Sự phân hóa giữa hai kênh mua bán và cho thuê
Kênh mua bán: phục hồi rõ, đặc biệt là căn hộ chung cư dẫn dắt xu hướng, nhà riêng và nhà phố cũng tăng quan tâm (tăng 11–22% so với đầu năm).
Kênh cho thuê: giảm mạnh sau tháng Ngâu, nhất là phòng trọ và nhà trọ (giảm 8–24% so với tháng trước).
Sức hấp thụ và kỳ vọng thị trường vẫn tích cực
Gần 90% môi giới đánh giá sức hấp thụ ở mức trung bình đến tốt.
60% môi giới tin thị trường quý IV sẽ tăng trưởng; chỉ 6% lo ngại suy giảm.
Dự báo 6 tháng tới: chung cư có tiềm năng tăng cao nhất (36%), sau đó là nhà riêng (29%) và đất nền (24%).
Giá bán và mức độ quan tâm đạt đỉnh mới
Sau thông tin sáp nhập đơn vị hành chính, giá rao bán trung bình đạt 99 triệu đồng/m², cao nhất trong hai năm.
Mức độ quan tâm đến bất động sản bán lập đỉnh mới, phản ánh tâm lý lạc quan.
Diễn biến giá và nhu cầu tại các khu vực
TP.HCM cũ: giá căn hộ trung bình 72 triệu đồng/m² (tăng 35% so với đầu 2023).
Bình Dương: tăng 30%, đạt 41 triệu đồng/m²; mức quan tâm tăng 48%.
Bà Rịa – Vũng Tàu: giá chỉ nhích nhẹ, chưa hút cầu → thị trường phân hóa rõ rệt.
Chung cư trung tâm và TP.Thủ Đức tiếp tục dẫn dắt thị trường
Quận 1: căn hộ hạng sang khoảng 222 triệu đồng/m², tăng 39% trong hai năm.
TP.Thủ Đức: giá tăng mạnh 32–48% từ đầu 2023; nổi bật tại quận 2, quận 9 và trung tâm Thủ Đức.
Thủ Đức thu hút dòng vốn nhờ hạ tầng hiện đại, quy hoạch đồng bộ, vị thế “thành phố trong thành phố”.
Các khu vực vệ tinh có chuyển biến tích cực
Vũng Tàu: giá chung cư tăng 12%, đạt 45 triệu đồng/m².
Thuận An, Dĩ An: tăng 6–8%.
Thủ Dầu Một: lợi suất cho thuê 5,1%, gấp đôi TP.HCM cũ → dòng vốn đầu tư cho thuê dịch chuyển ra vùng ven.
Nguồn cung tập trung ở vùng ven, bám theo hạ tầng lớn
Thuận An và Dĩ An: mỗi khu hơn 13.000 căn hộ, giá 40–60 triệu đồng/m².
TP.Thủ Đức: khoảng 11.800 căn, giá 80–120 triệu đồng/m².
Dự án mới chủ yếu nằm dọc Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến metro → xu hướng giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh.
Đất nền “ấm” trở lại nhờ hạ tầng tốt
TP.HCM cũ: giá đất tăng 6%, đạt 69 triệu đồng/m².
Bình Dương: tăng 5%, lên 21 triệu đồng/m².
Bà Rịa – Vũng Tàu: vẫn trầm lắng, giá giảm 10%, quan tâm giảm 13%.
Dòng tiền tập trung vào khu vực hạ tầng hoàn thiện, đặc biệt Bình Dương hưởng lợi từ Vành đai 3.
Nhận định chuyên gia
Ông Đinh Minh Tuấn (Batdongsan.com.vn):
Thị trường TP.HCM đang bật lại mạnh nhờ nguồn cung cải thiện, thanh khoản tăng, dòng tiền đầu tư và nhu cầu ở thực.
Tại Hà Nội: giá vẫn tăng nhưng nhu cầu hạ nhiệt, dòng tiền chuyển vào phân khúc cao cấp cận trung tâm, chung cư vẫn dẫn dắt thị trường.
