính sách NOXH đang được điều chỉnh mạnh mẽ để tiếp cận rộng hơn đối tượng, đồng thời khuyến khích phát triển nguồn cung dự án. Tuy nhiên, người dân muốn mua nhà cần trang bị đầy đủ kiến thức pháp lý, kỹ năng chuẩn bị hồ sơ, và chiến lược tài chính rõ ràng để biến cơ hội thành thực tế an cư. Khi nắm vững quy trình, hiểu rõ điều kiện và chuẩn bị kịp thời, giấc mơ sở hữu một căn hộ NOXH sẽ thực sự trở nên khả thi trong giai đoạn phát triển mới của thị trường nhà ở Việt Nam.
