Thanh khoản chậm, nhà đầu tư dùng đòn bẩy buộc phải “thoát hàng”
Theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Hội đồng nghiên cứu thị trường, số lượng sản phẩm cần bán ra trên thị trường thứ cấp đang gia tăng, chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Một số giao dịch đã xuất hiện mức giảm giá từ 100–300 triệu đồng mỗi sản phẩm. Tuy vậy, thanh khoản vẫn tập trung vào các căn hộ hoặc dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý.
Tại nhiều khu vực từng tăng nóng, giá bất động sản hiện có xu hướng đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ. Sự chênh lệch kỳ vọng giữa người mua và người bán ngày càng rõ: bên bán vẫn “neo giá”, trong khi bên mua chờ đợi mức giá tốt hơn, thậm chí kỳ vọng cắt lỗ sâu.
Cấu trúc nhà đầu tư cũng phân hóa rõ rệt. Một bộ phận nhà đầu tư dài hạn, có dòng tiền ổn định, không chịu áp lực bán ra. Ngược lại, nhóm “lướt sóng” hoặc mua ở vùng giá cao chịu áp lực tài chính lớn buộc phải thoát hàng.
Giá chưa giảm sâu do chi phí đầu vào neo cao
Dù thanh khoản suy giảm, mặt bằng giá bất động sản vẫn không giảm mạnh do chi phí phát triển dự án tiếp tục ở mức cao.
Theo VARS, chi phí đất hiện chiếm khoảng 30–40% tổng chi phí dự án và có xu hướng tăng theo bảng giá đất mới. Khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất, chi phí phát triển có thể tăng thêm 6–8%.
Bên cạnh đó, chi phí xây dựng tăng khoảng 8–12%, trong khi chi phí tài chính cũng gia tăng do lãi suất tăng. Tổng hợp các yếu tố này khiến chủ đầu tư khó giảm giá bán, dù áp lực thanh khoản lớn hơn trước.
Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp đã áp dụng các chính sách kích cầu như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng chiết khấu để thu hút người mua.
Xu hướng đầu tư dịch chuyển: Ưu tiên dòng tiền, dài hạn
Ông Nguyễn Văn Đính cho biết, từ năm 2023 đến 2025, nguồn cung bất động sản đã phục hồi mạnh, đạt khoảng 128.000 sản phẩm trong năm 2025 – mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu chuyển trạng thái khi nguồn cung tăng mạnh, dự kiến có thể đạt khoảng 200.000 sản phẩm trong năm 2026. Điều này giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn nhưng cũng khiến thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc.
Trong bối cảnh lãi suất tăng và tâm lý thận trọng, dòng tiền không còn dàn trải mà tập trung vào các sản phẩm có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác.
Các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần thay đổi chiến lược:
- Ưu tiên sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền (cho thuê, khai thác thực tế)
- Lựa chọn khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng
- Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao
- Xác định tầm nhìn trung và dài hạn (tối thiểu 3–5 năm)
Đặc biệt, việc đánh giá một bất động sản không nên chỉ dựa vào giá bán, mà cần đặt trong tương quan với khả năng sinh lời và thời gian hoàn vốn.
