Sau nhiều năm thuê trọ tại TP.HCM, đầu năm ngoái, chị Hải Yến, 33 tuổi, bắt đầu lên kế hoạch mua căn hộ đầu tiên với ngân sách khoảng 2 tỷ đồng. Chị kỳ vọng có thể tìm được căn hộ phù hợp tại các khu vực giáp ranh như Bình Dương cũ để giảm áp lực tài chính so với nội đô.

Tuy nhiên, theo chị Yến, mặt bằng giá căn hộ vùng ven hiện đã thay đổi đáng kể. Nhiều dự án mới được chào bán với mức giá từ 45-60 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi gần 70 triệu đồng/m2, trong khi khoảng một năm trước phổ biến ở mức 35-45 triệu đồng/m2.

Tương tự, anh Kiệt, một nhân viên kỹ thuật làm việc tại TP.HCM, cho biết từng kỳ vọng chuyển hướng về các xã ngoại thành để dễ tiếp cận nhà ở hơn. Tuy nhiên, gần đây nhiều dự án tại khu vực này được chào bán với mức giá lên tới 70-90 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với mặt bằng phổ biến khoảng 40-55 triệu đồng/m2 trong giai đoạn 2024-2025.

Theo khảo sát của VnExpress, các khu vực từng được xem là “vùng trũng” về giá như Bình Dương cũ, Bình Chánh, Bình Tân cũ hay Hóc Môn hiện ghi nhận nguồn cung mới chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Mặt bằng giá chung cư tại các khu vực này dao động khoảng 60-100 triệu đồng/m2, tăng từ 20-50% so với năm trước.

Tại Bình Chánh cũ, một khu đô thị triển khai gần 8 năm vừa mở bán phân khu mới với giá dự kiến khoảng 90 triệu đồng/m2, tăng gần 50% so với năm ngoái. Trong khi đó, tại Hóc Môn cũ, một dự án khu đô thị quy mô lớn cũng đang được giới thiệu với mức giá khoảng 60 triệu đồng/m2.

Ở khu vực Bình Dương cũ, nhiều dự án mới tiếp tục thiết lập mặt bằng giá cao hơn. Các dự án Green Tower và Esme của TBS Group được giới thiệu với giá khoảng 68-75 triệu đồng/m2. Hai dự án The Emerald Boulevard và Emerald River Park của Lê Phong có giá dự kiến khoảng 70-75 triệu đồng/m2. Một số dự án khác như Bcons Center, A&T Saigon Riverside, Sky Zen, Harmonie hay Lapura dao động khoảng 50-57 triệu đồng/m2.

Phân khúc căn hộ dễ tiếp cận ngày càng thu hẹp khi chỉ còn một số ít dự án như Emerald Garden View, Ava Center hay Phu Dong SkyOne có giá khoảng 40 triệu đồng/m2 nhưng nguồn cung không nhiều.

Tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, mặt bằng giá căn hộ mới cũng không còn thấp. Dự án Maison Grand được giới thiệu với giá khoảng 47 triệu đồng/m2, trong khi Beacon Tower - Blanca City vượt mức 60 triệu đồng/m2.

Số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại TP.HCM sau sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đạt khoảng 71 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế và phí, tăng 11% theo năm và tăng 4,4% so với quý trước.

Theo báo cáo của One Mount Group, trong quý I, giá căn hộ sơ cấp tại Bình Dương cũ đạt trung bình khoảng 56 triệu đồng/m2, tăng 7% theo quý và tăng 37% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án đã vượt mốc 70 triệu đồng/m2. Trong khi đó, Avison Young Việt Nam ghi nhận mặt bằng giá mở bán mới tại khu vực này khoảng 57 triệu đồng/m2, dự án cao nhất gần 80 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế và phí.

Bà Cao Thị Thu Hương, Phó giám đốc phụ trách thị trường Savills TP.HCM, nhận định đà tăng giá bất động sản vùng ven đến từ nhiều yếu tố cộng hưởng như khan hiếm nguồn cung nội đô, chi phí phát triển dự án leo thang cùng kỳ vọng về hạ tầng và mở rộng không gian đô thị.

Theo bà Hương, khi giá nhà tại trung tâm TP.HCM liên tục neo cao, nhu cầu ở thực buộc phải dịch chuyển ra các khu vực giáp ranh để tìm mức giá phù hợp hơn. Tuy nhiên, chính các khu vực từng có lợi thế “giá mềm” nay cũng chịu áp lực tăng mạnh do giá đất, vật liệu xây dựng, chi phí vốn và pháp lý đồng loạt tăng.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường CBRE Việt Nam, cho rằng việc đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông đang làm thay đổi cách định giá bất động sản vùng ven. Các tuyến vành đai, cao tốc, metro và kết nối liên vùng giúp rút ngắn thời gian di chuyển, khiến nhiều khu vực trước đây bị xem là xa trung tâm trở nên hấp dẫn hơn đối với người mua nhà.

Tuy nhiên, theo ông Kiệt, không phải mọi dự án đều có thể tăng giá bền vững chỉ nhờ kỳ vọng hạ tầng. Giá trị dài hạn của bất động sản còn phụ thuộc vào tốc độ hoàn thiện tiện ích, khả năng hình thành cộng đồng cư dân, mật độ dân số và nhu cầu ở thực.

Một số chuyên gia nhận định nếu mặt bằng giá tiếp tục leo thang quá nhanh, khu vực vùng ven có nguy cơ đánh mất vai trò cung cấp nhà ở vừa túi tiền cho nhóm lao động trẻ và tầng lớp trung lưu. Khi khoảng cách giá giữa nội đô và ngoại thành ngày càng thu hẹp, người mua ở thực sẽ đối mặt với lựa chọn khó khăn hơn khi phải chấp nhận ở xa nhưng chưa chắc tiết kiệm được đáng kể chi phí nhà ở.