Áp lực chi phí đầu vào chặn đứng đà giảm giá
Phân tích về cơ sở của nhận định này, TS Nguyễn Văn Đính chỉ ra rằng cấu trúc giá thành của bất động sản đang chịu áp lực tăng chưa từng có từ phía chi phí đầu vào. Với việc Luật Đất đai 2024 và các bảng giá đất mới tại các địa phương (đặc biệt là TP.HCM và Hà Nội) đi vào thực tiễn, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và các loại thuế phí liên quan đều được tính toán sát với giá thị trường thay vì khung giá nhà nước thấp như trước đây.
Khi "bột" đã đắt thì không thể gột nên "hồ" rẻ. Các chủ đầu tư khi phát triển dự án mới buộc phải cộng tất cả các chi phí leo thang này vào giá bán thương mại để đảm bảo biên lợi nhuận và sự tồn tại của doanh nghiệp. Do đó, việc chờ đợi các doanh nghiệp giảm giá bán sơ cấp là điều bất khả thi về mặt toán học. Ngay cả trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá cũng đã thiết lập một nền tảng mới và rất khó để quay về mức giá của chu kỳ trước, trừ những trường hợp bán tháo cục bộ do ngộp tài chính cá nhân nhưng số lượng này không đủ lớn để làm thay đổi xu hướng chung của thị trường.
Thị trường sạch bóng đầu cơ nhưng khan hiếm nguồn cung thực
Một yếu tố khác khiến giá nhà khó giảm là tình trạng lệch pha cung cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để. TS Nguyễn Văn Đính nhận định rằng dù các vướng mắc pháp lý đang dần được tháo gỡ nhưng độ trễ của chính sách vẫn khiến nguồn cung mới ra hàng trong năm 2026 rất hạn chế. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực và nhu cầu đầu tư tích sản của người dân vẫn rất lớn.
Luật mới với các quy định siết chặt về phân lô bán nền và đánh thuế cao với đất bỏ hoang sẽ có tác dụng tích cực là loại bỏ giới đầu cơ lướt sóng, giúp thị trường trở nên minh bạch và bền vững hơn. Sẽ khó có chuyện "sốt đất" điên cuồng, tăng giá dựng đứng như giai đoạn 2020-2021. Tuy nhiên, thị trường sạch bóng đầu cơ không đồng nghĩa với việc giá sẽ giảm. Ngược lại, khi nguồn cung khan hiếm mà nhu cầu vẫn tăng trưởng đều đặn theo tốc độ đô thị hóa, biểu đồ giá sẽ đi theo xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ bền vững (tăng trưởng thực) thay vì tạo ra các bong bóng ảo rồi vỡ vụn.
Thời điểm vàng là ngay khi có đủ nguồn lực
Trước bối cảnh đó, vị chuyên gia đầu ngành đưa ra lời khuyên rằng đây không phải là lúc để thực hiện chiến lược "bắt đáy" bởi đáy của chu kỳ này có thể chính là mức giá hiện tại. Đối với những người có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư có dòng vốn nhàn rỗi dài hạn, việc xuống tiền ở thời điểm này là quyết định hợp lý để đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới khi các bộ luật đã thẩm thấu hoàn toàn vào thị trường.
Ông Đính nhấn mạnh rằng sự chờ đợi trong bối cảnh giá nguyên vật liệu, giá nhân công và giá đất đều tăng chỉ khiến cơ hội sở hữu tài sản ngày càng xa vời. Thay vì kỳ vọng vào những đợt giảm giá sâu không có cơ sở, nhà đầu tư nên tập trung vào việc sàng lọc kỹ lưỡng các dự án có pháp lý chuẩn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và hạ tầng kết nối tốt. Giá trị thực và khả năng khai thác dòng tiền của bất động sản mới là "chiếc khiên" bảo vệ tài sản tốt nhất trước mọi biến động, chứ không phải là việc mua được giá rẻ nhất.
Thông điệp của TS Nguyễn Văn Đính là một gáo nước lạnh dội vào tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) hoặc tâm lý chờ đợi cực đoan của thị trường. Năm 2026 sẽ mở ra một chương mới cho bất động sản Việt Nam: Khắt khe hơn, đắt đỏ hơn nhưng cũng an toàn và minh bạch hơn. Người thắng cuộc sẽ là người hiểu rõ quy luật vận động mới này và biết hành động quyết đoán đúng thời điểm.
