Quyết định mua nhà của thế hệ Millennial và Gen Z tại các đô thị đang ngày càng phân hóa sâu sắc do điều kiện thị trường thay đổi, làm lung lay quan niệm "an cư lạc nghiệp" truyền thống. Nguyên nhân cốt lõi đầu tiên đến từ việc tốc độ tăng giá nhà vượt xa mức tăng thu nhập của người lao động. Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng 72%, TP.Hồ Chí Minh tăng 50% và Đà Nẵng tăng 34%, trong khi thu nhập trung bình của người dân chỉ tăng từ 6% đến 10% mỗi năm. Tính đến cuối năm 2025, giá nhà đã cao gấp hơn 20 lần thu nhập bình quân năm. Bước sang đầu quý 2/2026, giá bán sơ cấp tiếp tục thiết lập các cột mốc mới khi đạt trung bình khoảng 103,9 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và 102 triệu đồng/m2 tại TP.Hồ Chí Minh.

Sự lệch pha cung cầu càng khiến cơ hội sở hữu nhà của người trẻ thu hẹp khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền (phân khúc dưới 40 triệu đồng/m2) rơi vào tình trạng suy giảm kéo dài. Hầu hết các sản phẩm mở bán tại TP.Hồ Chí Minh trong quý 1/2026 đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, đẩy người mua thực vào thế bế tắc do không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội nhưng cũng không khả năng chi trả cho nhà ở thương mại nội đô. Bên cạnh đó, áp lực tích lũy của người dân liên tục bị bào mòn bởi chi phí sinh hoạt leo thang. Báo cáo của Cục Thống kê ghi nhận chỉ số giá tiêu dùng (CPI) khu vực thành thị tăng 0,84% trong tháng 4/2026, trong đó nhóm nhà ở, điện nước và vật liệu xây dựng dẫn đầu đà tăng. Giá thuê nhà đi lên đồng thời làm giảm dư địa và thời gian tích lũy khoản trả trước của người lao động.

Bên cạnh áp lực tài chính, tư duy sở hữu và lối sống hiện đại cũng đang thay đổi rõ rệt. Khảo sát đầu năm 2026 của Happiness Saigon trên 350 đáp viên Gen Z từ 18 đến 26 tuổi chỉ ra rằng, phát triển bản thân, tiết kiệm và đầu tư là 3 nhóm chi tiêu được ưu tiên hàng đầu trong 3 năm tới. Việc giá bất động sản tăng quá nhanh buộc người trẻ phải tính toán lại chi phí cơ hội, lựa chọn phân bổ nguồn lực đồng đều thay vì dồn toàn bộ dòng tiền vào một tài sản dài hạn. Thực tế này chia người trẻ thành ba nhóm hành vi: nhóm thận trọng trì hoãn mua nhà để nghe ngóng lãi suất và nguồn cung; nhóm chấp nhận rủi ro vay mua ngay vì lo ngại giá tăng trung bình 3% sau mỗi đợt mở bán; và nhóm chủ động chọn thuê nhà dài hạn để tối ưu hóa chất lượng sống.

Theo đánh giá từ Avison Young Việt Nam, sự chuyển dịch này không đơn thuần là quyết định cá nhân mà là thay đổi mang tính nền tảng liên quan đến nhân khẩu học, khả năng chi trả và tư duy tiêu dùng, đưa thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc theo nhu cầu ở thực. Khi người mua thực rút lui hoặc thận trọng hơn, kết hợp với định danh điện tử và lộ trình đánh thuế bất động sản, lực cầu đầu cơ sẽ ngày càng thu hẹp. Hệ quả này tất yếu xảy ra khi tốc độ tăng giá bất động sản đã tách rời khỏi khả năng khai thác dòng tiền thực, khiến chi phí sở hữu cao hơn thu nhập từ chính tài sản đó tạo ra, tiềm ẩn rủi ro thanh khoản và âm vốn chủ sở hữu khi lạm phát và lãi suất biến động.

Trong chu kỳ tới, nhà ở thương mại giá hợp lý tại các đô thị vệ tinh được dự báo là phân khúc chiến lược khi xu hướng giãn dân ra xa trung tâm gia tăng. Xu hướng này đồng thuận với định hướng quy hoạch của Hà Nội trong việc khuyến khích cư dân vùng lõi di dời ra vùng ven, và chủ trương không xây mới chung cư cao tầng trong nội đô của TP.Hồ Chí Minh. Bài toán của thị trường hiện nay là phát triển hạ tầng kết nối giao thông công cộng theo mô hình TOD nhằm cân đối giá bán mà không đánh đổi tiện ích. Đồng thời, phân khúc nhà cho thuê cần được chuyên biệt hóa và vận hành bài bản hơn thay vì phân mảnh bởi các cá nhân như hiện tại. Trong ngắn hạn, căn hộ dịch vụ, chung cư mini và căn hộ diện tích nhỏ vẫn giữ tỷ lệ lấp đầy ổn định. Khi Nhà nước xác định nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược đến năm 2030, mô hình nhà ở thương mại cho thuê dài hạn cần được tính đến để thí điểm.

Để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người trẻ, giới chuyên gia kiến nghị dòng chính sách cần tập trung thay đổi cấu trúc nguồn cung thay vì chỉ thắt chặt tín dụng. Cơ quan quản lý cần định nghĩa rõ loại hình “nhà ở vừa túi tiền” và thiết kế các cơ chế ưu đãi về thuế, thủ tục phê duyệt hoặc tăng mật độ xây dựng để hỗ trợ doanh nghiệp tối ưu chi phí do đây là phân khúc có biên lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài. Cuối cùng, khung pháp lý cần luật hóa rõ ràng quyền lợi, thời hạn và cơ chế tăng giá nhằm bảo vệ người thuê, đồng thời xem xét mở rộng phương thức thuê mua đối với nhà ở thương mại nhằm giảm áp lực tài chính cho người lao động có nhu cầu ở thực.