Làn sóng “thoát hàng”, chấp nhận giảm giá sâu
Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng sản phẩm cần bán ra trên thị trường thứ cấp đang gia tăng, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Khảo sát từ Hội đồng nghiên cứu của VARS cho thấy, nhiều sản phẩm – từ căn hộ đến nhà thấp tầng – ghi nhận mức giảm giá từ 100–300 triệu đồng mỗi sản phẩm để có thể giao dịch. Tại một số trường hợp cá biệt, mức “cắt lỗ” lên tới 300–500 triệu đồng so với giá mua ban đầu.
Thực tế ghi nhận tại Hà Nội cho thấy nhiều chủ căn hộ đã hạ kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí bán ngang hoặc thấp hơn giá hợp đồng. Có những căn hộ giảm khoảng 7 triệu đồng/m², tương đương hơn 400 triệu đồng mỗi căn.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy giá chuyển nhượng chung cư tại Hà Nội đã giảm từ 3–17% ở một số dự án so với cùng kỳ năm trước.
Thanh khoản suy yếu, thị trường phân hóa mạnh
Dù xuất hiện các mức giảm giá, thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp. Nhiều môi giới cho biết tình trạng giao dịch kém, “10 người bán chỉ có một người hỏi”, trái ngược với giai đoạn sôi động trước đó khi người mua phải cạnh tranh để có suất mua.
Theo VARS, thị trường hiện không còn giao dịch dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, phản ánh rõ sự phân hóa dòng tiền. Người mua ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và giá hợp lý.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng của One Mount Group, nhận định thị trường đang bước vào “quá trình thanh lọc” sau giai đoạn tăng nóng nhờ dòng tiền đầu cơ.
Nguyên nhân đến từ nhiều yếu tố:
- Lãi suất có xu hướng tăng trở lại từ cuối năm 2025
- Các khoản vay mua nhà bắt đầu hết thời gian ưu đãi, áp lực trả nợ tăng
- Nguồn cung thị trường gia tăng mạnh
Những yếu tố này khiến nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” – vốn phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính – chịu áp lực lớn nhất.
Nguồn cung tăng, nhà đầu tư buộc thay đổi chiến lược
Theo ông Nguyễn Văn Đính, từ cuối năm 2025, thị trường bất động sản đã chuyển trạng thái khi nguồn cung tăng mạnh. Hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và triển khai trở lại, đưa tổng nguồn cung năm 2026 có thể lên tới khoảng 200.000 sản phẩm.
Nguồn cung dồi dào giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn, đồng thời nâng cao yêu cầu về chất lượng sản phẩm và giá bán. Điều này khiến thanh khoản giảm ở những sản phẩm không đáp ứng được nhu cầu thực.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận:
- Ưu tiên chiến lược trung và dài hạn thay vì “lướt sóng”
- Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao
- Tập trung vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền
Đặc biệt, với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên tối thiểu từ 3–5 năm để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
