Truyền thông nhiều ngày qua đưa tin liên tục về “quả bom nợ” Evergrande. Tập đoàn bất động sản nặng nợ nhất thế giới này đang gánh hơn 305 tỷ USD tiền nợ và có thể vỡ trận bất cứ lúc nào. Giá cổ phiếu và trái phiếu của Evergrande rớt không phanh, sụt giảm 90% từ đỉnh hồi năm 2020. Các cổ đông và 70.000 nhà đầu tư hầu như mất trắng khi Chính phủ Trung Quốc nhiều khả năng sẽ để Evergrande tự xử lý theo cơ chế thị trường.
Từ Evergrande, nhiều người bắt đầu nhìn về thị trường bất động sản Việt Nam khi gần đây vấn đề nợ vay của nhóm doanh nghiệp này trở nên nóng bỏng. Tuy nhiên, con số này cũng chỉ mang giá trị tương đối nếu xét riêng biệt. Bởi lẽ, một người có thu nhập 50 triệu đồng, họ vay vốn mở rộng kinh doanh 10 triệu đồng là việc bình thường, không ảnh hưởng đến năng lực tài chính. Nhưng khi một người chỉ làm ra 15 triệu đồng lại đi vay đến 10 triệu đồng, lúc bấy giờ áp lực tài chính mới là điều đáng chú ý.
Do đó, khi xét về vấn đề nợ, ta cần soi chiếu cả hệ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu và tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản của mỗi doanh nghiệp.
4 doanh nghiệp vay nợ vượt vốn
Thống kê của chuyên trang tài chính Người Đồng Hành cho thấy, 19 doanh nghiệp bất động sản nhà ở có tổng nợ vay đến cuối quý II/2021 là 113.539 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm. Trong đó, hai doanh nghiệp có tổng nợ vay trên 10.000 tỷ đồng là Novaland (NVL) và Vinhomes (VHM). Số nợ vay từ 2 doanh nghiệp này chiếm 65% tổng nợ vay của các nhóm công ty được thống kê.
Novaland có tổng nợ vay là 51.303 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu kỳ, chủ yếu là các khoản ngắn hạn. Cơ cấu nợ chỉ rõ, 35% nợ vay tài chính của doanh nghiệp phải thanh toán trong vòng một năm. Trong khi đó, Vinhomes ghi nhận tổng nợ vay giảm 8% so với đầu kỳ, còn ở mức 22.862 tỷ đồng. Cơ cấu nợ vay khá cân đối giữa nợ ngắn hạn và dài hạn.
Xét về hệ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu, 4/19 doanh nghiệp có kết quả lớn hơn 1 lần, tức nợ vượt vốn. Cụ thể là Hà Đô (HDG - 1,53 lần), Novaland (1,29 lần), Văn Phú - Invest (VPI - 1,07 lần) và An Gia (AGG - 1,04 lần).
Trong đó, Tập đoàn Hà Đô ghi nhận 6.588 tỷ đồng tổng nợ vay. Tuy chênh lệch không quá nhiều so với hồi đầu năm nhưng con số này gấp 1,53 lần vốn chủ sở hữu. Nợ vay của Hà Đô chủ yếu là vay dài hạn ngân hàng, hơn 5.000 tỷ đồng.
Tại Novaland, tỷ lệ đòn bẩy tài chính đang ở mức cao dù xét theo hệ số nợ vay trên vốn hay tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản (hệ số nợ). Với nợ phải trả cao gấp 3,3 lần vốn chủ sở hữu, hệ số nợ của doanh nghiệp này lên đến 77%, nằm trong nhóm những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao nhất sàn chứng khoán.
Với Văn Phú - Invest, vay và nợ tài chính cuối tháng 6 đạt mức 3.188 tỷ đồng, tăng 5% so với hồi đầu kỳ. Điểm đáng chú ý là nếu xét theo hệ số nợ, từ khi doanh nghiệp này lên sàn vào giữa năm 2018 đến nay, hệ số nợ trên vốn tăng liên tục, lần lượt ở mức 1,74 (năm 2018); 2,33 (năm 2019); 2,28 (năm 2020) và 2,32 lần vào cuối tháng 6/2021.
An Gia là doanh nghiệp “tân binh” nhưng có số dư nợ vay tài chính không kém cạnh các đàn anh. Đến cuối quý II/2021, tổng nợ vay ghi nhận 2.544 tỷ đồng, tăng không đáng kể so với đầu năm. Tuy nhiên, hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu lại là con số đáng chú ý, đạt 3,87 lần. Tính từ thời điểm cổ phiếu AGG niêm yết vào đầu năm ngoái đến nay, nợ phải trả của An Gia tăng nhanh, trung bình mỗi quý tăng thêm vài trăm đến hàng nghìn tỷ đồng. Trong khi vốn chủ sở hữu lại tăng rất chậm. Hiện tại, hệ số đòn bẩy tài chính của chủ đầu tư dự án West Gate đã lên đến 6.
Những con số “biết nói”
Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến cuối tháng 6/2021, tổng nợ vay đầu tư, kinh doanh bất động sản trên cả nước đạt 672.224 tỉ đồng, tăng hơn 11.000 tỉ so với thời điểm cuối tháng 3. Dữ liệu từ Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, trong 8 tháng đầu năm nhóm các doanh nghiệp địa ốc huy động trái phiếu nhiều thứ hai với tổng giá trị phát hành 107.980 tỷ đồng.
Sự nóng lên trên thị trường trái phiếu và cả những con số “biết nói” trên hàng loạt báo cáo tài chính đủ chứng minh vay nợ đang là vấn đề hiện hữu, cần được chú ý của các doanh nghiệp bất động sản. Càng chú ý hơn nữa khi nhiều doanh nghiệp phải “thở oxy” vì tình hình kinh doanh và dòng tiền tuột dốc theo đà tăng cao của dịch bệnh suốt thời gian qua.
Trong văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước hồi cuối tháng 8, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) thừa nhận, hiện nay, thiếu dòng tiền là khó khăn trực tiếp lớn nhất và đáng quan ngại nhất với doanh nghiệp trong ngành. Nhiều đơn vị không còn tiền trả lãi vay, trả nợ, không còn tiền để duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động.
Theo HoREA, Ngân hàng Nhà nước trong hai năm qua đã chỉ đạo quyết liệt các ngân hàng thương mại thực hiện các giải pháp hỗ trợ khá hiệu quả cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản hầu như chưa được xem xét hỗ trợ thỏa đáng vì vẫn bị coi là lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn rủi ro. Hiệp hội này đề xuất cho các doanh nghiệp được giảm lãi vay, gia hạn thời gian trả nợ, khoanh nợ đáo hạn, không chuyển sang nợ xấu và tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận khoản vay tín dụng mới để thực hiện dự án.
Y Khải
