Đang trong đà tăng tốc đầy khí thế của năm 2019, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán đầu năm 2020, ngành du lịch rơi vào trạng thái lao đao suốt 20 tháng.
Suốt 10 tháng năm 2020, Việt Nam mất 80% lượng du khách quốc tế; khách nội địa giảm 50%; ngành thiệt hại 530.000 tỷ đồng. Những tưởng đó là kết thúc và mở ra một tương lai tươi sáng. Nhưng không, năm 2021 liên tiếp các đợt dịch Covid-19 bùng phát khiến du lịch rơi vào trạng thái bế tắc. Đặc biệt là đợt dịch thứ tư khiến mùa du lịch hè - thu đóng băng.
Các chỉ số của thị trường du lịch do đó chỉ đẫm một màu đỏ. Ước tính số liệu khách du lịch nội địa 10 tháng đầu năm nay đạt 32,3 triệu lượt, bằng 44,7% so với cùng kỳ năm 2019. Trong đó, khách lưu trú chỉ đạt 16,2 triệu lượt, giảm hơn một nửa với năm 2019.
Trong nước, phần lớn người dân đã được tiêm vắc-xin đầy đủ, nhưng tâm lý số đông vẫn chưa sẵn sàng đi du lịch trở lại, các tour du lịch nội địa chịu cảnh ế ẩm. Còn các hoạt động đón du khách quốc tế vẫn còn là bài toán nan giải, chưa thể giải quyết ngay trong một sớm một chiều. Hai nguồn sống chính của ngành du lịch thoi thóp khiến bất động sản phục vụ nhu cầu du lịch - nghỉ dưỡng cũng ảnh hưởng theo.
Từ các đô thị lớn đến các thành phố du lịch như TP HCM, Hà Nội, Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Lào Cai giờ đây đã khoác lên một lớp áo buồn. Các dãy khách sạn, nhà hàng trả mặt bằng, tuyến phố ẩm thực heo hút khách hay các resort 4-5 sao đóng cửa vì không có khách… là các hình ảnh không mấy tích cực đang hiện ra. Theo ghi nhận, tính đến hết tháng 11, công suất phòng tại các khách sạn 4-5 sao tại TP.HCM và Hà Nội chỉ dao động quanh mức 20%, giảm so với công suất 72% ở TP.HCM và 80% ở Hà Nội vào năm 2019.
Theo ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, hiện tại, các condotel do dịch bệnh, nên không khai thác cho thuê được, lợi nhuận không có, khiến những nhà đầu tư cá nhân lâm vào cảnh khó khăn. Còn với những nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tự khai thác kinh doanh toàn bộ dự án mà không bán lại cho những nhà đầu tư thứ cấp thì càng khó khăn hơn nữa, bởi vì nguồn thu của họ chỉ đến từ việc khai thác cho thuê và du lịch.
Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tương tự như năm 2020, trong những tháng đầu năm 2021, sức cầu chung của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục thấp. Trừ một số dự án bản chất là nhà ở, nhưng được hoạt động theo hình thức du lịch - nghỉ dưỡng có tỷ lệ hấp thụ khoảng 30%, các dự án còn lại có giao dịch nhưng không đáng kể.
Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không còn sức hấp dẫn như trước, giao dịch tiếp tục ở mức thấp. Điều này do hai nguyên nhân chính, đó là nguồn cung hạn chế và tâm lý “cố thủ, chờ đợi” của các nhà đầu tư xem diễn biến của tình hình dịch bệnh. Trong khi đó, tình trạng nhà đầu tư chuyển nhượng để cắt lỗ đang ngày càng lan rộng.
Trước đó, báo cáo bất động sản nghỉ dưỡng của DKRA Vietnam cho biết, trong tháng 5, phân khúc biệt thự biển ghi nhận 6 dự án mở bán (bao gồm 3 dự án mới và 3 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 116 căn, tăng 2,2 lần so với tháng trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 19% (khoảng 22 căn), tăng nhẹ 10% so với tháng 4/2021. Nguồn cung mới hạn chế và tập trung chủ yếu ở khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận và Phú Quốc.
Đến tháng 8 - rơi vào giai đoạn đỉnh dịch, thanh khoản của thị trường nhà đất ven biển từ Thừa Thiên Huế đổ vào Phú Quốc thậm chí trở nên mù mịt hơn.
Ở phân khúc biệt thự biển ghi nhận 2 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 47 căn, tuy rổ hàng tháng 8 đã giảm 74% so với tháng 7 nhưng chỉ bán được 3 căn, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt 6%. Thanh khoản của biệt thự biển giảm 86% so với sức mua của tháng trước. Ảnh hưởng của dịch bệnh khiến nguồn cung mới và sức cầu thị trường sụt giảm mạnh, ghi nhận mức thấp nhất từ đầu năm.
Trong khi đó, phân khúc nhà phố biển (shophouse biển) suốt tháng 8 toàn thị trường mở bán 34 căn, song chỉ bán được 4 căn. Nhiều dự án phải tạm ngừng triển khai, khóa giỏ hàng do dịch bệnh bùng phát căng thẳng trong tháng qua.
Riêng condotel rơi vào trạng thái "ngủ đông" sâu nhất thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, suốt hai tháng liên tiếp không ghi nhận nguồn cung mới được đưa ra, thanh khoản bằng không. DKRA đánh giá đây là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ dịch bệnh Covid-19 bùng phát đến nay. Sức cầu chung toàn thị trường ở mức rất thấp.
Đáng nói, thanh khoản thấp nhưng giá bất động sản du lịch nói chung đều có xu hướng tăng từ 10-30% so với thời điểm trước dịch.
Tại một tọa đàm mưới đây, ông Đỗ Quý Duy - Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Hải Phát cho biết, thời gian qua, một số chủ đầu tư bị rà soát pháp lý dự án, để hoàn thiện thì chi phí tài chính bị tăng lên. Nguyên nhân thứ hai khiến giá bất động sản nghỉ dưỡng tăng giá là do trong gần 2 năm du lịch “ngủ đông”, doanh nghiệp phải bỏ ra rất nhiều chi phí để vận hành bộ máy, chi phí phòng chống dịch, lãi vay ngân hàng. Do đó, khi hoạt động trở lại, chủ đầu tư phải tính thêm phần này vào giá bán để “gỡ gạc”.
“Đặc biệt là giá nhân công, vật liệu đầu vào tăng khoảng 25% suất đầu tư. Cộng với những nguyên nhân trên dẫn đến tổng suất đầu tư của sản phẩm tăng khoảng 30%. Trong khi đó, khả năng khai thác lại thấp, tỷ lệ lấp đầy khách dao động từ 10 - 20%, dẫn đến tính thanh khoản thấp”, ông Duy nói và cho rằng, để đủ chi phí vận hành thì tỷ lệ lấp đầy phải từ 40 - 50%. Còn hiện nay tỷ lệ lấp đầy chỉ khoảng 20% thì các chủ đầu tư đang phải bù lỗ khoảng 30%. Do đó, nhiều chủ đầu tư lựa chọn đóng cửa để giảm lỗ, chỉ phải chịu các chi phí bắt buộc như lãi ngân hàng, điện nước...
Cũng theo ông Duy, việc áp dụng kích cầu, giảm giá cũng chỉ có thể giúp các doanh nghiệp giảm lỗ, duy trì hoạt động chứ chưa thể giúp thị trường bất động sản du lịch “nóng” trong 1 - 2 năm tới.
