Sự tồn tại của những khu đô thị vắng bóng người không chỉ phản ánh sự lệch pha nghiêm trọng trong tư duy quy hoạch, mà còn là minh chứng cho sự lãng phí tài nguyên đất đai và nguồn vốn xã hội khổng lồ đang bị chôn vùi trong cỏ dại.
Thực trạng lãng phí tại các vùng quy hoạch trọng điểm
Một thực tế phổ biến đang diễn ra tại các vùng ven của hai đầu tàu kinh tế Hà Nội và TP.HCM là tình trạng những khu đô thị được đầu tư hạ tầng khung rất bài bản nhưng thất bại hoàn toàn trong việc thu hút dân cư. Tại huyện Mê Linh (Hà Nội), số liệu rà soát từ cơ quan quản lý cho thấy khu vực này có khoảng 50 dự án với tổng diện tích lên tới 2.000 héc-ta đã được giao đất từ hơn một thập kỷ trước nhưng đến nay vẫn dở dang. Điển hình như tại các dự án Khu đô thị Hà Phong, Cienco 5 hay Khu đô thị Tiền Phong, dù hệ thống đường sá nội khu đã thảm nhựa và hàng trăm căn biệt thự xây thô đã hoàn thiện, nhưng tỷ lệ lấp đầy thực tế vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay. Những khối tài sản trị giá hàng chục tỷ đồng đang dần xuống cấp, rêu phong phủ kín và trở thành nơi chăn thả gia súc của người dân địa phương, tạo nên một sự đối lập gay gắt với giá trị đất đai đắt đỏ trên thị trường.
Tương tự tại phía Nam, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) dù sở hữu vị trí chiến lược tiếp giáp TP.HCM vẫn loay hoay với bài toán thu hút cư dân. Khảo sát thực tế tại các đại dự án như Khu đô thị Đông Sài Gòn hay các phân khu thuộc Swan Park, dù cảnh quan được chủ đầu tư chăm chút kỹ lưỡng và hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, tỷ lệ sáng đèn khi đêm về vẫn ở mức cực thấp. Sự thiếu vắng các kết nối giao thông then chốt như cầu Cát Lái đã khiến việc di chuyển hàng ngày trở nên bất khả thi, biến hàng loạt nhà phố khang trang tại đây rơi vào tình trạng "cửa đóng then cài", chờ đợi hạ tầng trong vô vọng.
Sự lệch pha giữa phát triển hạ tầng và nhu cầu thực
Nguyên nhân cốt lõi khiến các đại đô thị này không thể vận hành nằm ở tư duy phát triển "xây vỏ bỏ ruột". Trong các giai đoạn thị trường hưng phấn, dòng vốn đầu tư chủ yếu tập trung vào việc tạo lập quỹ nhà ở thương mại để bán nhằm thu hồi vốn nhanh, trong khi hoàn toàn bỏ quên việc kiến tạo hệ sinh thái xã hội. Một đô thị muốn có sức sống phải đảm bảo được tính đồng bộ của hạ tầng xã hội bao gồm hệ thống giáo dục công lập, y tế và đặc biệt là sinh kế tại chỗ. Thực tế chứng minh tại các dự án kể trên, dù nhà cửa khang trang nhưng thiếu vắng hoàn toàn các tòa nhà văn phòng, khu công nghiệp công nghệ cao hay trung tâm thương mại để tạo ra việc làm. Khi bất động sản chỉ đơn thuần là những khối bê tông để đầu cơ mà không gắn liền với hoạt động kinh tế - xã hội, chúng tất yếu sẽ trở thành những tài sản chết, không có khả năng dung nạp sự sống.
Hệ lụy của dòng tiền đầu cơ và bài học định giá
Bên cạnh yếu tố quy hoạch, sự hình thành các "đô thị ma" còn là hệ quả của cơ cấu thị trường méo mó, nơi dòng tiền đầu cơ chiếm tỷ trọng áp đảo. Thống kê lịch sử giao dịch tại các khu vực như Mê Linh hay Nhơn Trạch chỉ ra rằng, tỷ lệ người mua với mục đích lướt sóng hoặc tích trữ tài sản thường chiếm tới 80-90%. Hầu hết chủ sở hữu đều không có nhu cầu ở thực, dẫn đến một vòng luẩn quẩn: nhà không có người ở thì tiện ích không thể duy trì, tiện ích xuống cấp thì càng không ai muốn về sinh sống. Hậu quả là hàng chục nghìn tỷ đồng vốn xã hội bị đóng băng trong những tài sản không sinh lời, gây thất thu thuế và lãng phí tài nguyên quốc gia. Đây chính là bài học đắt giá cho các nhà đầu tư năm 2026: Đừng định giá tài sản dựa trên phối cảnh tương lai, hãy định giá dựa trên khả năng lấp đầy và nhịp đập sự sống hiện hữu.
