Khu Tây Sài Gòn sở hữu quỹ đất lớn
Khu vực trung tâm đang chịu áp lực dân số quá cao buộc TP.HCM phải thực hiện các chính sách quy hoạch vùng ven để giãn dân về ngoại thành, chính vì thế mà khu vực phía Tây Sài Gòn (quận 6, quận 12, Tân Phú, Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi), nơi sở hữu quỹ đất rộng lớn, được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng mạnh trong tương lai. Bên cạnh việc đó, tốc độ chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất dự án trong tương lai đã nhanh chóng biến khu Tây Sài Gòn trở thành điểm sáng thu hút nguồn vốn từ các chủ đầu tư.
Khu vực quận 6 với tổng dân số khu vực khoảng 250.000 người, là nơi sở hữu quỹ đất hạn chế nhất trong khu vực phía Tây với diện tích khoảng 719ha. Dù vậy đây cũng là khu vực hội tụ cộng đồng người Hoa sinh sống đông đảo và tập trung các khu vực chợ giao thương sầm uất nhất thành phố.
Theo đề án quy hoạch của TPHCM, quận 12 với tổng dân số là 650.000 người được đánh giá là một trong ba khu vực được chú trọng đầu tư để phát triển thành khu đô thị vệ tinh. Với tổng diện tích đất tự nhiên lớn khoảng 5.274ha, trong đó quỹ đất dự án tại quận 12 vẫn còn dồi dào, thậm chí nhiều phường chưa có dự án nào được triển khai.
Quận Bình Tân sở hữu diện tích tự nhiên là 5.202ha và 784.000 dân. Do tốc độ đô thị hóa nhanh nên hầu như ở các phường đều không còn đất nông nghiệp và chuyển sang quy hoạch để phát triển khu dân cư với diện tích gần 1.277ha.
Theo số liệu huyện Bình Chánh, dân số của huyện ở mức 750.000 người và sở hữu tổng diện tích khoảng 25.000ha. Trong đó, đất nông nghiệp sở hữu 7.900ha, chiếm 31% tổng diện tích. Dự kiến khi quy hoạch đến năm 2025 chỉ còn 0,4% tổng số hộ sản xuất nông nghiệp. Tính đến thời điểm năm 2021, huyện Bình Chánh đã quy hoạch đất đô thị với tổng diện tích là 2.768ha, phân bổ 41ha cho đất ở tại nông thôn và 11ha cho đất ở tại đô thị.
Cũng nằm trong định hướng phát triển lên quận như Bình Chánh, huyện Hóc Môn và Củ Chi hiện đang sở hữu quỹ đất tự nhiên ấn tượng với diện tích lần lượt là 10.900ha và 43.495ha.
Lợi thế về hạ tầng: Khơi thông hạ tầng, kết nối giao thông nhanh chóng giao thông
Những tuyến đường kết nối giao thông trọng điểm
Sự hình thành của các tuyến đường trọng điểm đã góp phần liên thông các quận và tạo cú hích cho sự phát triển của khu vực phía Tây TPHCM. Đơn cử nếu muốn từ khu Tây về trung tâm thì di chuyển trên tuyến huyết mạch hiện hữu Võ Văn Kiệt; đi xuống khu vực phía Nam thì có đại lộ Nguyễn Văn Linh và chỉ cần qua cầu Phú Mỹ thì có thể kết nối đến khu Đông thành phố.
Nút giao Võ Văn Kiệt - Quốc lộ 1A (huyện Bình Chánh) được đánh giá là nút giao thông quan trọng giúp kết nối TP. HCM với các tỉnh miền Tây và miền Đông Nam Bộ. Dự án này góp phần rút ngắn quãng đường từ trung tâm thành phố đến cao tốc TP HCM - Trung Lương, đồng thời giúp giảm tải lưu lượng xe cho Quốc lộ 1A và hạn chế được vấn nạn ùn tắc giao thông ở cửa ngõ phía Tây Nam thành phố.
Tuyến đường cao tốc TPHCM - Trung Lương đã khai thác từ năm 2010 với chiều dài 40km, gồm 4 làn xe giúp kết nối TPHCM với các tỉnh miền Tây Nam Bộ (Long An, Tiền Giang). Tuy nhiên với lượng xe lưu thông vượt quá công suất thiết kế, dự án cũng đang được đề xuất mở rộng lên 6 làn xe.
Tuyến metro 3A với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 3,085 tỉ USD, giúp kết nối Bến Thành – Tân Kiên với tổng chiều dài 19,8km. Theo sơ đồ tuyến, dự án sẽ chạy dọc theo Quốc lộ 1, đi qua 7 ga trải khắp 7 quận và 1 huyện. Bên cạnh đó tuyến metro 3A còn kết nối với các tuyến khác tại điểm giao Bến Thành và vận chuyển hành khách tới các cửa ngõ thành phố đi các tỉnh miền Tây Nam Bộ.
Đầu năm từ 2021 khu Tây HCM sẽ bắt đầu triển khai thêm dự án cao tốc TPHCM – Mộc Bài với nguồn vốn dự kiến cho giai đoạn 1 là 15.900 tỉ đồng. Theo thiết kế hoàn chỉnh, mặt cắt ngang qua địa phận TPHCM sẽ có 8 làn xe, phần còn lại chỉ gồm 6 làn xe. Chiều dài toàn tuyến khoảng 50km với điểm bắt đầu ở đường Vành Đai 3 (Củ Chi) và kết thúc ở quốc lộ 22 (cửa khẩu Mộc Bài).
Tuyến xe buýt BRT (xe buýt nhanh) được đầu tư với mức ngân sách 3.000 tỉ và diện tích quy hoạch là 24,33ha. Công trình dự kiến khi xây xong sẽ thay thế Bến xe miền Tây đang hiện hữu, phục vụ 30.000 hành khách trong ngày thường và lên đến 63.000 khách trong ngày cao điểm. Đồng thời dự án còn giúp kết nối đồng bộ với hệ thống giao thông công cộng gồm tuyến metro 3A và Monorail số 2.
Giữa năm 2021, nhằm khơi thông cửa ngõ phía Nam, tổng 1.500 tỉ đồng sẽ được rót để mở rộng QL50. Quy mô dự án với chiều dài 6,92km đi qua huyện Bình Chánh nhằm tạo nên mạng lưới các tuyến đường thông suốt, góp phần giảm ùn tắc cũng như hạn chế tình trạng tai nạn giao thông thường xuyên xảy ra tại khu vực này. Dự án mở rộng QL50 dự kiến hoàn thành vào năm 2023.
Xây cụm y tế kỹ thuật cao, giảm áp lực bệnh viện tuyến đầu quá tải
Cụm y tế kỹ thuật cao Tân Kiên được xây dựng tại huyện Bình Chánh với diện tích 54ha. Dự án gồm cụm bệnh viện và các trường đại học y khoa nằm ở cửa ngõ phía Tây, được quy hoạch với mục tiêu điều trị cho các bệnh nhân miền tây, góp phần giảm áp lực cho các bệnh viện tuyến đầu đã quá tải trong nhiều năm. Điển hình là bệnh viện Nhi Đồng có hơn 1000 giường đã đi vào hoạt động từ năm 2008, sắp tới sẽ bắt đầu giai đoạn xây dựng bệnh viện Phạm Ngọc Thạch – cơ sở 2, bệnh viện Truyền máu huyết học, bệnh viện Ung Bướu, ngân hàng máu, trung tâm kiểm chuẩn xét nghiệm….
Dự án được kỳ vọng khi sau khi hoàn thành sẽ giúp TPHCM trở thành Trung tâm Y tế lớn nhất cả nước và khu vực.
Đẩy mạnh sản xuất công nghiệp, thu hút nguồn nhân lực dồi dào
Khu vực phía Tây Sài Gòn cũng là điểm tập trung của hàng loạt các khu công nghiệp và cụm công nghiệp với quy mô lớn nhỏ khác nhau, nổi bật như KCN Tân Tạo (443ha), KCN Vĩnh Lộc (200ha), KCN Lê Minh Xuân (100ha), KCN Phong Phú (140ha), KCN An Hạ (120ha),…. Sắp tới còn có cụm khu công nghiệp khoảng 380ha được mở rộng tại xã Phạm Văn Hai huyện Bình Chánh.
Khi cụm KCN này đi vào hoàn thiện sẽ tạo ra hàng trăm nghìn việc làm thu hút các chuyên gia và người lao động về đây sinh sống và an cư. Bên cạnh đó, sự phát triển của các khu công nghiệp là một yếu tố góp phần ảnh hưởng đến sự biến động của bất động sản tại địa phương.
Lợi thế về thị trường: Nhu cầu tìm kiếm nhà phố, căn hộ cao hơn khu vực khác
Đối với thị trường chung cư, các chủ đầu tư cũng đang đẩy mạnh phát triển các tiện ích hạ tầng, ưu tiên bố trí dự án nằm gần các trục đường trọng điểm ở khu vực phía tây để tạo sự thuận tiện cho người dân. Nếu chọn nhưng căn hộ có diện tích từ 55 – 60m2 thì chi phí mua tối thiểu dao động ở mức 2 – 2,4 tỷ, đây cũng được xem là mức giá vừa tầm ngân sách của đa số các gia đình trẻ mong muốn tìm nơi an cư hiện nay.
Thêm vào đó ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Công ty CP bất động sản Asian Holding nhận định phân khúc chính của thị trường bất động sản khu Tây là đất nền và nhà phố.
"Văn hóa người dân khu Tây TP.HCM là chuộng phân khúc đất nền, nhà phố bởi người dân đa phần là những người lao động đến từ các tỉnh Miền Tây, nơi có văn hóa sở hữu nhà phố lớn. Bên cạnh đó, quỹ đất tại đây nhiều nên nhu cầu ở phân khúc nhà phố, đất nền luôn chiếm tỷ trọng cao nhất tại TP.HCM", ông Hậu nhấn mạnh.
Mức giá "mềm" so với khu vực, dư địa tăng trưởng tốt
Dù tập trung lượng dân cư đông đúc nhưng nhu cầu chủ yếu của người dân thường là mua để ở. Mặt khác, các nhà đầu tư vẫn còn tập trung vốn ở các khu vực phía Đông và Nam Sài Gòn, cũng có một số nhà đầu tư mở lối sang khu vực phía Tây nhưng chưa có sự mua đi bán lại, đẩy giá khu vực lên quá cao. Chính vì vậy giá bất động sản tại khu vực Tây Sài Gòn vẫn giữ được mức hấp dẫn hơn so với mặt bằng chung của thị trường TPHCM.
Trong năm 2021, sự khó khăn trong việc nhập khẩu đã kéo theo biến động tăng đột biến về giá vật liệu xây dựng. Điều này đã làm cho các dự án căn hộ cũng chịu ảnh hưởng trượt giá. Theo ông Đinh Minh Tuấn - giám đốc batdongsan.com.vn cho biết trong khảo sát mới nhất tại các khu vực tại TPHCM, mức giá đối với căn hộ ở những khu vực trung tâm rơi vào tầm khoảng 94 – 150 triệu đồng/m2, ở khu Đông đang có ngưỡng khoảng 48 – 130 triệu đồng/m2, khu Nam dao động ở mức 50 – 130 triệu đồng/m2. Tuy nhiên một số các dự án ở khu Tây may mắn vẫn giữ giá bình quân ở mức 15 – 40 triệu đồng/m2 do các dự án đang và đã hình thành trước thời điểm giá vật liệu xây dựng bị biến động, riêng quận Tân Phú và quận 6 ở các vị trí gần trung tâm sẽ có mức giá cao hơn so với mặt bằng chung khu vực.
Giá nhà phố thổ cư biến động theo từng khu vực, ở quận 6 có giá khoảng 26 – 280 triệu/m2, Tân Phú khoảng 25 – 200 triệu/m2, quận Bình Tân giá tham khảo ở mức 10 – 105 triệu/m2, huyện Bình Chánh dao động từ 7 – 120 triệu/m2, giá khu vực Hóc Môn khoảng từ 6 – 70 triệu/m2, Củ Chi từ 3 – 22 triệu/m2.
Với mức giá còn khá thấp, khu vực bất động sản khu Tây được nhiều nhà đầu tư kỳ vọng giá ở đây sẽ có sức bật mạnh tương tự như các khu vực phía Đông và Nam thành phố. Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Vietnam cũng đưa ra số liệu khảo sát biên độ tăng giá thường đạt mức tăng trưởng 18 – 25%/năm. Ông cho biết thêm nếu thị trường diễn biến tốt, các dự án có vị trí lợi thế nằm ở mặt tiền đường có cơ hội đạt mức tăng 35%/năm.
Nguồn cung căn hộ “đếm trên đầu ngón tay”
Những ngày dịch bệnh kéo dài, cộng thêm tháng Ngâu sắp tới cũng khiến các chủ đầu tư mang tâm lý e dè trong việc mở bán dự án mới cho thị trường. Theo báo cáo nguồn cung căn hộ Quý 2 của DKRA Vietnam ghi nhận trong thị trường căn bất động sản căn hộ ở TPHCM chỉ có 9 dự án mở bán, trong đó chỉ có 2 dự án mới, còn lại là những dự án đã được chào mời trước đó. Ngoài ra, báo cáo cũng cho thấy trong 3.072 căn hộ được tung ra không có sự xuất hiện của các dự án khu Tây TPHCM.
Ngược lại với thị trường căn hộ, nguồn cung phân khúc nhà phố, biệt thự có những tín hiệu tích cực hơn. Theo ghi nhận từ DKRA Vietnam có 273 căn được mở bán trong quý 2/2021, tỷ lệ tiêu thụ đạt 66%. Trong đó, nếu chỉ xét về nguồn cung thì khu Tây TPHCM đang chiếm tỷ lệ cao nhất 39%.
Bên cạnh những yếu tố về khách quan, số liệu trên còn cho thấy những người dân di cư đến khu Tây Sài Gòn vẫn có xu hướng chuộng dòng sản phẩm đất nền và nhà phố hơn là căn hộ chung cư.
